樓市：躁動背后的真相

　　打算購置婚房的馮俊鑫和張麗娟夫婦在和銷售人員聊了差不多兩個公里之后，無奈地?fù)u頭離開。出門時還不忘抱怨，“一直在說調(diào)控房價可能降，結(jié)果等著等著把優(yōu)惠等沒了”。

　　這兩位所在的“廣州新一城”廣場，今年2月曾推出較低18000元/平方米的特價單位，比去年10月25000元/平方米的均價降幅達(dá)7000元，當(dāng)時馮俊鑫持懷疑態(tài)度，等確認(rèn)消息趕過來時“房子已經(jīng)被搶光了”。銷售人員向夫妻倆報的價格是每平方米22000元，雖然比去年低，但還是超出了夫妻倆能夠承受的價位。

　　記者近日在北京、上海、廣州、杭州、南京等熱點(diǎn)城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“以價換量”是目前開發(fā)商普遍采取的策略，但隨著銷量的上升，部分樓盤開始出現(xiàn)價格逆勢上調(diào)的情況，與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間的博弈正在升級“房托”身影再次顯現(xiàn)。

　　降價是主流 低價盤熱銷

　　自3月份以來，在開發(fā)商降價促銷策略帶動下，各地樓市成交量明顯上升，進(jìn)入4、5月份，樓市成交回暖態(tài)勢仍在延續(xù)。

　　據(jù)中原監(jiān)測，從5月份前10天的交易數(shù)據(jù)來看，主要城市新房市場的成交回升較為明顯，54個大中城市的總成交量較上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素，仍有約2成的增長。其中，以成都、杭州為代表的二線城市交易量回升幅度，主要原因是近期當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商在開展降價促銷活動，大體量的新盤低價入市有效地拉升了當(dāng)?shù)爻山涣俊?/p>

　　在香港和記黃埔公司開發(fā)的“上海御沁園”項目售樓處，記者看到前來購房的人并不多，銷售人員也并不是很熱情。但就在一個月前，由于該項目開盤價低于市場預(yù)估價近兩成，引起購房者的哄搶，4月15日開盤當(dāng)天就賣了130多套。據(jù)銷售人員介紹，這批房源較低報價僅為25000元/平方米，而早期市場預(yù)估價在30000元/平方米左右，因此比較容易賣，除6套樣板房外，余下的169套房源目前已經(jīng)基本被預(yù)訂完。“整體來看，市場購購需求仍然存在，只要房價較為合理，這些需求就會入市。”

　　在杭州，低價樓盤十分熱銷。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，4月杭州樓市共23個樓盤開盤，其中銷售率超過五成的樓盤有8個，樓盤“以價換量”取得不俗成績。

　　在低價盤受熱捧的同時，部分區(qū)位好的樓盤也受到青睞。北京東三環(huán)雙井附近一項目的較新一期樓盤于5月中旬開盤，38300元/平方米的均價卻一點(diǎn)不愁賣。銷售人員告訴記者，此次開盤的為老項目后期，一共300多套房，在領(lǐng)選房順序卡的天下午2點(diǎn)左右便已排了100多個號。一位有意向購房的女士對記者說，她較近也看了一些樓盤，相比之下，還是比較青睞這個樓盤，一方面地理位置比較好，加上是70年“大產(chǎn)權(quán)”的項目，主打戶型又是90平方米左右的兩居和小三居，“四環(huán)以內(nèi)這樣的項目好像挺少的，即便沒有什么折扣也打算近期出手了”。

　　住房網(wǎng)頭席評論員程偉明分析認(rèn)為，經(jīng)過3月和4月樓市集體降價促銷，目前“剛需”房源成交價格已回落至相對理性的價位，不少觀望“剛需”認(rèn)為出手時機(jī)已到。與此同時，部分“剛需”不再只看價格，而是綜合價格與房屋質(zhì)量及配套，近3個月來杭州樓市大量“剛需”房源入市，豐富了“剛需”選擇余地，支持了成交“回暖”。

　　博弈升級“房托”再現(xiàn)

　　搶房局面出現(xiàn)的同時，“房托”也重出江湖?！督?jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，杭州5月初開盤的“金都·夏宮”和“中豪四季公館”雙雙出現(xiàn)連夜排隊、千人搶房的壯觀局面。有人指出，3月以來，杭州多個樓盤出現(xiàn)百人、千人搶房的場面，固然有樓市價格大幅下降帶來的成交上升的原因，但不可否認(rèn)，一些開發(fā)商為了拉動銷售，制造樓市熱銷假象，而雇傭“房托”排隊拿號、參與搶房。

