“樓市新政的出臺，直接縮小了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的距離，這對商業(yè)地產(chǎn)來說，是一次很好的機遇?！睒鞘袀髅蕉麻L、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖在接受經(jīng)濟參考報記者專訪時表示，資本如同流動的水，總在尋覓。很多投資者注意到，目前商業(yè)地產(chǎn)尚處于2008年金融危機影響下從低谷逐漸復蘇的階段，與住宅相比，商鋪和寫字樓的售價和租金仍處于較低水平。眼下無論是國務院的政策還是地方上針對樓市的調(diào)控實施細則，主要針對住宅市場出臺了諸多限制條款，而沒涉及商業(yè)地產(chǎn)?？梢灶A見，在住宅房地產(chǎn)開發(fā)逐漸被政府管控擠壓的背景下，大中型城市商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)開發(fā)的主導力量，將成為GDP投資拉動中的主力。據(jù)中原地產(chǎn)較新監(jiān)測顯示，4月國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫字樓市場。但投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場，目前尚未有定論。

　　開發(fā)商搶跑政策“真空期”

　　巨額民間資金短時內(nèi)甚至割肉涌入商業(yè)地產(chǎn)，大量做住宅的開發(fā)商也在改住為商，反映出投資者在搶政策的“空白”時點。政策也在影響著開發(fā)商的動作。較近，包括萬科(000002)、龍湖、遠洋等在內(nèi)的開發(fā)商均在加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。

　　已有消息，今年萬科在深圳將建5家酒店，龍湖將計劃在5至7年內(nèi)將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升。據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，北京市6月計劃開盤項目總數(shù)在減少，約有32個，而計劃入市的商住樓項目多達九個，商住樓明顯加快了入市的步伐，在搶跑政策的“真空期”。

　　21世紀不動產(chǎn)的分析人士認為，投資商業(yè)地產(chǎn)正當其時。但該機構同時提醒人們，繼北京市《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》出臺，5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，包括產(chǎn)權類酒店、酒店式公寓被禁止分層、分單元銷售后，北京市住建委已透露，下一步還將對商業(yè)、寫字樓項目進行規(guī)范。

　　這意味著純商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓拆分成小單位進行銷售的行為，可能也會在禁止之列。業(yè)內(nèi)人士分析，除大型商場和購物外，商鋪和寫字樓拆分銷售是商業(yè)地產(chǎn)領域比較普遍的現(xiàn)象。開發(fā)商這么做，的好處是可以加快銷售速度，快速回籠資金。

　　但弊端也是明顯的。近幾年，由于商鋪和寫字樓拆分銷售而帶來的群訪事件屢有發(fā)生。政府部門即將對商業(yè)和寫字樓拆分行為進行規(guī)范，也在情理之中。而政府部門禁令只會對新項目加以約束。21世紀不動產(chǎn)分析，禁止酒店項目分層、分單元銷售的時間起始點，是“5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目”，即這一禁令不適用于此前已簽訂土地出讓合同的項目，更不適用于現(xiàn)有在售項目。同樣，如果政府部門即將對商業(yè)和寫字樓類項目拆分銷售進行規(guī)范，會借鑒酒店禁止分層、分單元銷售的做法，給出一個執(zhí)行政策的時間截止點，這對現(xiàn)有已簽訂土地出讓合同，尤其是準備拆分銷售的商鋪和寫字樓項目同樣是利好。

　　4月份以來，隨著“新國十條”和各地方樓市調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，此前一直“高燒不退“的住宅市場迅速降溫。例如北京、上海等一線城市，5月份的商品房簽約量較4月份均出現(xiàn)70%以上的巨大降幅。而與此同時，此前一直不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)項目卻開始受到眾人的追捧。據(jù)來自我愛我家等機構的調(diào)研顯示，4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺前增加了約30%。

