從經濟特區(qū)到建設中國特色自由貿易港，“三十而立”的海南省又一次站在了改革開放的前沿。4月13日，建省辦經濟特區(qū)30年的海南省迎來新定位：黨決定支持海南全島建設自由貿易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。

“新政策出來后，對于購房者來說有一定的刺激。例如，我們之前一個項目主推大戶型產品，消化速度比較慢，但從4月15日的數據來看，成交率有了增長?！碑數匾晃皇袌鋈耸扛嬖V《中國建設報·中國房地產》。盡管房地產市場反應敏感，但海南省限購特別是今年3月底出臺的政策已經為此做好鋪墊，“五年社保+五年限售+非戶籍首付70%”被認為是全國嚴厲的調控政策。

事實上，隨著近兩年海南省房地產市場過快升溫，“指導性計劃管理”“暫停審批”“停止開發(fā)”等調控政策接踵而至。今年“兩會”期間，海南省委副書記，省政府省長、黨組書記沈曉明曾表示，“海南要以壯士斷腕的決心，減少經濟對房地產的依賴?！焙Ｄ蠋煼洞髮W經濟與管理學院教授李敏納認為，今后購房者到海南置業(yè)應該轉變投資炒房的態(tài)度，持改善住房、只住不炒和為海南經濟社會發(fā)展服務的心態(tài)。

“自由貿易區(qū)和自由貿易港的新定位將全面改變海南省經濟發(fā)展方式，也必然會吸引全球資金進入海南，調控好房價上漲節(jié)奏，使之與產業(yè)發(fā)展階段相適應是海南省建設自由貿易區(qū)和自由貿易港面臨的挑戰(zhàn)之一。”中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄表示。

“三十而立”

作為中國南端省份和重要的國際航運樞紐，海南自建省以來便帶有改革開放的基因。1988年4月13日，在改革開放10周年之際，海南建省并被批準創(chuàng)辦經濟特區(qū)，成為繼深圳、珠海、汕頭、廈門4個經濟特區(qū)之后重要的改革開放窗口，同時也是全國的改革開放試驗區(qū)。在建省辦經濟特區(qū)之初，海南省確定了以經貿為龍頭的產業(yè)發(fā)展方向，實現了海南省出口創(chuàng)匯快速增長。

但之后海南省也走過不少彎路?！?strong>從1992年起，房地產業(yè)瘋狂發(fā)展，成為地方財政收入的主要來源，1992年海南全省財政收入的40％是直接或間接由房地產而來，而?？谑袆t更是高達60％以上。1993年下半年，隨著國家加強對宏觀經濟調控的力度，海南的房地產泡沫破滅。過度投機給海南的地產和金融業(yè)造成了幾乎致命的打擊。”海南省政協(xié)委員、海南產業(yè)經濟研究院院長李仁君表示。

1993年7月，海南省提出要加快現代化建設步伐，必須優(yōu)化產業(yè)結構，海南產業(yè)發(fā)展的基本方針是以旅游業(yè)為龍頭，超前發(fā)展第三產業(yè)。次年召開的海南省委二屆二次全體會議再次肯定了關于優(yōu)化產業(yè)結構，強化基礎設施建設，以旅游業(yè)為龍頭大力發(fā)展第三產業(yè)的思路。1996年，海南省提出了“一省兩地”的產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：“努力把海南建設成為中國的新興工業(yè)省、中國熱帶高效農業(yè)基地和中國度假休閑旅游勝地”。李仁君認為，這為海南發(fā)展指明了正確的方向。

進入21世紀，海南省不斷調整和補充經濟發(fā)展政策，并逐步探索出不同于“珠江模式”、“蘇南模式”和“溫州模式”的“海南模式”。到2006年，海南省已經探索出了始終堅持不污染環(huán)境、不破壞資源、不搞低水平重復建設的“三不”原則和“大企業(yè)進入、大項目帶動”的發(fā)展戰(zhàn)略。2008年，高新技術產業(yè)和現代服務業(yè)被確定為海南可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，對之前的發(fā)展策略作了有效的補充。2009年，海南省迎來國際旅游島發(fā)展戰(zhàn)略。

“海南省產業(yè)結構優(yōu)化升級步伐不斷加快，自海南國際旅游島建設以來，海南堅持構建以旅游業(yè)為龍頭的現代服務業(yè)高地，以供給側結構性改革為主線加快經濟轉型升級，發(fā)展以服務業(yè)為主的12大產業(yè)，服務業(yè)對經濟增長貢獻率達79.5%?！崩钊示J為，國際旅游島戰(zhàn)略推動著金融服務行業(yè)、熱帶特色高效農業(yè)、互聯網產業(yè)、醫(yī)療健康產業(yè)以及房地產業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，會展、現代物流、文體等現代服務業(yè)，海洋、醫(yī)藥、低碳制造等高新技術產業(yè)也實現較快發(fā)展。

