無論是南京六合，還是天津?yàn)I海、寶坻，抑或是三亞，他們都有一個(gè)共同特性，區(qū)域市場(chǎng)更多依賴外地購(gòu)房者，在2017年全國(guó)限購(gòu)政策落地后，這些地區(qū)的房地產(chǎn)銷售普遍低迷。

“一般到南京工作的外地人，就業(yè)地點(diǎn)大部分位于主城區(qū)或江北核心區(qū)域，不會(huì)選擇到六合區(qū)置業(yè)?！闭谀暇ひ捫路康睦钴帲ɑ┱f，他不會(huì)考慮在六合區(qū)買房?！澳沁吿耍谀暇┑?北面，已經(jīng)靠近蘇北，而且配套也不夠完善?！?/p>

他口中的六合區(qū)，隔著長(zhǎng)江與南京主城區(qū)相望，距離南京市人民政府超過30公里。10月15日，這個(gè)南京遠(yuǎn)郊區(qū)陷入一場(chǎng)輿論熱議中，有消息稱當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)交易中心對(duì)外釋放信號(hào)——非南京戶籍名下無房者，只要擁有大專及以上學(xué)歷，提供南京市居住證和學(xué)歷證明，或與南京市正規(guī)勞動(dòng)合同，即可在六合區(qū)開具購(gòu)房證明并購(gòu)房，不需要社?；騻€(gè)稅證明。

此前，六合區(qū)對(duì)外地購(gòu)房者的限定條件是，需提供近3年內(nèi)在南京累計(jì)繳納2年及以上個(gè)稅證明或社保證明，不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社保購(gòu)買住房。

盡管當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門一再?gòu)?qiáng)調(diào)，此舉是為引進(jìn)人才而做的程序優(yōu)化，但信號(hào)中不可避免地對(duì)此前的購(gòu)房條件做出調(diào)整。

與南京市六合區(qū)一同走入全國(guó)視野的還有天津?yàn)I海新區(qū)、寶坻、三亞等地，他們都是具有產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與人才引進(jìn)需求的區(qū)域， 的人才引進(jìn)政策雖然也指向降低社保證明或個(gè)稅證明年限門檻，但無論是對(duì)購(gòu)房群體還是對(duì)區(qū)域的惠及面都設(shè)置了特定條件，定向、聚焦成為此輪樓市政策共同的標(biāo)簽。

定向引進(jìn)人才

李選并非南京本地人，他老家是南京周邊一個(gè)城市，以前曾在南京工作多年，如今坐標(biāo)暫定北京，選擇回南京購(gòu)房是為結(jié)婚提前做準(zhǔn)備。相比其他外地購(gòu)房者，李選的優(yōu)勢(shì)在于，早于去年南京發(fā)布人才新政時(shí)，他就將戶口落到南京?！拔?近看房的地點(diǎn)基本都在江寧一帶，南京樓市現(xiàn)在比較火的，也就江寧和江北兩個(gè)區(qū)域了，南京主城區(qū)比如河西、鼓樓等價(jià)格高，供應(yīng)也不多；在南京本地人看來，六合區(qū)都不算真正的南京區(qū)域?！绷蠀^(qū)的 消息剛剛傳出，李選就 時(shí)間獲知。

雖然不算真正意義上的外地購(gòu)房者，但李選對(duì)于購(gòu)房區(qū)域的選擇，與絕大部分外地購(gòu)房者不謀而合。一位六合區(qū)本地居民告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前六合的均價(jià)在1.5-1.8萬元/平方米左右，主城區(qū)新房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到3-4萬元/平方米，熱門區(qū)域江寧的房?jī)r(jià)也超過2萬元/平方米，“除非在市區(qū)買不起房，非南京戶籍才會(huì)選擇來這里買房，主要來自蘇北、安徽?！?/p>

諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月份，六合區(qū)的新建商品住宅可售套數(shù)為5299套，與去年同期3061套相比，庫(kù)存壓力較大。而今年以來，六合區(qū)的月銷售量基本都保持在500套左右。

當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門強(qiáng)調(diào)，限購(gòu)政策不存在任何形式上的放松，此舉是為引進(jìn)人才而做的程序優(yōu)化。