　　在引來大量投資客目光的同時，就連許多大型開發(fā)商也悄然調(diào)整策略，開始加大對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)。而隨著大量投資客涌入商業(yè)地產(chǎn)，北京在租在售商業(yè)地產(chǎn)項目的租售價格也紛紛看漲。據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，3月至5月間，北京大量在租在售商業(yè)地產(chǎn)項目(商鋪、寫字樓)的租售價格均出現(xiàn)波動，在價格明顯波動的90個商業(yè)地產(chǎn)項目中，有90%的項目價格提升，其中有27%的項目價格漲幅超過兩成，租價較高漲幅為60%、售價較高漲幅的為50%。

　　有地產(chǎn)行業(yè)分析師也認為，從目前市場情況來看，繼續(xù)投資住宅項目將很難帶來好的收益，并且目前住宅和商業(yè)的投資成本已基本拉平，但商業(yè)的回報率明顯高于住宅，同時相對穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的頭選，在住宅市場出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產(chǎn)將會是很多投資者的新投資渠道。

　　就在投資客大量涌入的同時，國內(nèi)眾多房企巨頭也開始加速全面進軍商業(yè)地產(chǎn)。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達公布一季報后，更讓眾多房企看到了商業(yè)地產(chǎn)蘊含的巨大潛力。此前幾天，正在緊密籌備A股上市的萬達日前公布了模擬板的一季報。2010年一季度，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司實現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售面積約137萬平方米，合同銷售金額約152億元，超過了萬科此前公布的150 .9億元的一季度銷售額，也高于中海、恒大、保利、綠城等公司，次坐上了季度銷售額老大的位置。而這也進一步刺激了其他幾大房企進軍商業(yè)地產(chǎn) 的決心。2010年在深圳將營建五家酒店。而在4月末5月初的10多天時間里，萬科也相繼有三個大體量商業(yè)地產(chǎn)項目被披露，總投資超過百億元。而已經(jīng)擁有商業(yè)地產(chǎn)面積超過100萬平方米的保利地產(chǎn)(600048)，也計劃到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬平方米，并將投入300億元的配套資金。此外，合生創(chuàng)展、頭創(chuàng)置業(yè)、龍湖地產(chǎn)等也紛紛拋出了自己的商業(yè)地產(chǎn)計劃。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著我國城市化進程的深入，從長遠看，商業(yè)地產(chǎn)肯定會是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個亮點。

　　地產(chǎn)資金流向商業(yè)地產(chǎn)

　　4月國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象,主要去向是商業(yè)、寫字樓市場,其中深圳市場表現(xiàn)尤其明顯。但投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場,目前尚未有定論。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測,4月適逢傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售旺季,寫字樓供求量均出現(xiàn)大幅度放大。京、滬、深、穗四大一線城市4月寫字樓新增供應面積約50 .09萬平方米,環(huán)比大幅 度 增 長181.90%;銷售面積62.70萬平方米,環(huán)比增長72.43%,供求比是1∶0 .8。據(jù)了解,其中新增供應量的是北京和上海,環(huán)比增幅均超過100%,供應面積分別為13.10萬平方米和30 .17萬 平 方 米 ; 成交方面,北京、深圳 銷售面積環(huán)比均超過100%。北京、上海、廣州、深圳4月寫字樓銷售均價每平方米分別為22173元、28530元、16674元、28156元,其中北京寫字樓價格創(chuàng)出一年來新高。

　　寫字樓市場租賃方面,各大城市租賃市場在過去一個月的基礎上繼續(xù)回暖,租金環(huán)比上漲明顯。北京、上海、廣州、深圳寫字樓租 金 的 漲 幅 分 別 為2 . 2 1 %、1 .71%、2 .06%、3 .64%;準寫字樓租金漲幅平均達到4%左右。

　　中原集團研究高端經(jīng)理劉淵認為,在政策影響下,住宅市場成交量4月呈現(xiàn)大幅回落之勢。隨著各地的細則紛紛出臺,成交萎縮將成為持續(xù)狀態(tài),而商業(yè)地產(chǎn)則乘此機會走出了獨立行情,成為受益者 。在頭付 、利率 、回報率等方面,目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場。而在通脹預期影響下,更多的投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。戴德梁行較新市場調(diào)查顯示,目前上海很多商業(yè)物業(yè)的價格比同地段的住宅低很多,出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象。與此同時,受新一輪樓市調(diào)控政策的影響,住宅成交顯著降低,正值復蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機構投資者的關注。