自由貿易港新定位

“三十而立”的海南省，在改革開放40周年之際再次被歷史選擇。4月13日， 總書記在慶祝海南建省辦經濟特區(qū)30周年大會上鄭重宣布，黨決定支持海南全島建設自由貿易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。這是黨著眼于國際國內發(fā)展大局，深入研究、統(tǒng)籌考慮、科學謀劃作出的重大決策，是彰顯我國擴大對外開放、積極推動經濟全球化決心的重大舉措。

根據海南省統(tǒng)計局數據，2017年海南全省地區(qū)生產總值4462.54億元，按可比價格計算，比上年增長7.0%。其中，產業(yè)增加值979.33億元，增長3.6%；產業(yè)增加值997.14億元，增長2.7%；第三產業(yè)增加值2486.07億元，增長10.2%。三次產業(yè)增加值占地區(qū)生產總值的比重分別為22.0:22.3:55.7。

“經過30年的發(fā)展，海南經濟政策體系框架已經形成，對外開放特別是‘一帶一路’的基本體系和通路已經打通，積累了一定的改革開放經驗和一批改革開放的人才團隊。”海南大學教授鐘哲輝告訴記者，建省辦經濟特區(qū)30年來，海南省經濟結構不斷調整和優(yōu)化，已經具備了發(fā)展自由貿易試驗區(qū)和自由貿易港的基礎和條件。

中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林認為，當前海南建設自由貿易港的條件遠遠超過世界上其他自由貿易港設立之初的綜合發(fā)展水平。“決定在海南探索建設自由貿易港，是我們贏得區(qū)域一體化主動權的重要舉措，有利于給外來資本創(chuàng)造更多的市場空間，是在貿易保護主義、單邊主義抬頭之際，中國主動擴大開放的舉措之一?！?/strong>

遲福林表示，未來海南自由貿易試驗區(qū)將以服務貿易創(chuàng)新發(fā)展為重大突破口，加快旅游、醫(yī)療、健康、教育、文化等生活性服務業(yè)開放和金融、保險、物流等生產性服務業(yè)開放，按照國際化、市場化、法治化的要求推進體制機制創(chuàng)新，營造一個穩(wěn)定、公平、透明、可預期的營商環(huán)境?！斑@不僅將為海南跨越式發(fā)展提供重要動力，而且也為全國提供可復制、可推廣的改革創(chuàng)新經驗?！边t福林表示。

在迎來自由貿易試驗區(qū)和自由貿易港新政策后，海南各界正積極參與創(chuàng)建工作。海南師范大學宣傳部告訴記者，該校于4月15日成立了中國特色自由貿易港研究。據了解，該以知名經濟學家管清友為經濟學家，同時聘請商務部、中國社科院等國內相關部門的專家學者組成學術委員會，將圍繞海南全島建設自由貿易試驗區(qū)相關重大問題開展調査研究，為海南全島建設自由貿易區(qū)和逐步探索中國特色自由貿易港建設提供智力支撐和人才服務保障。

房地產扮演重要角色

在自由貿易試驗區(qū)和自由貿易港的政策機遇下，敏感的房地產市場首先作出反應。當地一位市場人士表示，自由貿易港政策對房地產市場帶來了一定影響，但受制于不斷更新的調控政策，外來投資者的進入門檻較高。

該市場人士提醒，雖然目前的調控政策在首付比例等方面作出規(guī)定，但實際上島外客戶和投資者中全款買房的占比較高，因此目前的調控政策在非限購區(qū)域對外來購房者影響有限。“以海口市為例，?？趯嵭蟹謪^(qū)域限購，西海岸和江東片區(qū)也就是南渡江以東為非限購區(qū)域，自由貿易港政策對?？诜康禺a市場的影響也主要在這里。”

在自由貿易試驗區(qū)和自由貿易港建設政策下，關于海南房地產市場的未來發(fā)展，遲福林認為，如果全島統(tǒng)一規(guī)劃，按照一個大城市統(tǒng)一布局，真正實現統(tǒng)一土地利用、統(tǒng)一基礎設施建設、統(tǒng)一社會政策、統(tǒng)一城鄉(xiāng)管理、統(tǒng)一環(huán)境保護，海南總體的資源利用價值在提升，總體的房地產價格可能會有所上漲，但是平均價格上漲有利于抑制價格，海南會在房地產上嚴格控制。

對于“海南要以壯士斷腕的決心來減少經濟對房地產的依賴”，沈曉明解釋說，一方面土地資源，另一方面，造了房子就要有基礎設施和社會公共服務的配套，但海南目前還是欠發(fā)達省份，不能完全配套，因此房地產作為海南的支柱產業(yè)不可持續(xù)。他表示，海南要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，絕不讓海南變成房地產的加工廠。

