【各地樓市】

　　北京樓市金九成色消退 十月新盤均價(jià)仍上漲‖上海新房市供大于求 10月房?jī)r(jià)面臨下行壓力

　　供應(yīng)短期“井噴”珠三角樓市吹響“銀十”集結(jié)號(hào)

　　【開發(fā)商囤地】

　　樓市萎縮土地市場(chǎng)火爆 央企地產(chǎn)豪賭未來(lái)‖萬(wàn)科聯(lián)合中糧北京拿地 溢價(jià)率高達(dá)115%

　　四大知名地產(chǎn)開發(fā)公司斥資87億元拿地 ‖地王攪熱樓市 業(yè)內(nèi)稱三年不賣地照樣有房子賣 

　　【分析評(píng)論】

　　警惕“地王”熱背后的風(fēng)險(xiǎn)‖任志強(qiáng)：“地王”頻出的反問(wèn) ‖央企地王是與非　　昨日，一條 《國(guó)務(wù)院將征收20％的土地閑置費(fèi)》的“烏龍”新聞，將部分開發(fā)商瘋狂囤地的怪現(xiàn)狀再次暴露在陽(yáng)光下。隨后，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在其一篇名為 《房地產(chǎn)行業(yè)是養(yǎng)雞的不如倒蛋的》的博客中指出，房地產(chǎn)行業(yè)中囤地確實(shí)比賣樓賺錢，所謂“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”；國(guó)家打擊囤地的政策過(guò)嚴(yán)，反而難以貫徹落實(shí)。

　　烏龍：“舊聞”新發(fā)引發(fā)關(guān)注

　　所謂的“烏龍”新聞，指的是昨天的一篇報(bào)道稱，國(guó)務(wù)院26日發(fā)布《關(guān)于集約用地的通知》，土地閑置滿兩年的將依法無(wú)償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，需交納20％的土地閑置費(fèi)；國(guó)家還將對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。

　　事實(shí)上，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》早在2008年1月就已由國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)，距今已有一年半之久。潘石屹也在其博客中提到，國(guó)務(wù)院2008年初曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)相關(guān)文件，國(guó)務(wù)院不會(huì)出臺(tái)兩次相同內(nèi)容的文件，在政府的網(wǎng)站上也找不到傳說(shuō)中新發(fā)布的文件。

　　但“舊聞”新發(fā)能引起如此多的轉(zhuǎn)載，客觀上也反映出社會(huì)對(duì)開發(fā)商囤地的持續(xù)關(guān)注。

　　怪象：囤地比賣樓更賺錢

　　“上市公司囤地現(xiàn)象非常驚人，根據(jù)它們的公開年報(bào)簡(jiǎn)單分析，以這些公司開發(fā)的建筑面積來(lái)計(jì)算，它們的囤地規(guī)模，較少的也在20年以上，較多的超過(guò)100年?！迸耸僮蛱煺f(shuō)。

　　記者調(diào)閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，某開發(fā)公司2008年至2009年中期，可儲(chǔ)備土地為1288萬(wàn)平方米，而當(dāng)年實(shí)際開發(fā)土地僅為9萬(wàn)平方米，其土地儲(chǔ)備可供開發(fā)年數(shù)長(zhǎng)達(dá)143年。值得一提的是，這家開發(fā)公司是列表中囤地較少的一家，表中囤地較多的開發(fā)商是該公司的4倍。

　　潘石屹戲稱，在房地產(chǎn)界，“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”，囤地往往更賺錢。他舉例說(shuō)，幾年前，兩家開發(fā)商同時(shí)拿下同一地段的兩塊土地，一家開發(fā)商建了房子，賣出房子后發(fā)現(xiàn)沒(méi)有賺多少錢；另外一家開發(fā)商囤著地，什么都不做，較后把土地賣給別人，賺的錢是家開發(fā)商的幾倍，“如此循環(huán)往復(fù)，在房地產(chǎn)界，少圈地的反而成了另類”。

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　　原因：可在資本市場(chǎng)上圈錢

　　開發(fā)商為何熱衷囤地？潘石屹稱，這主要是因?yàn)楣緝?chǔ)備土地受資本市場(chǎng)追捧。而開發(fā)商在土地上投入的精力、時(shí)間和多了，那么投入在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)上的精力自然就相應(yīng)減少。

　　富陽(yáng)中國(guó)控股業(yè)務(wù)部王勇表示，對(duì)于大型上市公司而言，儲(chǔ)備土地的價(jià)值不僅僅在土地上，也是運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的需要，尤其“地王”出現(xiàn)后可以在資本市場(chǎng)獲得更多潛在收益。

　　戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏認(rèn)為：本輪土地?zé)崤c2007年不同，2007年以民營(yíng)企業(yè)拿地為主，并且多數(shù)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)，今年活躍在土地市場(chǎng)上的主要是大型國(guó)企，或者是由國(guó)企注資以及有國(guó)企背景的上市公司。國(guó)企頻繁拿地“稱王”、加大土地儲(chǔ)備力度的原因主要有兩點(diǎn)：一是國(guó)企的預(yù)期收益率相對(duì)較低，因此能夠放手出高價(jià)；二是國(guó)企更容易通過(guò)銀行獲得較低的融資成本。

　　建議：細(xì)化政策打擊囤地

　　那么，針對(duì)囤地現(xiàn)象的政策能否取得實(shí)效呢？潘石屹在博客中表示，政策的執(zhí)行有兩大難點(diǎn)。頭先，如果由地方政府執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)如何確定？比如從什么時(shí)間開始計(jì)算囤地，是從頒布土地證的時(shí)間算起，還是從其他時(shí)間算起？如果開發(fā)商有1000畝土地，只開發(fā)了10畝，其余的990畝算不算閑置？這些細(xì)節(jié)還需進(jìn)一步明確。

　　其次，潘石屹認(rèn)為，政府的政策一年比一年嚴(yán)格，以往文件中提到：“閑置土地超過(guò)一年不滿兩年的，要收20％的閑置費(fèi)。”而在2008年新出臺(tái)的文件中規(guī)定，“對(duì)閑置的土地要征收增值地價(jià)”?，F(xiàn)在的實(shí)際情況是條政策尚且很難徹底執(zhí)行，落實(shí)新政策更成了空談。

　　他就此建議，是否可以先處理“囤地”十年以上的，再處理“囤地”五年以上的……依次逐步解決，讓政策得以執(zhí)行并真正發(fā)揮效力。

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