如果對(duì)應(yīng)到整個(gè)南京市版圖，分列北端的六合區(qū)是南京接下來發(fā)揮輻射帶動(dòng)作用的傳導(dǎo)區(qū)域和戰(zhàn)略支點(diǎn)之一。

在 政府定位中，六合區(qū)將打造活力充沛的新副城、動(dòng)力強(qiáng)勁的新引擎。按照計(jì)劃，未來三年內(nèi)，這個(gè)區(qū)域?qū)@節(jié)能環(huán)保、高端智能裝備兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，舉辦一批招商活動(dòng)、落戶一批重點(diǎn)項(xiàng)目，確保相關(guān)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)11%。

科技創(chuàng)新背后 核心是依靠人才這個(gè)“環(huán)”。南京市曾計(jì)劃用5年時(shí)間，以區(qū)（園區(qū)）為主體，立足區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，引進(jìn)扶持3000名高層次創(chuàng)業(yè)人才。在今年6月截止的2019年區(qū)級(jí)高層次創(chuàng)業(yè)人才引進(jìn)計(jì)劃申報(bào)中，六合區(qū)的申報(bào)人數(shù)達(dá)173人，同比增長(zhǎng)61%。

朗詩(shī)綠色集團(tuán)董事長(zhǎng)田明告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，南京尤其是六合區(qū)有引進(jìn)人才的需求，這次政策對(duì)當(dāng)?shù)卣猩桃Y、引進(jìn)人才確實(shí)能起到一些實(shí)質(zhì)性效應(yīng)?！傲媳旧矸康禺a(chǎn)市場(chǎng)很冷，那里房子都賣不動(dòng)，即使適度放松，當(dāng)?shù)貥鞘幸搽y有起色，更談不上對(duì)周邊區(qū)域樓市產(chǎn)生傳導(dǎo)影響?！?/p>

六合是 一輪人才新政的一個(gè)代表，根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)，9月以來，已經(jīng)超過30城發(fā)布各種人才引進(jìn)政策。除了南京六合之外， 近幾個(gè)典型案例還聚焦在天津、三亞等地。

與六合釋放信號(hào)同 ，一份《關(guān)于天津市促進(jìn)承接北京非首都功能項(xiàng)目發(fā)展的政策措施（試行）》“浮出水面”，從落戶、教育、醫(yī)療、投融資扶持、財(cái)政收入及統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分配、購(gòu)房等多層面對(duì)符合天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的來津非首都功能疏解項(xiàng)目進(jìn)行支持。

其中 吸人眼球的一項(xiàng)是，對(duì)承接北京非首都功能疏解的項(xiàng)目，如果職工戶籍暫未遷入天津，且其家庭在天津無住房，可在天津購(gòu)房1套，不再提供在津社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明。不過，所購(gòu)住房需在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可上市轉(zhuǎn)讓。

雖然這也被視作購(gòu)房政策的定向調(diào)整，但如果從落地區(qū)域來觀察，文件所指向的范圍細(xì)化到天津?yàn)I海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城；從文件限定的類別來看，無論是非天津戶籍的購(gòu)房者，還是落戶人群，都必須針對(duì)符合天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，承接北京非首都功能疏解一類項(xiàng)目的入駐企業(yè)職工。

“這兩個(gè)科技園都是平日購(gòu)房者不敏感，樓市關(guān)注度不高的區(qū)域當(dāng)?shù)貥鞘幸?guī)模較小，這些措施的出臺(tái)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懖淮?，目前?dāng)?shù)卣€是以產(chǎn)業(yè)引進(jìn)為主?！币晃惶旖蚴斜镜胤科罂偨?jīng)理說，政策指向區(qū)域周邊整體市場(chǎng)還在下行。

需求拓寬

樓市調(diào)控潮于三年前涌起，主要目的在于調(diào)控量?jī)r(jià)漲幅高或投資客大于地緣性客的區(qū)域，這也是抑制樓市泡沫 直接且有效的手段。

