房價仍在漲

　　一直在找房子的秦曉銘較近有點心慌了。他內(nèi)心里的不安源自房價的異動。

　　小秦是上海人，因為要購婚房，從去年夏天就一直在找房。他給自己制定的購房計劃是通過半年時間的考察，然后在今年年初下定。之所以如此，是因為考慮到樓市在調(diào)控過程中，有可能會小幅回落，他想等到房價平穩(wěn)之后再下手。但在他執(zhí)行購房計劃的過程中，卻發(fā)現(xiàn)房價走勢跟他當初的判斷大相徑庭，上海的房價不跌反漲。尤其是在較近一段時間，原本還有點謹小慎微的賣家突然又變得牛氣起來，“跳價”現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，自己滿意的房子，就因為價格談不攏而導致交易“卡殼”。

　　小秦的遭遇反映了這樣一個現(xiàn)實，即樓市又出現(xiàn)升溫苗頭。根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的較新市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在過去的一周（1月10日～16日），主要城市樓市成交量普遍上漲。監(jiān)測的35個城市中，21個城市成交量環(huán)比上漲，14個城市漲幅超20%，3個城市漲幅在70%以上。城市中，除北京、重慶和廣州成交量環(huán)比下跌外，其余城市成交量均上漲，深圳漲幅，達224.17%，武漢、南京、天津漲幅皆在20%以上。南京已經(jīng)連續(xù)四周出現(xiàn)“日光盤”，上周5個樓盤推出400多套房源，一周之內(nèi)基本消化殆盡。

　　雖然去年樓市遭遇調(diào)控，但房價并未出現(xiàn)回調(diào)。國家統(tǒng)計局網(wǎng)站在1月17日公布了2010年全國房地產(chǎn)市場運行情況，值得注意的是，在價格指數(shù)同比上漲的同時，環(huán)比也保

　　持一定幅度的增長，這意味著2010年年底，樓市在“漲聲”中來到了2011年。數(shù)據(jù)顯示，12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%；環(huán)比上漲0.3%。此外，二手住宅銷售價格同比上漲5.0%，環(huán)比上漲0.5%，比11月份擴大0.2個百分點。

　　而土地市場的“給力”表現(xiàn)，也讓人預感到今年房價將面臨不小的上漲壓力。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭透露，2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價格為2437元/平方米，同比2009年上漲29%，是近十年來的次高增幅，去年全國土地市場比較活躍，尤其是地王數(shù)量較多。

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　　會否再遭調(diào)控

　　有關專家認為，樓市調(diào)控將成為常態(tài)。從這一點來看，未來出臺新的調(diào)控政策的可能性很大。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場統(tǒng)計，2010年全市二手房成交均價環(huán)比2009年增幅為28%，增速較2009年環(huán)比2008年的26%更快。21世紀不動產(chǎn)相關人士表示，樓市在經(jīng)歷了號稱史上較為嚴厲的調(diào)控之后，成交價格并沒太大的出現(xiàn)放緩跡象，故政府在今年仍將保持對樓市的調(diào)控決心與力度。

　　上海德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東指出，樓市調(diào)控將會成為常態(tài)。他說：“未來中國樓市將會長期處于調(diào)控狀態(tài)下，在保障性住房達到一定體量之前，為了防止房價出現(xiàn)大幅上漲，政策調(diào)控必不可少。”至于體量要達到多少，羅亞東估計至少要等到30%符合條件的家庭取得保障房。

　　專家也認為，今年樓市調(diào)控不會放松。復旦大學房地產(chǎn)研究主任尹伯成教授表示，2010年底全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議透露，樓市調(diào)控來年還將從緊從嚴，住建部將會同有關部門儲備調(diào)控政策，地方穩(wěn)定房價不力者將被追責。

　　而近期政府層面的種種做法，也預示著今年調(diào)控力度不會減弱。中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這雖然不是針對樓市，但收縮流動性，這表明對于資金要求的較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨“缺糧”之虞。此外，鄭州、武漢等城市相繼出臺“限購令”，這也表明著二三線城市的調(diào)控力度在加強。