事實上，近兩年隨著海南房地產市場過快升溫，海南省已經密集出臺了多項調控政策。2016年2月，海南省出臺《關于加強房地產市場調控的通知》，要求加強商品住宅用地計劃管理和規(guī)劃審批調控，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及產權式酒店用地審批（包括農用地轉用及土地征收審批、土地供應審批、已供應的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批），暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。

進入2017年，隨著全國范圍內的房地產調控潮襲來，海南省也加入調控“大軍”。2017年4月全省限制購買多套商品住宅；5月?？?、三亞、五指山、保亭、瓊中、白沙等市縣分別設置限購區(qū)域或出臺限購政策；9月出臺圍填海令，停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產項目，停止批準套型建筑面積在100平方米以下的商品住宅建設；10月?？诘?市縣將住房限制轉讓年限提高到5年，暫停土地二級市場轉讓交易；11月暫停商轉公貸款政策，全面實行商品住宅用地供應計劃管理，在保障省內居民住房的基礎上，進一步減縮商品住宅用地規(guī)模。

2018年，海南省在完善之前調控措施的基礎上，出臺了被認為是“全國嚴”的調控政策。3月31日，海南省發(fā)布《關于做好穩(wěn)定房地產市場工作的通知》，要求全省加強嚴格購房資格審查，非該省戶籍在海南只能購買1套住房，且需提供至少一名家庭成員在該省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售。非該省戶籍購房申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。同時，還規(guī)定提供虛假證明購房者，5年內不得在海南省購房。

李敏納認為，在海南自由貿易港建設的政策機遇下，未來海南房地產業(yè)仍將在海南經濟社會發(fā)展中扮演重要的角色。但是，今后購房者到海南置業(yè)應該轉變投資炒房的態(tài)度，持改善住房、只住不炒和為海南經濟社會發(fā)展服務的心態(tài)。

“海南有些地方賣一塊地就能有財政收入，所以搞房地產很省事。但是我們要用績效考核這支‘指揮棒’去引導發(fā)展什么，比如實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、補教育短板、發(fā)展旅游等?！焙Ｄ鲜∈∥瘯泟①n貴在今年全國“兩會”期間表示。

新藍圖新挑戰(zhàn)

海南省因改革開放而生，也因改革開放而興。在自由貿易試驗區(qū)和自由貿易港建政策機遇下，海南省如何下好這盤棋？

根據《中共國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》（以下簡稱《意見》），海南未來要堅持4個戰(zhàn)略定位，即全面深化改革開放試驗區(qū)、國家生態(tài)文明試驗區(qū)、國際旅游消費、國家重大戰(zhàn)略服務保障區(qū)。

《意見》強調，海南自由貿易港建設要體現中國特色，符合海南發(fā)展定位，學習借鑒國際自由貿易港建設經驗，不以轉口貿易和加工制造為，而以發(fā)展旅游業(yè)、現代服務業(yè)和高新技術產業(yè)為主導。《意見》明確到2025年，海南將初步建立自由貿易港制度，營商環(huán)境達到國內 水平；到2035年，自由貿易港的制度體系和運作模式更加成熟，營商環(huán)境躋身全球前列。

以旅游業(yè)為例，數據顯示，過去5年，海南島年接待游客總人數從3320.4萬人次躍升到6745萬人次，旅游總收入從379.1億元增長到812億元，年均分別增長11.5%和15.4%，2017年入境游客人數突破100萬人次。在此基礎上，《意見》要求推動旅游業(yè)轉型升級，加快構建以觀光旅游為基礎、休閑度假為、文體旅游和健康旅游為特色的旅游產業(yè)體系，推進全域旅游發(fā)展。

此外，《意見》還要求完成生態(tài)保護紅線、基本農田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界和海洋生物資源保護線、圍填海控制線劃定工作，嚴格自然生態(tài)空間用途管制。實行嚴格的節(jié)約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，推進城市更新改造，對低效、零散用地進行統(tǒng)籌整合、統(tǒng)一開發(fā)，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加。

遲福林認為，海南建設自由貿易試驗區(qū)，跟國內其他自由貿易試驗區(qū)不同之處，是有步驟地加快推進自由貿易港的政策和制度建設。同時，海南自由貿易試驗區(qū)和自由貿易港建設，是以服務業(yè)市場開放為，形成服務貿易發(fā)展新高地，這也正是海南從自由貿易試驗區(qū)走向自由貿易港的一個重大任務。

自由貿易試驗區(qū)和自由貿易港建設需要提供多方面的系統(tǒng)保障，劉澄認為房地產是重要方面之一。“新政策幫助海南吸引全球投資者的關注，也必然會吸引全球資金進入海南。過快增長的房價會給產業(yè)升級帶來負面效果，不利于海南的國際化進程。調控好房價上漲節(jié)奏，使之與產業(yè)發(fā)展階段相適應是海南建設自由貿易試驗區(qū)和自由貿易港面臨的挑戰(zhàn)之一。”劉澄表示。