　　上海今年一季度轉(zhuǎn)手的新天地白金大廈,售價約為6萬元/平方米,而同區(qū)位的住宅物業(yè)售價則在8萬元/平方米至10萬元/平方米,這樣的個案并不少見。針對商住倒掛的現(xiàn)象,戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆表示,這在國外的核心商業(yè)城(600306)市非常少見。上海此輪出現(xiàn)的商住倒掛現(xiàn)象一方面來自于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)尚在發(fā)展過程中,另一方面主要因為金融危機爆發(fā)后,商業(yè)地產(chǎn)頭先受到波及,盡管住宅市場也受到影響,但隨后政府出臺的救市政策在住宅市場產(chǎn)生了立竿見影的效果,商業(yè)地產(chǎn)卻無法短時間內(nèi)擺脫金融危機的陰影。

　　 陸逢兆還表示,“以商鋪和寫字樓為例,目前上海處于核心地段的高端商業(yè)物業(yè)如恒隆廣場、國金等都較周邊住宅有更高價值,不存在商住倒掛現(xiàn)象,而普通寫字樓倒掛情況比較普遍。眼下,住宅市場遭到調(diào)控后,大量資金急需尋找新的投資渠道時,正值復蘇的商業(yè)地產(chǎn)正引發(fā)機構投資者和開發(fā)商的關注。”

　　據(jù)戴德梁行2010年一季度物業(yè)報告顯示,目前上海寫字樓平均租金僅為5元-7元/平方米/天,雖然有所回升,但尚未回復到2008年金融危機爆發(fā)前 的 租 金 水 平 ,處在筑底階段。2010年,從供應來看 , 以 陸 家 嘴 為 例 , 實 際部分寫字樓供應被大型銀行等金融機構整體收購,所以可供租賃的供應面積并 不 大 ; 隨 著 目 前 供 應 的 逐 步 消化,一旦核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應稀缺,租金必將加速上漲,未來租金回報率將會有明顯回升。從投資角度看,租金回報率和物業(yè)升值組成了商業(yè)地產(chǎn)的總體回報率。以寫字樓為例,一般寫字樓租約周期為2-3年,2008年寫字樓市場租金下滑嚴重,很多公司借勢換租,以此推算,2008年簽訂的租約約在2010-2011年到期,此時經(jīng)濟環(huán)境應有很大好轉(zhuǎn),屆時租金水平有大幅提升的需求。

　　商業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金發(fā)展期

　　“只做住宅”的萬科也將加大持有型物業(yè)的儲備,并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型;保利地產(chǎn)2009年年報中稱,該公司在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營上實現(xiàn)較大突破……去年以來,在住宅領域比較知名的品牌開發(fā)商開始蜂擁般涌向商業(yè)地產(chǎn)。

　　與此同時,不少業(yè)內(nèi)專家表示,與住宅相比,商業(yè)地產(chǎn)的風險其實比較高,如果開發(fā)商盲目進駐商業(yè)領域,不排除會面臨“搬起石頭砸自己的腳”的窘境。

　　樓市傳媒董事長、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖則表示,合生、保利、萬科等集團轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn),主要是因為樓市新政沒有將商用房納入其中,投資者仍可異地購購或一次購購多套商用房。目前新政策出臺主要是針對住宅投資市場,而商鋪基本上不受到遏制,這會致使一部分資金流入商業(yè)地產(chǎn)市場,在一定程度上“滋潤”了商業(yè)地產(chǎn)市場。住宅和商業(yè)都有自己的發(fā)展前景,商業(yè)地產(chǎn)具有持續(xù)性強、受政策影響小、前景大的特征,這也是開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的一個原因。

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