海南省人民政府辦公廳

關(guān)于開展安居型商品住房建設(shè)試點工作的指導(dǎo)意見

瓊府辦〔2020〕21號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位:

為建立健全住房市場體系和住房保障體系，妥善解決好本地居民住房問題，提升本地居民獲得感、幸福感，根據(jù)我省關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的有關(guān)要求，經(jīng)省政府同意，決定在海口市、三亞市、儋州市、五指山市、定安縣、陵水黎族自治縣開展安居型商品住房建設(shè)試點，為做好試點工作，現(xiàn)提出以下意見。

一、房屋定義

安居型商品住房是指限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場化運作方式建設(shè)，面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

二、銷售對象

安居型商品住房面向符合條件的本市縣居民家庭和引進人才供應(yīng)。

(一)在本市縣城鎮(zhèn)從業(yè)的居民家庭，符合以下條件之一的，可購買安居型商品住房。

1、本意見印發(fā)之日前已在本市縣城鎮(zhèn)落戶，其家庭成員(含本人、配偶及未成年子女，下同)在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮(zhèn)擁有1套住房且人均住房面積低于本市縣城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的。

2、本意見印發(fā)之日后在本市縣城鎮(zhèn)落戶，其家庭成員在本市縣累計繳納36個月及以上個稅和社保，累計實際居住540天及以上，且在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮(zhèn)擁有1套住房且人均住房面積低于本市縣城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的。

3、未在本市縣城鎮(zhèn)落戶，其家庭成員在本市縣累計繳納60個月及以上個稅和社保，累計實際居住900天及以上，且在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的。

(二)在本市縣城鎮(zhèn)從業(yè)的引進人才，符合以下條件之一的，可購買安居型商品住房。

1、已在本市縣城鎮(zhèn)落戶，本人在本市縣累計繳納24個月及以上個稅和社保，累計實際居住360天及以上，且其家庭成員在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮(zhèn)擁有1套住房且人均住房面積低于本市縣城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的。

2、未在本市縣城鎮(zhèn)落戶的各類引進人才，本人在本市縣累計繳納36個月及以上個稅和社保，累計實際居住540天及以上，且其家庭成員在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的。

3、由省外整體遷入海南的企業(yè)總部或區(qū)域總部的隨遷員工，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮(zhèn)擁有1套住房且人均住房面積低于本市縣城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的。

4、經(jīng)認(rèn)定的綜合型總部企業(yè)，符合我省規(guī)定的引進人才標(biāo)準(zhǔn)的員工，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的。

5、經(jīng)認(rèn)定的區(qū)域型總部、高成長型總部、跨國公司地區(qū)總部、國際組織(機構(gòu))地區(qū)總部或重大招商項目單位，具有全日制本科及以上學(xué)歷，或具有中級及以上專業(yè)技術(shù)職稱、技師及以上職業(yè)資格或執(zhí)業(yè)資格的員工，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的。

6、經(jīng)認(rèn)定的高層次人才、急需緊缺人才，以及聘期在3年以上且已在本市縣服務(wù)1年以上的柔性引進高層次人才，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的。

7、公開招錄、公開選調(diào)、調(diào)任、轉(zhuǎn)任到本市縣(含中央駐瓊單位和省直單位)的公務(wù)員，以及通過公開招聘或組織調(diào)動等形式進入本市縣事業(yè)單位(含中央駐瓊單位和省直單位)、法定機構(gòu)的工作人員，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的。

本地居民家庭和引進人才申請購買安居型商品住房，申請人須具備上述購房資格條件，其中，實際居住時間按應(yīng)繳納個稅和社保時間的一半計算。本意見印發(fā)之日前，繳納個稅和社保時間已達到上述要求的，不再核實實際居住時間;未達到上述要求的，須核實本意見印發(fā)之日后繳納個稅和社保時間對應(yīng)的實際居住時間。

上述住房，包括商品住房、自建住房、征收安置住房等，含二手房、已轉(zhuǎn)讓的住房。已購買政策性住房(含房改房、集資合作建房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、涉公商品住房)的居民家庭，不得再申請購買安居型商品住房。

三、銷售價格

安居型商品住房的銷售均價，原則上按本市縣城鎮(zhèn)居民家庭房價收入比不超過10倍確定，或不超過本市縣上年度商品住房銷售均價的60%，具體由試點市縣根據(jù)實際情況確定。

