本輪房地產(chǎn)調(diào)控如果從2016年的“9?30”開始算起的話，至今已經(jīng)整整4年時間。在“房住不炒”的基本原則指導下，4年的調(diào)控基本扭轉(zhuǎn)了樓市暴漲暴跌的局面，投機炒房得到了有效抑制，房地產(chǎn)市場逐步走向平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

9月14日，國家統(tǒng)計局公布了2020年8月份商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)，從月度數(shù)據(jù)看，70個大中城市房價漲跌互現(xiàn)，但總體表現(xiàn)平穩(wěn)。中房智庫根據(jù)8月份數(shù)據(jù)，并結(jié)合4年來各個城市房價指數(shù)變動情況，對樓市變化做一番梳理，并試圖探究城市房價漲跌背后的邏輯。

哪些城市在漲，哪些城市在跌？

注：按國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，定基為2015年=100

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中房智庫整理

9月14日，國家統(tǒng)計局城市司 統(tǒng)計師孔鵬對2020年8月商品住宅銷售價格變動情況進行了解讀。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

從同比數(shù)據(jù)看，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.9%和6.9%，漲幅比上月分別擴大0.3和1.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲2.0%，漲幅與上月相同。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均連續(xù)16個月相同或回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.5%和1.8%，漲幅均與上月相同，均連續(xù)17個月相同或回落。

從單個城市分析，新建商品住宅環(huán)比漲幅 的惠州漲幅為1.9%，環(huán)比漲幅超過1%的包括銀川、錦州、唐山、溫州、濟寧、金華、無錫、西安；環(huán)比下跌的包括太原、南昌、濟南、安慶、九江、常德、桂林、北海、南充，跌幅均未超過1%。新建商品住宅同比漲幅 的為銀川（17.6%）、唐山（15.4%）、西寧（13.4%）、徐州（11.6%）、錦州（11.5%），其他城市同比漲幅均未超過10%；同比跌幅超過1%的城市包括安慶（-3.1%）、瀘州（-1.7%）、韶關(guān)（-1.6%），貴陽、北海、常德、鄭州、南充、濟南、岳陽、宜昌等跌幅在0.1%~0.6%之間。

從上述城市房價漲跌數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，波動較大的多為三四線城市，這些城市房價房價基數(shù)比較低，限購政策也較為寬松，短期存在一些波動，但從長期看漲跌空間不大。大部分一二線城市在嚴厲的調(diào)控政策之下，房價漲幅得到有效抑制。

4年漲幅二三線城市 西安、徐州領(lǐng)銜

注：按國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，定基為2015年=100

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中房智庫整理

如果把房價變動數(shù)據(jù)拉長到4年這一調(diào)控周期分析，可以發(fā)現(xiàn)4年來的房價漲幅相比本輪調(diào)控前明顯收窄，暴漲暴跌的現(xiàn)象極少出現(xiàn)。中房智庫整理了2016年“9?30”前一個月也就是2016年8月份國家統(tǒng)計局的同口徑房價變動數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)很多城市4年的房價漲幅還不及調(diào)控前一年的漲幅。例如深圳2016年8月新建商品住房房價指數(shù)為149.2，意味著以2015年為定基，年漲幅達到49.2%，而2016年8月至2020年8月累計漲幅只有4.96%；上海2016年8月房價指數(shù)為140.07，至今累計漲幅僅為9.88%。當然，從二手住宅數(shù)據(jù)上看會發(fā)現(xiàn)與新建商品住房存在較大差異，如深圳新建商品住房漲幅4年漲幅為4.96%，而二手住宅4年漲幅為27.14%，這說明針對新建商品住房的限價政策人為壓低了房價數(shù)據(jù)，導致新房二手房價格倒掛。因此對于某些限價政策執(zhí)行非常嚴厲的一二線城市，二手住房的房價數(shù)據(jù)更具參考價值。