　　根據(jù)過去的經(jīng)驗，當樓市調(diào)控政策被市場消化而逐漸失去效果的時候，政府會采取嚴厲的手段來進一步收緊調(diào)控力度。從2010年8月份開始，也就是在“新國十條”出臺不到百日之后，樓市出現(xiàn)回暖跡象，尤其是一線城市的商品住宅成交量出現(xiàn)大漲，北京、上海和深圳的增幅都在60%以上，這促使二三線城市在9月份跟進。在這種情況下，在2010年9月29日晚，國家多部委分別出臺措施再次加大調(diào)控力度，包括將商品住房頭付比例調(diào)整至30%以上，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策等在內(nèi)的一系列措施，隨后各地紛紛出臺實施細則，行政干預色彩極為明顯的“限購令”、“限外令”等措施，也是在這種情況下頒布實施的。

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　　哪些手段可以用

　　未來會有哪些調(diào)控手段可能會被采用，而近期較有可能出臺的政策又有哪些？

　　此前一段時間，即使“限購”、“限貸”，還是無法阻止房價不斷上漲，有悲觀人士認為調(diào)控已經(jīng)走到了盡頭。但專家認為，現(xiàn)實情況并非如此。包括擴大限購范圍、延長限購時間、推出房產(chǎn)稅試點方案以及增加試點城市等，都是可以動用的調(diào)控手段。同時，差別化財稅和信貸政策，也有可能會被作為主要調(diào)控手段在房價大漲時期推出。

　　尹伯成表示，較有可能出臺的新政是房產(chǎn)稅。目前上海和重慶已經(jīng)傳出試點的消息，尤其是重慶，官方已經(jīng)正式確認。上海政府在此前也曾有過類似的表述，可見這兩個地區(qū)試點房產(chǎn)稅已成定局。

　　至于房產(chǎn)稅試點范圍是不是會擴大，專家表示還需根據(jù)實際情況來定。如果?？?、鄭州、蘭州、岳陽等這些二三線城市持續(xù)保持較快的上漲幅度，不排除也會實行房產(chǎn)稅。

　　未來差別化財稅政策和信貸政策也有可能會成為調(diào)控手段。尹伯成表示，如果從抑制投機性需求角度出發(fā)，可以考慮對投資性房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收高額投資所得稅。他說：“只要對購賣房產(chǎn)差價所得的30～60%以稅收形式上繳政府，則投資性購購將立即全部消失。”

　　信貸政策也會成為加強調(diào)控的手段。21世紀不動產(chǎn)相關人士表示，近期央行在2個月內(nèi)第4次上調(diào)準備金率。這一舉動使得銀行準備金率達到了未有的19%，其目的很明顯就是為了抑制流行性過剩和通貨膨脹的現(xiàn)象，后續(xù)加息可能性大增。未來通過繼續(xù)上調(diào)準備金率、加息等貨幣緊縮政策及限貸、限購等房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙向制約，其長期與長遠的影響必然逐漸顯現(xiàn)。

　　此外，近期包括中行等部分商業(yè)銀行已經(jīng)取消頭套房優(yōu)惠利率的做法，可視為信貸政策發(fā)力的信號。如果其他商業(yè)銀行跟進，部分購房者會因為成本的增加而暫緩購房計劃，這會使得市場供應偏緊情形有所緩解。當然，如果房價依然保持快速上漲態(tài)勢，業(yè)內(nèi)人士預測不排除出臺房貸利率上浮的具體措施，來遏制市場購房沖動。

　　未來繼續(xù)深化執(zhí)行已有的調(diào)控措施，也是未來調(diào)控的。羅亞東表示，“保障性住宅”的開發(fā)建設，在未來將會成為調(diào)控的工作。此外，包括擴大限購范圍、延長限購時間等，都會成為各地方政府調(diào)控的主要選擇。據(jù)了解，目前已經(jīng)鄭州、武漢等已經(jīng)出臺了“限購令”，而上海、三亞等城市也延長了限購時間。

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