四、項目選址和規(guī)劃建設(shè)

安居型商品住房項目應(yīng)選址在城區(qū)內(nèi)交通便捷、生活便利和配套設(shè)施完善的區(qū)域，并綜合考慮“職住結(jié)合”等因素。安居型商品住房套型建筑面積原則上不超過100平方米，并實行全裝修和采取裝配式建筑的方式建造。

安居型商品住房項目建設(shè)要嚴(yán)格按照《海南省人民政府關(guān)于加強新建住宅小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理的意見》(瓊府〔2017〕96號)要求，配套建設(shè)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、文化體育等公共服務(wù)設(shè)施和水、電、路、氣、光等“五網(wǎng)”基礎(chǔ)設(shè)施。配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施要與主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付使用。

新出讓土地建設(shè)的安居型商品住房實行現(xiàn)房銷售制度，按《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

五、輪候管理

試點市縣可根據(jù)安居型商品住房申請對象家庭住房、收入、落戶時間、繳納個稅和社保時間、婚姻、子女、代際等因素合理確定輪候規(guī)則和輪候順序，對無房家庭、低收入家庭、落戶時間長、工作生活時間長、已婚、子女較多、多代家庭等給予優(yōu)先安排。

六、登記管理

市縣自然資源規(guī)劃、住建等部門在核發(fā)安居型商品住房項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、現(xiàn)售備案表、不動產(chǎn)權(quán)證時，須注明項目類型為安居型商品住房。

七、轉(zhuǎn)讓管理

安居型商品住房在一定年限內(nèi)(即不符合上市交易條件時)實行封閉式流轉(zhuǎn)制度，每個家庭只能購買1 次且只能購買1 套。達不到上市交易條件的安居型商品住房，封閉流轉(zhuǎn)期間，確需轉(zhuǎn)讓的，買受人須符合安居型商品住房購房條件。購房人自購房合同網(wǎng)簽備案之日起，累計在本省繳納個稅和社保滿15年，或達到法定退休年齡且購房合同網(wǎng)簽備案時間滿10年的，可以上市交易。

上市交易的增值收益，由購房人與政府按比例分成，政府分成比例按照原購房價格優(yōu)惠比例，以及符合上市交易條件后的住房持有年限扣減額度確定(每年按1%扣減)。原購房價格優(yōu)惠比例按原購房價格與購房時商品住房市場價格的比例確定。購房時商品住房市場價格參考同區(qū)域同類型商品住房市場均價確定，并在購房合同中具體明確。

八、政策支持

安居型商品住房項目用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地，鼓勵利用已供未用的存量商品住宅用地建設(shè)安居型商品住房，或?qū)⒋媪可唐纷≌D(zhuǎn)型為安居型商品住房。對需要新出讓住宅用地建設(shè)安居型商品住房的，在供應(yīng)住宅用地時，要優(yōu)先保障安居型商品住房用地供應(yīng)，專項用于安居型商品住房建設(shè)，并采取“限房價、競地價”，通過“招拍掛”的方式出讓。安居型商品住房建設(shè)不受本市縣年度商品住宅實施計劃限制。鼓勵金融機構(gòu)向安居型商品住房項目發(fā)放開發(fā)貸款，并在貸款額度、貸款期限、貸款利率等方面給予支持和優(yōu)惠。

九、其他要求

試點市縣要結(jié)合本地實際，于今年5月15日前制定試點建設(shè)安居型商品住房具體實施方案，明確項目選址、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)時限、銷售對象、銷售價格、操作程序等具體內(nèi)容，報省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源和規(guī)劃廳備案后實施，加快推進安居型商品住房建設(shè)試點。同時，請認(rèn)真開展本市縣住房狀況調(diào)查摸底，摸清當(dāng)?shù)刈》啃枨笄闆r，根據(jù)實際需求編制住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃和年度建設(shè)計劃，并明確安居型商品住房等各類住房供應(yīng)比例，報經(jīng)省政府批準(zhǔn)后公布實施，分期分批、分區(qū)域、分步驟組織實施安居型商品住房建設(shè)。

對基層教師和醫(yī)務(wù)人員等特殊群體住房安排另行規(guī)定。

本指導(dǎo)意見由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。試點市縣在實施過程中如遇有重大問題，要及時向省政府報告。

海南省人民政府辦公廳

2020年4月28日

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