從4年來的房價漲幅來看，新建商品住房房價平均漲幅達到了34.18%，平均年復合增長率為8%。4年漲幅超過50%的包括西安（71.69%）、徐州（62.80%）、三亞（57.06%）、成都（55.28%）、呼和浩特（55.08%）、唐山（52.30%）、昆明（51.98%）、揚州（51.49%）、秦皇島（51.44%）；4年漲幅靠后的分別為深圳（4.96%）、上海（9.88%）、天津（10.82%）、廈門（12.01%）、南京（14.45%）、北京（14.66%）。二手住房4年平均漲幅為22.18%，平均年復合增長率僅為5.08%。4年漲幅居前的包括無錫（45.78%）、濟寧（41.42%）、唐山（41.38%）、沈陽（35.27%）、秦皇島（35.04%）；漲幅排名靠后的為牡丹江（0.5%）、上海（5.77%）、石家莊（7.54%）、北京（7.77%）、廈門（8.12%）。

盡管面臨嚴厲的調(diào)控，但一些城市房價連漲的勢頭不減。自2015年以來西安房價環(huán)比已經(jīng)連漲53個月，徐州房價連漲55個月，高居四年累計漲幅榜前兩位。對于這兩個城市來說，近年來房價連續(xù)上漲大致包括以下原因：一是房價基數(shù)比較低，本輪調(diào)控之前恰逢房價低谷。以西安為例，本輪調(diào)控前西安房價只有七八千元每平方米，在二線城市中算是比較低的。二是大規(guī)模的新區(qū)建設(shè)帶動地價高漲，進而帶動房價上漲。三是人才引進政策帶動人口流入，導致供需矛盾加劇。

按照4年的復合增長率統(tǒng)計，70個大中城市新建商品住房復合增長率超過10%的有11個城市，占比15.7%；復合增長率8%~10%的有21個城市，占比30%；復合增長率8%以下的有38個城市，占比54.3%。二手住房年復合增長率更低一些，超過8%的只有3個城市，分別為無錫、濟寧和唐山，半數(shù)以上的城市房價復合增長率在6%以下。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，在“房住不炒”的基調(diào)下，投機炒房將變得越來越難，資金占用成本和交易成本疊加，基本覆蓋了投資收益，單純從投資收益的角度考慮，房產(chǎn)已經(jīng)不再是 的投資選擇。

樓市不再“蹦擦擦” 調(diào)控更像“打地鼠”

2018年國家原房改組組長孟曉蘇在接受媒體采訪時，曾經(jīng)把樓市規(guī)律總結(jié)為“蹦擦擦”節(jié)奏，也就是大約3年為一個周期。2006年樓市火熱，2007~2008年因調(diào)控而陷入低迷；2008年面對全球金融危機而出臺刺激政策，房價隨即反彈，2011~2012年進行了強力調(diào)控；2013年房價上漲，2014~2015年出臺收緊政策；2016年在“去庫存政策”影響下樓市恢復上漲，之后就是以“9?30”為起點的樓市調(diào)控。按照孟曉蘇的預(yù)測，2019年樓市又要“蹦”了，但持續(xù)的調(diào)控卻打破了這樣的周期律。即便是在中國經(jīng)濟面臨巨大壓力的當下，政府也并未像以往一樣刺激房地產(chǎn)，“房住不炒”“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”被反復提及并不斷強化。政策的周期律被打破，樓市進入以穩(wěn)為主的溫和上漲階段。

本輪調(diào)控的目標很明確，就是穩(wěn)字當頭，“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期”，本著因城施策的原則，堅持落實主體責任。房價成為重要的調(diào)控指標，對于房價漲幅過大的城市，大多數(shù)城市會選擇主動收緊調(diào)控措施；調(diào)控不力的城市，地方政府會面臨被問責、被約談的風險。今年6、7月份，深圳、東莞、南京、無錫等城市樓市出現(xiàn)過熱苗頭，地方政府即迅速采取行動，加碼調(diào)控。這就好比“打地鼠”游戲，調(diào)控措施不力、房價漲幅過大就要堅決予以打擊。

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