商鋪空置率原因及控制分析

階段面積供應過量，超出需求規(guī)模
　　北京商鋪面積大量集中供應，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內開店擴張計劃未能達到與供應相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調，導致了一定面積商鋪的空置。
　　
不合乎用家需求的產品進入市場
　　諸多項目在設計時未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，實際上不同業(yè)態(tài)商家可能在層商、柱距、荷載等方面都有不同的要求，在設計時未能做出針對性預留，則在后期招商時難以成功。即使位置再優(yōu)越，零售商可能也無法接受，因此就造成了空置現象。
　　
分割產權銷售造成經營失敗
　　諸多開發(fā)商為快速回收投資而采取劃割商鋪銷售的方式操作，但銷售后將會造成業(yè)主眾多且過于分散，使得項目整體難以實現統(tǒng)一的經營規(guī)劃，在各自為營的情形下也無法建立自身的競爭優(yōu)勢，較終往往會導致經營失敗，因此形成空置。
　　
投資者不理性間接推動了空置
　　之前在北京市場商鋪供應面積一直相對較少，在商鋪相對較高的背景下，使更多的人受到了鼓舞，從客觀大環(huán)境上促成了對商鋪投資的需求。目前商鋪投資者大部分還是不夠理性，并且部分地產商以強大的資金實力為背景，掌握了更多的話語權，使投資者沒有更多了解商鋪投資真象的信息，便投資行為變得更肓目，由此造成了商鋪分散銷售，大量商鋪的產權分散等現象，對統(tǒng)一控制經營形成了障礙，使得經營難以成功，因而形成空置。
　　
商鋪空置改善建議
　　
1、以合理方法確定項目可發(fā)展規(guī)模
　　開發(fā)商在進行商業(yè)項目開發(fā)時要理性分析項目的可行性及可發(fā)展規(guī)模，在分析過程中除了要對區(qū)域商業(yè)市場、消費者、現有商業(yè)項目進行深入分析外，亦要注重“零售商訪談”工作——即就項目定位及具體業(yè)態(tài)布局與零售商進行溝通，了解其入駐項目意向，并按照需求可消化的面積，結合未來需求規(guī)模的可增長空間來確定項目發(fā)展規(guī)模，如此可增加項目招商的確定性，避免空置風險。
　　
2、完成必要性工作后再委托設計
　　商業(yè)項目在設計實施前就應該有明確的定位，亦要相對確認每層的業(yè)態(tài)布局。在確定的基礎上，參照不同業(yè)態(tài)需求特征，同時考慮相對的可調性，形成設計意見來指導項目設計工作，如此可避免未來不適合用家需求而形成空置。
　　
3、限制拆散零賣的商鋪操作模式
　　開發(fā)商進行項目散售是出于快速回攏資金的需求，散售比其它操作方式更易取得資金的快速回攏。因此，從這一角度而言，如果市場仍然有購購投資的需求，開發(fā)商就不可能自發(fā)的停止散售。如果要確實制止散售造成的空置現象，可能需要政府進行相關的工作，尊重商業(yè)物業(yè)的經營性特征，出臺相關規(guī)章，限制商鋪的分散銷售行為。上海市政府已在2004年年初公布了《關于商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》來限制商場式產權商鋪的銷售。北京市政府亦應及早考慮制定政策來進行控制，以保障北京房地產市場的良性發(fā)展，避免因此可能增加的城市商鋪空置率。
　　
4、對城市商業(yè)發(fā)展進行規(guī)劃控制
　　除了要限制分散產權商鋪銷售外，政府亦應對城市商業(yè)網點做出提前的規(guī)劃，此規(guī)劃應是基于專業(yè)化工作之上的成果，以限定城市商業(yè)的總量，對不同特性區(qū)域進行適合性的商業(yè)功能分布規(guī)劃，以避免總量過大及錯位的商業(yè)功能定位而造成的空置現象。

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