彼時(shí)，被列入限購(gòu)的區(qū)域，既包括人口基數(shù)大、需求旺盛、房?jī)r(jià)漲幅過快的省會(huì)城市或熱點(diǎn)城市；也包括環(huán)繞核心城市的一些“衛(wèi)星城”，比如環(huán)上海、北京、深圳周邊的三四線城市，這類城市的外溢性投資需求表現(xiàn)活躍，房?jī)r(jià)增幅較快。

但這種前端控銷的方式在過去兩年陸續(xù)被加入人才引進(jìn)等政策。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至今年10月份，全國(guó)超過150城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。

如果對(duì)比 近三年間這些人才新政的特性，2017年，人才新政主要以少數(shù)二線城市為主，很難看到一線及三四線以下城市的身影。

2018年起，北京、上海、深圳、廣州開始加入“搶人”戰(zhàn)隊(duì)，這些一線城市主要在高端人才局部調(diào)整引進(jìn)方面下功夫，二線城市是去年祭出人才引進(jìn)措施力度 的一類城市。此外，四線縣城比如紹興上虞、昆山、泰安新泰市等也“不甘示弱”。

進(jìn)入2019年，全國(guó)多個(gè)城市加入人才引進(jìn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，人才標(biāo)準(zhǔn)不斷降低，很大程度已經(jīng)開始變成勞動(dòng)力之爭(zhēng)，西安、南京等嘗到甜頭的城市向 別人口城市邁進(jìn)。

不過，這些人才新政的具體措施上，往往只考慮通過社保、落戶條件的放寬來吸引人才。由于與購(gòu)房深度掛鉤，這些政策一“浮出水面”，普遍就被視作房地產(chǎn)調(diào)控變化的表現(xiàn)，進(jìn)而引發(fā)一波又一波熱度。

相比之下，以南京六合、天津、三亞為主的這一輪人才引進(jìn)措施特性更為鮮明——在范圍上，主要聚焦在毗鄰一二線城市、本身承載產(chǎn)業(yè)外溢、具有產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與人才引進(jìn)需求的區(qū)域。

在實(shí)操層面上，雖然也指向降低社保證明或個(gè)稅證明年限門檻，但無論是對(duì)購(gòu)房群體還是對(duì)區(qū)域的惠及面都設(shè)置了特定條件，定向、聚焦成為此輪人才引進(jìn)不約而同的選擇。

結(jié)合實(shí)際情況來看，設(shè)定如此多的門檻，歸根結(jié)底還是服務(wù)于人才發(fā)展環(huán)境的打造，降低人才引進(jìn)成本，提升片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力。

不過，無論是南京六合，還是天津?yàn)I海、寶坻，抑或是三亞，他們都有一個(gè)共同特性，區(qū)域市場(chǎng)更多依賴外地購(gòu)房者，在2017年全國(guó)限購(gòu)政策落地后，這些地區(qū)的房地產(chǎn)銷售普遍低迷。

以三亞為例，去年4月，海南遭遇有史以來 嚴(yán)格的全域限購(gòu)。作為有條件限購(gòu)區(qū)，彼時(shí)三亞對(duì)外地購(gòu)房者的要求是必須具備連續(xù)60個(gè)月社保或個(gè)稅。

海南錦城房地產(chǎn)咨詢公司董事長(zhǎng)王路告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，由于本地人口基數(shù)少，具備支付能力的人口數(shù)量就更少，限購(gòu)之前三亞90%左右的購(gòu)房客戶都來自于島外。去年海南實(shí)行全域限購(gòu)之后，三亞的樓市確實(shí)過得比較艱難，今年三亞新盤入市量很少，銷售同比下跌60%-70%。“一刀切的限購(gòu)對(duì)海南樓市來講過于嚴(yán)格，人才引進(jìn)是一個(gè)比較好的方向，畢竟能在海南置業(yè)，還是要耗費(fèi)比較大代價(jià)，這樣的購(gòu)房者也算是一種人才，只不過這種人才與海南想要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)能否互相匹配，這是另外一個(gè)問題。”王路說。

