從經(jīng)濟(jì)特區(qū)到建設(shè)中國(guó)特色自由貿(mào)易港，“三十而立”的海南省又一次站在了改革開(kāi)放的前沿。4月13日，建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30年的海南省迎來(lái)新定位：黨決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。

“新政策出來(lái)后，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有一定的刺激。例如，我們之前一個(gè)項(xiàng)目主推大戶(hù)型產(chǎn)品，消化速度比較慢，但從4月15日的數(shù)據(jù)來(lái)看，成交率有了增長(zhǎng)?！碑?dāng)?shù)匾晃皇袌?chǎng)人士告訴《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)敏感，但海南省限購(gòu)特別是今年3月底出臺(tái)的政策已經(jīng)為此做好鋪墊，“五年社保+五年限售+非戶(hù)籍首付70%”被認(rèn)為是全國(guó)嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

事實(shí)上，隨著近兩年海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快升溫，“指導(dǎo)性計(jì)劃管理”“暫停審批”“停止開(kāi)發(fā)”等調(diào)控政策接踵而至。今年“兩會(huì)”期間，海南省委副書(shū)記，省政府省長(zhǎng)、黨組書(shū)記沈曉明曾表示，“海南要以壯士斷腕的決心，減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)?！焙Ｄ蠋煼洞髮W(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授李敏納認(rèn)為，今后購(gòu)房者到海南置業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變投資炒房的態(tài)度，持改善住房、只住不炒和為海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)的心態(tài)。

“自由貿(mào)易區(qū)和自由貿(mào)易港的新定位將全面改變海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，也必然會(huì)吸引全球資金進(jìn)入海南，調(diào)控好房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏，使之與產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相適應(yīng)是海南省建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)和自由貿(mào)易港面臨的挑戰(zhàn)之一。”中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄表示。

“三十而立”

作為中國(guó)南端省份和重要的國(guó)際航運(yùn)樞紐，海南自建省以來(lái)便帶有改革開(kāi)放的基因。1988年4月13日，在改革開(kāi)放10周年之際，海南建省并被批準(zhǔn)創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，成為繼深圳、珠海、汕頭、廈門(mén)4個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之后重要的改革開(kāi)放窗口，同時(shí)也是全國(guó)的改革開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)。在建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)之初，海南省確定了以經(jīng)貿(mào)為龍頭的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)了海南省出口創(chuàng)匯快速增長(zhǎng)。

但之后海南省也走過(guò)不少?gòu)澛?。?strong>從1992年起，房地產(chǎn)業(yè)瘋狂發(fā)展，成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，1992年海南全省財(cái)政收入的40％是直接或間接由房地產(chǎn)而來(lái)，而?？谑袆t更是高達(dá)60％以上。1993年下半年，隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度，海南的房地產(chǎn)泡沫破滅。過(guò)度投機(jī)給海南的地產(chǎn)和金融業(yè)造成了幾乎致命的打擊?！焙Ｄ鲜≌f(xié)委員、海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)李仁君表示。

1993年7月，海南省提出要加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐，必須優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，海南產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本方針是以旅游業(yè)為龍頭，超前發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。次年召開(kāi)的海南省委二屆二次全體會(huì)議再次肯定了關(guān)于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以旅游業(yè)為龍頭大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的思路。1996年，海南省提出了“一省兩地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：“努力把海南建設(shè)成為中國(guó)的新興工業(yè)省、中國(guó)熱帶高效農(nóng)業(yè)基地和中國(guó)度假休閑旅游勝地”。李仁君認(rèn)為，這為海南發(fā)展指明了正確的方向。