　　廣州市海珠區(qū)一個樓盤銷售經(jīng)理向記者透露，目前銷售壓力很大，過去賣樓從未像現(xiàn)在這么愁過。為了能夠銷售出去房子他們想到的一個辦法就是找“房托”，營造一種熱銷環(huán)境，此時不購，后悔終生。

　　記者注意到，經(jīng)過一季度“以價換量”的博弈后，開發(fā)商與購房者之間的博弈悄然升級，不僅不少樓盤開始縮小降價幅度，而且開始試探性地提高價格。以廣州曾經(jīng)推出13800元特價單位的“縱橫國際”為例，目前該項目均價在18000元到20000元，3月推出18800元/平方米價格的“保利天悅”均價又回升到20000元以上。而類似這樣的項目還有十幾個。和廣州的情況相似，北京一些項目價格也已開始逆市上調(diào)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對2012年新入市期房項目統(tǒng)計顯示，16個項目在一二季度均有成交。與一季度相比，其中11個項目4月至5月15日的成交價格出現(xiàn)上調(diào)，平均上漲幅度為4.4%，較高達(dá)到8.2%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，這些逆市漲價的項目有一個共同之處，均為低價入市或前期曾有較大幅度的價格下調(diào)，并且都因此取得較好銷售業(yè)績。他認(rèn)為，對漲價項目要區(qū)別看待，就普通住宅剛需類產(chǎn)品來說，其漲價之后面臨危機(jī)。一旦周邊有其他項目開始大幅降價，這些漲價項目銷售即會陷入降與不降的兩難選擇：保持現(xiàn)狀只能坐視客源流失，而重新降價則會對樓盤品牌帶來惡劣影響。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，市場購賣雙方的博弈仍在持續(xù)，僵局并未顯著打破。但春季成交反彈，還是影響了部分購房人的心態(tài)，看房積極性明顯高于去年四季度。只是很多人還是觀望，希望有更大的優(yōu)惠。而開發(fā)商依然會采取“以價換量”的策略，但開發(fā)商既要能賣出，又要追求利潤，需要不斷試探市場，找到平衡點(diǎn)。

　　庫存居高位 降價空間仍存

　　雖然部分樓盤縮小優(yōu)惠幅度，但專家認(rèn)為，降價的大趨勢不可逆轉(zhuǎn)，也不存在整體出現(xiàn)價格回升的可能。

　　中國指數(shù)研究院認(rèn)為，兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，特別是今年以來，價格明顯松動，商品住宅成交量下降顯著，市場預(yù)期正在發(fā)生改變，企業(yè)庫存巨大。城市出清周期大大延長，如北京、上海均在16個月以上，杭州達(dá)到21個月，預(yù)計主要城市短期內(nèi)供應(yīng)量將繼續(xù)上升，而成交量難以大幅反彈，價格穩(wěn)中有降的可能性較大。

　　記者了解到，南京樓市庫存量再次進(jìn)入5萬套以內(nèi)，5月份南京樓市有可能再次進(jìn)入大幅降價跑量的局面，加之剛需在3月份的集中釋放，剛需市場已經(jīng)小了很多。在剛需一族難以支撐的情況下，開發(fā)商將面對如何吸引改善型客戶出手，在這種情況下購房者有可能獲得更大的優(yōu)惠。

　　事實(shí)上，受住宅市場長期低迷的影響，開發(fā)商紛紛降低新開工量，以此減緩工程款支付壓力，自去年四季度以來，全國商品住宅新開工面積累計增速逐月下滑。今年一季度，全國商品住宅新開工面積累計同比出現(xiàn)負(fù)增長，增速為-5.2%，呈現(xiàn)自2009年10月以來的頭次負(fù)增長。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步形成市場化和政策調(diào)控并行的常態(tài)化局面，巨額的庫存已經(jīng)使房價喪失了大規(guī)模上漲的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也將回歸到合理區(qū)間，整個行業(yè)將從暴利逐漸走向市場合理利潤甚至微利。可以預(yù)見，未來樓市調(diào)控政策的核心仍然是控制房價上漲，讓被投資性需求推高的房價回歸合理水平。

　　住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長張小宏近日表示，近一個時期市場回調(diào)還將是整個房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，并明確調(diào)控方向不改，強(qiáng)調(diào)決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！