開發(fā)商的焦慮

越來越多人才新政涌現(xiàn)出來的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生微妙變化， 直觀的觀察窗口是整體成交呈現(xiàn)出放緩態(tài)勢(shì)。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，一手房方面，9月份新建商品住宅銷售價(jià)格上漲城市為53個(gè)，環(huán)比減少2個(gè)城市，上漲城市數(shù)量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月減少；二手房方面，9月份上漲城市數(shù)量為40個(gè)，與上月相比減少3個(gè)城市。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也指出，9月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為15051元/平方米，環(huán)比上漲0.31％，漲幅較上月收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)的整體銷售表現(xiàn) 時(shí)間映射到各家房企的銷售業(yè)績(jī)中。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)陸續(xù)公布前三季度銷售情況的40家上市房企中，完成75%以上銷售目標(biāo)的僅13家，尚有21家房企目標(biāo)完成率不足70%?！笆袌?chǎng)氣候完全顛倒，很多開發(fā)商都在想方設(shè)法賣出房子促進(jìn)銷售，但購(gòu)房者卻熱情不足，觀望情緒濃厚，與以前相比簡(jiǎn)直是冰火兩重天?！碧锩髡f。

一名廣東房企天津區(qū)域的營(yíng)銷人員向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，目前天津市場(chǎng)上客戶量還是有的，只不過價(jià)格敏感度很高?！拔覀冺?xiàng)目周邊的一個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目，開發(fā)商是TOP3房企，之前80多平方米的高層均價(jià)賣到1.5萬元/平方米，去化比較困難。近期他們一批110平方米的小高層產(chǎn)品開盤，單價(jià)降到1.05萬元/平方米——1.2萬元/平方米，結(jié)果開盤當(dāng)天就基本清盤了。”

中介機(jī)構(gòu)的壓力也伴隨著整體市場(chǎng)形勢(shì)而加大。世聯(lián)行 公告顯示，前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收46.75億元，歸母凈利潤(rùn)6578.72萬元，同比下降13.11%和82.48%。其中，交易服務(wù)產(chǎn)生的營(yíng)收 28.6億元，同比下降22.58%。世聯(lián)行表示，這些經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)下降的主要原因都是由于交易服務(wù)持續(xù)受政策、市場(chǎng)波動(dòng)影響。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)在轉(zhuǎn)冷。當(dāng)越來越多地區(qū)的樓市需要依靠降價(jià)促銷時(shí)，房地產(chǎn)過熱時(shí)期所采取的限價(jià)、限購(gòu)、限貸等一系列調(diào)控政策，基本就缺乏維持的必要性了?！碧锩髡f，如果眼下的市場(chǎng)情況持續(xù)下去，在一些局部區(qū)域，之前加碼的調(diào)控政策會(huì)逐漸淡出市場(chǎng)，這是一個(gè)合理也是必然的過程。

值得關(guān)注的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)越過高速增長(zhǎng)的階段，哪怕調(diào)控政策真的有所放松，區(qū)域市場(chǎng)的活躍程度、客戶長(zhǎng)期的預(yù)期也無法因此產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性變化。

就像三亞，雖然官方提到，全日制大專以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實(shí)際工作滿一年，且繳納一年社保及個(gè)稅的，即可在海南省購(gòu)買一套房產(chǎn)。但王路說，短期來看，可能對(duì)樓市有一些促進(jìn)；不過這兩年整個(gè)海南樓市從供地、報(bào)建、預(yù)售證審批等流程都卡得相當(dāng)嚴(yán)格，所以長(zhǎng)期很難對(duì)樓市造成規(guī)模化影響。

“開發(fā)商的日子還是很難受?！碧锩髟谂c各界接觸中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商處于一個(gè)矛盾怪圈，既寄希望于政府放松調(diào)控，不過一旦政府真正放開調(diào)控，也意味著當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)確實(shí)賣不動(dòng)了?！伴_發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)不把眼光放在限價(jià)、限購(gòu)、限貸等調(diào)控上了，他們更關(guān)注的是貨幣政策會(huì)不會(huì)放松，融資會(huì)不會(huì)開口子?！碧锩髡f，現(xiàn)在真正的問題是資金緊張。“無論是開發(fā)商、地方政府，還是購(gòu)房者，幾個(gè)相關(guān)方手上的資金都很緊張。只要銀根抽緊，金融不放水，房地產(chǎn)的大格局還是會(huì)向下?！?/p>

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