進(jìn)入21世紀(jì)，海南省不斷調(diào)整和補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，并逐步探索出不同于“珠江模式”、“蘇南模式”和“溫州模式”的“海南模式”。到2006年，海南省已經(jīng)探索出了始終堅(jiān)持不污染環(huán)境、不破壞資源、不搞低水平重復(fù)建設(shè)的“三不”原則和“大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略。2008年，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)被確定為海南可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，對(duì)之前的發(fā)展策略作了有效的補(bǔ)充。2009年，海南省迎來(lái)國(guó)際旅游島發(fā)展戰(zhàn)略。

“海南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)步伐不斷加快，自海南國(guó)際旅游島建設(shè)以來(lái)，海南堅(jiān)持構(gòu)建以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高地，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)展以服務(wù)業(yè)為主的12大產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)79.5%?！崩钊示J(rèn)為，國(guó)際旅游島戰(zhàn)略推動(dòng)著金融服務(wù)行業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，會(huì)展、現(xiàn)代物流、文體等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，海洋、醫(yī)藥、低碳制造等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展。

自由貿(mào)易港新定位

“三十而立”的海南省，在改革開(kāi)放40周年之際再次被歷史選擇。4月13日， 總書(shū)記在慶祝海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會(huì)上鄭重宣布，黨決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。這是黨著眼于國(guó)際國(guó)內(nèi)發(fā)展大局，深入研究、統(tǒng)籌考慮、科學(xué)謀劃作出的重大決策，是彰顯我國(guó)擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、積極推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全球化決心的重大舉措。

根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年海南全省地區(qū)生產(chǎn)總值4462.54億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.0%。其中，產(chǎn)業(yè)增加值979.33億元，增長(zhǎng)3.6%；產(chǎn)業(yè)增加值997.14億元，增長(zhǎng)2.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2486.07億元，增長(zhǎng)10.2%。三次產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為22.0:22.3:55.7。

“經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，海南經(jīng)濟(jì)政策體系框架已經(jīng)形成，對(duì)外開(kāi)放特別是‘一帶一路’的基本體系和通路已經(jīng)打通，積累了一定的改革開(kāi)放經(jīng)驗(yàn)和一批改革開(kāi)放的人才團(tuán)隊(duì)。”海南大學(xué)教授鐘哲輝告訴記者，建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30年來(lái)，海南省經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化，已經(jīng)具備了發(fā)展自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自由貿(mào)易港的基礎(chǔ)和條件。

中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為，當(dāng)前海南建設(shè)自由貿(mào)易港的條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)世界上其他自由貿(mào)易港設(shè)立之初的綜合發(fā)展水平。“決定在海南探索建設(shè)自由貿(mào)易港，是我們贏得區(qū)域一體化主動(dòng)權(quán)的重要舉措，有利于給外來(lái)資本創(chuàng)造更多的市場(chǎng)空間，是在貿(mào)易保護(hù)主義、單邊主義抬頭之際，中國(guó)主動(dòng)擴(kuò)大開(kāi)放的舉措之一。”

遲福林表示，未來(lái)海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)將以服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展為重大突破口，加快旅游、醫(yī)療、健康、教育、文化等生活性服務(wù)業(yè)開(kāi)放和金融、保險(xiǎn)、物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開(kāi)放，按照國(guó)際化、市場(chǎng)化、法治化的要求推進(jìn)體制機(jī)制創(chuàng)新，營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定、公平、透明、可預(yù)期的營(yíng)商環(huán)境?！斑@不僅將為海南跨越式發(fā)展提供重要?jiǎng)恿?，而且也為全?guó)提供可復(fù)制、可推廣的改革創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)?！边t福林表示。

在迎來(lái)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自由貿(mào)易港新政策后，海南各界正積極參與創(chuàng)建工作。海南師范大學(xué)宣傳部告訴記者，該校于4月15日成立了中國(guó)特色自由貿(mào)易港研究。據(jù)了解，該以知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，同時(shí)聘請(qǐng)商務(wù)部、中國(guó)社科院等國(guó)內(nèi)相關(guān)部門(mén)的專(zhuān)家學(xué)者組成學(xué)術(shù)委員會(huì)，將圍繞海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)相關(guān)重大問(wèn)題開(kāi)展調(diào)査研究，為海南全島建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)和逐步探索中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)提供智力支撐和人才服務(wù)保障。

