中國(guó)城市化高速發(fā)展進(jìn)程中，城市管理者永遠(yuǎn)離不開(kāi)的主題是舊城拆遷改造，而舊城的中心也差不多就是商業(yè)街所在的位置。因此，商業(yè)街改造也是城市舊城區(qū)改造不可回避的內(nèi)容。

城市管理者出于什么目的改造商業(yè)街？不外乎四方面的原因。

一是因?yàn)榻煌ǖ墓Ｗ琛Ｉ虡I(yè)街聚集的商鋪和人口較多，而道路建設(shè)已經(jīng)遠(yuǎn)不適應(yīng)城市發(fā)展的需要，人流和車(chē)流集中到這里，免不了會(huì)產(chǎn)生交通的嚴(yán)重?fù)矶?。?dāng)我們的管理水平和城市居民的素質(zhì)還不能滿(mǎn)足城市化高速發(fā)展進(jìn)程的時(shí)候，大拆大建地改造就是一件 為容易實(shí)現(xiàn)的事情。

二是因?yàn)樾蜗?。城市舊城區(qū)的歷史往往有幾十年，多的甚至上百年。商業(yè)街存在的歷史較長(zhǎng)，店鋪也大多是舊房子，即使是相對(duì)新一些的建筑，也得是上個(gè)世紀(jì)六七十年代的產(chǎn)物。因此商業(yè)街與城市管理者理想化的城市景觀(guān)有著比較大的差距。

三是基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，安全隱患較多。由于商業(yè)街的街區(qū)狹小，店鋪密度較大，房子老，設(shè)施舊，電線(xiàn)裸露，供水和排水設(shè)施不健全，消防通道難以打通等原因，很多城市管理者往往擔(dān)心引發(fā)重大安全事故而承擔(dān)責(zé)任，便將商業(yè)街治理視為政府管理的老大難。

四是商業(yè)街地段好，地價(jià)高，但是商業(yè)街大多是經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)商品的店鋪，商品的附加價(jià)值低，商業(yè)的檔次不夠高，等于說(shuō)商業(yè)街占據(jù)了城市 有利的位置，創(chuàng)造的商業(yè)收益卻與商業(yè)街占有的區(qū)位嚴(yán)重不匹配，等等。

綜合以上原因，一些城市開(kāi)始對(duì)商業(yè)街進(jìn)行拆遷和改造。然而，僅僅是出于這些動(dòng)機(jī)，而沒(méi)有進(jìn)行綜合的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，一些城市商業(yè)街的拆遷和改造的結(jié)果是失敗的。

為什么商業(yè)街的改造難以獲得成功？原因在于城市的拆遷和改造不是一個(gè)簡(jiǎn)單的規(guī)劃就可以解決的問(wèn)題，而要充分了解商業(yè)街發(fā)展所遵循的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

對(duì)于喜歡商業(yè)街的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，之所以選擇經(jīng)常去某個(gè)商業(yè)街購(gòu)物和消費(fèi)，當(dāng)然是沖著方便、價(jià)格低以及品牌和多樣性的選擇。顧客可以在 小的半徑內(nèi)，花費(fèi) 少的時(shí)間，完成 多的消費(fèi)選擇。這是商業(yè)街興盛的基本原則。而商業(yè)街與購(gòu)物中心的 區(qū)別是，街區(qū)經(jīng)濟(jì)和建筑景觀(guān)的個(gè)性化，還有著觀(guān)賞的功能。

如果我們拆掉商業(yè)街，從經(jīng)濟(jì)上算賬，可能成本要大很多。首先是補(bǔ)償，對(duì)拆遷戶(hù)和商戶(hù)的補(bǔ)償是所有開(kāi)發(fā)商必須要承擔(dān)的成本。其次是購(gòu)買(mǎi)土地和建筑的費(fèi)用，這相對(duì)于原來(lái)商鋪的門(mén)面房是巨量投資。再次是基礎(chǔ)設(shè)施的投資，當(dāng)然按照現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的配套基礎(chǔ)設(shè)施可能也要花很多的錢(qián)。這些錢(qián)從哪里出？

如果改造商業(yè)街的目標(biāo)是為了重建一個(gè)新的商業(yè)街，所有成本都需要新的商戶(hù)來(lái)承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商和政府肯定是不會(huì)賠錢(qián)的。因此商戶(hù)必須承擔(dān)未來(lái)店面的租金，這些租金就相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商和政府土地出讓的所有成本。這些租金也必然會(huì)內(nèi)化為商品的價(jià)格。與原來(lái)的商戶(hù)和店鋪相比，成本增加了這么多，商品價(jià)格還會(huì)和原來(lái)一樣嗎？當(dāng)商品喪失價(jià)格優(yōu)勢(shì)之后，商業(yè)街的顧客就可能大大減少。

對(duì)于傳統(tǒng)的以自己房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，成本支出較少的店鋪，經(jīng)營(yíng)者會(huì)有長(zhǎng)期預(yù)期，有利于通過(guò)產(chǎn)品的價(jià)格和質(zhì)量的提升形成品牌。經(jīng)營(yíng)者租賃改造后的店鋪，隨時(shí)都可以因?yàn)樽饨鹛岣叨煌８鼡Q經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。所謂 店鋪和品牌價(jià)值就失去了根基。

即使是在 店鋪的原址上拆遷和重建，店鋪重建后增加的成本也要攤到商品的價(jià)格里。商品價(jià)格提高，經(jīng)營(yíng)預(yù)期不穩(wěn)定，高昂的店鋪成本，這都是造成商業(yè)街繁榮不復(fù)存在的原因，而大手筆改造一定會(huì)毀掉商業(yè)街的根基。

從商業(yè)街存在的規(guī)律來(lái)看，還有一個(gè)更重要的判斷?；谝欢ㄈ丝谝?guī)模支撐的商業(yè)街，人流的穩(wěn)定和集聚維持了商業(yè)街的繁榮。當(dāng)改造和拆遷之后，開(kāi)發(fā)商為增加收益，一定會(huì)大幅度提高容積率，將原有一兩層的店鋪改造為高層的商業(yè)空間，而這些都需要更多的人流進(jìn)入才可以形成規(guī)模效益。一旦成本提高，價(jià)格上漲，品牌缺失，結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致人流的下降。

雖然商業(yè)面積增加，但是人流日益減少，無(wú)法形成能夠支撐新增商業(yè)容積的人流量，一定會(huì)帶來(lái)商業(yè)的蕭條。商業(yè)街的規(guī)律就是基于經(jīng)濟(jì)規(guī)律而產(chǎn)生的人流聚集的效應(yīng)。但是這個(gè)規(guī)律不發(fā)生作用了，在商業(yè)面積大幅度擴(kuò)張的情況下，店鋪進(jìn)入數(shù)量減少，也會(huì)帶來(lái)商業(yè)街的蕭條。這就是商業(yè)街改造失敗的重要原因。

遺憾的是，一些城市政府決策者和規(guī)劃部門(mén)專(zhuān)業(yè)人員，很少?gòu)倪@些方面來(lái)考慮問(wèn)題。而失敗的拆遷和改造導(dǎo)致商業(yè)街的蕭條，只能成為我們城市治理中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

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