昨天，央行官網公告新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關事宜。公告表示，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。按照8月20日的LPR，全國范圍內新發(fā)放的首套個人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房貸款利率不得低于5.45%。

　　利率 短調整期仍為一年

　　根據央行公告，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期 短為一年。利率重定價日，定價基準調整為 近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

　　所謂利率重定價，是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定， 短為一年， 長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為 近一個月相應期限的LPR。這意味著貸款人可以和銀行約定利率重定價， 短可以一年一調整。中國銀行 研究員周景彤表示，周期 短為一年，這個與以往政策一致，只是再次予以明確。

　　貸款利率方面，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這個利率水平與當前我國個人住房貸款實際 利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

　　交通銀行金融研究中心 金融分析師鄂永健認為，央行各地分支行會結合各地情況，規(guī)定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時，避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。新網銀行 研究員董希淼也表示，全國的情況不太一樣，而央行的標準是 線。

　　公積金房貸利率暫不調整

　　具體到各家商業(yè)銀行，央行規(guī)定，各銀行將根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

　　2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。與此同時，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。央行表示，2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓，同時采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩(wěn)有序。

　　周景彤分析，央行此舉是“新老劃斷”，新發(fā)生商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。民生銀行研究院分析師王靜文也認為，這種“新老劃斷”不會改變以往存量貸款尤其是住房抵押貸款的定價方式，可以避免對房地產市場產生劇烈沖擊。

　　8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了改革后的 期LPR，1年期水平為4.25%，與1年期貸款基準利率4.35%相比，低10個BP；5年期水平為4.85%，比5年期貸款基準利率4.90%低了5個BP。

　　堅決貫徹“房住不炒”定位

　　根據融360大數據研究院發(fā)布的35座城市 房貸利率數據來看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經非常之少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%，35座城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。

　　二套房方面，7月也僅有上海（5.42%）、天津（5.41%）兩個城市低于5.45%，35座城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時， 近幾個月來，無論是首套房還是二套房，35座城市的平均利率都呈微弱上行趨勢。

　　因此，央行根據LPR新基準進行的房貸利率調整，其指向性非常明顯，就是堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。從短期的實際利率水平來看，它僅會對極少數 質的購房客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。

　　后期，如果LPR利率下調，根據央行的這一規(guī)定，首套、二套房貸的 利率自然也會隨之下調，但需要注意的是，這僅指 利率，實際發(fā)放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響，預計執(zhí)行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。

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