房地產(chǎn)扮演重要角色

在自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自由貿(mào)易港的政策機(jī)遇下，敏感的房地產(chǎn)市場(chǎng)首先作出反應(yīng)。當(dāng)?shù)匾晃皇袌?chǎng)人士表示，自由貿(mào)易港政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定影響，但受制于不斷更新的調(diào)控政策，外來(lái)投資者的進(jìn)入門(mén)檻較高。

該市場(chǎng)人士提醒，雖然目前的調(diào)控政策在首付比例等方面作出規(guī)定，但實(shí)際上島外客戶(hù)和投資者中全款買(mǎi)房的占比較高，因此目前的調(diào)控政策在非限購(gòu)區(qū)域?qū)ν鈦?lái)購(gòu)房者影響有限。“以?？谑袨槔?，?？趯?shí)行分區(qū)域限購(gòu)，西海岸和江東片區(qū)也就是南渡江以東為非限購(gòu)區(qū)域，自由貿(mào)易港政策對(duì)?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響也主要在這里?！?/p>

在自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自由貿(mào)易港建設(shè)政策下，關(guān)于海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展，遲福林認(rèn)為，如果全島統(tǒng)一規(guī)劃，按照一個(gè)大城市統(tǒng)一布局，真正實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一土地利用、統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、統(tǒng)一社會(huì)政策、統(tǒng)一城鄉(xiāng)管理、統(tǒng)一環(huán)境保護(hù)，海南總體的資源利用價(jià)值在提升，總體的房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)有所上漲，但是平均價(jià)格上漲有利于抑制價(jià)格，海南會(huì)在房地產(chǎn)上嚴(yán)格控制。

對(duì)于“海南要以壯士斷腕的決心來(lái)減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)”，沈曉明解釋說(shuō)，一方面土地資源，另一方面，造了房子就要有基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)的配套，但海南目前還是欠發(fā)達(dá)省份，不能完全配套，因此房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)。他表示，海南要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，絕不讓海南變成房地產(chǎn)的加工廠。

事實(shí)上，近兩年隨著海南房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快升溫，海南省已經(jīng)密集出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控政策。2016年2月，海南省出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，要求加強(qiáng)商品住宅用地計(jì)劃管理和規(guī)劃審批調(diào)控，對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批（包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收審批、土地供應(yīng)審批、已供應(yīng)的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批），暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。

進(jìn)入2017年，隨著全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控潮襲來(lái)，海南省也加入調(diào)控“大軍”。2017年4月全省限制購(gòu)買(mǎi)多套商品住宅；5月?？凇⑷齺?、五指山、保亭、瓊中、白沙等市縣分別設(shè)置限購(gòu)區(qū)域或出臺(tái)限購(gòu)政策；9月出臺(tái)圍填海令，停止中部生態(tài)核心區(qū)開(kāi)發(fā)新建外銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下的商品住宅建設(shè)；10月海口等4市縣將住房限制轉(zhuǎn)讓年限提高到5年，暫停土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交易；11月暫停商轉(zhuǎn)公貸款政策，全面實(shí)行商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃管理，在保障省內(nèi)居民住房的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步減縮商品住宅用地規(guī)模。

2018年，海南省在完善之前調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了被認(rèn)為是“全國(guó)嚴(yán)”的調(diào)控政策。3月31日，海南省發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，要求全省加強(qiáng)嚴(yán)格購(gòu)房資格審查，非該省戶(hù)籍在海南只能購(gòu)買(mǎi)1套住房，且需提供至少一名家庭成員在該省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷(xiāo)售。非該省戶(hù)籍購(gòu)房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，還規(guī)定提供虛假證明購(gòu)房者，5年內(nèi)不得在海南省購(gòu)房。

李敏納認(rèn)為，在海南自由貿(mào)易港建設(shè)的政策機(jī)遇下，未來(lái)海南房地產(chǎn)業(yè)仍將在海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中扮演重要的角色。但是，今后購(gòu)房者到海南置業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變投資炒房的態(tài)度，持改善住房、只住不炒和為海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)的心態(tài)。

“海南有些地方賣(mài)一塊地就能有財(cái)政收入，所以搞房地產(chǎn)很省事。但是我們要用績(jī)效考核這支‘指揮棒’去引導(dǎo)發(fā)展什么，比如實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、補(bǔ)教育短板、發(fā)展旅游等。”海南省省委書(shū)記劉賜貴在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間表示。

新藍(lán)圖新挑戰(zhàn)

海南省因改革開(kāi)放而生，也因改革開(kāi)放而興。在自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自由貿(mào)易港建政策機(jī)遇下，海南省如何下好這盤(pán)棋？

根據(jù)《中共國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），海南未來(lái)要堅(jiān)持4個(gè)戰(zhàn)略定位，即全面深化改革開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)、國(guó)際旅游消費(fèi)、國(guó)家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)。

《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，海南自由貿(mào)易港建設(shè)要體現(xiàn)中國(guó)特色，符合海南發(fā)展定位，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)際自由貿(mào)易港建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，不以轉(zhuǎn)口貿(mào)易和加工制造為，而以發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。《意見(jiàn)》明確到2025年，海南將初步建立自由貿(mào)易港制度，營(yíng)商環(huán)境達(dá)到國(guó)內(nèi) 水平；到2035年，自由貿(mào)易港的制度體系和運(yùn)作模式更加成熟，營(yíng)商環(huán)境躋身全球前列。

以旅游業(yè)為例，數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去5年，海南島年接待游客總?cè)藬?shù)從3320.4萬(wàn)人次躍升到6745萬(wàn)人次，旅游總收入從379.1億元增長(zhǎng)到812億元，年均分別增長(zhǎng)11.5%和15.4%，2017年入境游客人數(shù)突破100萬(wàn)人次。在此基礎(chǔ)上，《意見(jiàn)》要求推動(dòng)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快構(gòu)建以觀光旅游為基礎(chǔ)、休閑度假為、文體旅游和健康旅游為特色的旅游產(chǎn)業(yè)體系，推進(jìn)全域旅游發(fā)展。

此外，《意見(jiàn)》還要求完成生態(tài)保護(hù)紅線、基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界和海洋生物資源保護(hù)線、圍填?？刂凭€劃定工作，嚴(yán)格自然生態(tài)空間用途管制。實(shí)行嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，實(shí)施建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控行動(dòng)，推進(jìn)城市更新改造，對(duì)低效、零散用地進(jìn)行統(tǒng)籌整合、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，確保海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加。

遲福林認(rèn)為，海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，跟國(guó)內(nèi)其他自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)不同之處，是有步驟地加快推進(jìn)自由貿(mào)易港的政策和制度建設(shè)。同時(shí)，海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自由貿(mào)易港建設(shè)，是以服務(wù)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)放為，形成服務(wù)貿(mào)易發(fā)展新高地，這也正是海南從自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)走向自由貿(mào)易港的一個(gè)重大任務(wù)。

自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自由貿(mào)易港建設(shè)需要提供多方面的系統(tǒng)保障，劉澄認(rèn)為房地產(chǎn)是重要方面之一。“新政策幫助海南吸引全球投資者的關(guān)注，也必然會(huì)吸引全球資金進(jìn)入海南。過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)會(huì)給產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)負(fù)面效果，不利于海南的國(guó)際化進(jìn)程。調(diào)控好房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏，使之與產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相適應(yīng)是海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自由貿(mào)易港面臨的挑戰(zhàn)之一?！?/strong>劉澄表示。