通常,在房地產(chǎn)咨詢公司接到的咨詢個案中,委托方可能要求咨詢公司就某一專題進(jìn)行調(diào)查,得出初步的分析結(jié)論,以印證委托方內(nèi)部的一些看法.也可能是委托方在發(fā)展過理中逐步發(fā)現(xiàn)自身的-些戰(zhàn)略問題無法從企業(yè)內(nèi)部得到準(zhǔn)確的回答,需要依靠外部的力量來進(jìn)行判斷、推動。這中間的房地產(chǎn)咨詢的目的和采用的方法當(dāng)然會有很大的醫(yī)剔,但是其運(yùn)作理序基本一致.大體上是按照以下程序開展的(如下頁圖)。

　　(一)初步接洽,確定咨詢課題
　　這是房地產(chǎn)中介企業(yè)與客戶間的初次接觸。在這一階段,雙方進(jìn)行較初的交流。敏感的咨詢者通過初次接洽,就會對客戶以及客戶存在的問題有了一個初步的判斷。同時介紹咨詢工作.樹立自身形象、衡量受理能力、判斷受理條件。正式的接洽較好要與客戶的主要決策人進(jìn)行。為了作出正確判斷.咨詢顧問除了與客戶直接接觸外,還要作適當(dāng)?shù)拈g接調(diào)查。了解客戶基本情況,估計接受該客戶的風(fēng)險合多大.考察其是沓適于作企業(yè)的客戶。比如,有的房地產(chǎn)中介企業(yè)強(qiáng)調(diào)客戶法人意志統(tǒng)一原則,如果客戶決策者意見總是不統(tǒng)-,那么咨詢工作會很難開展。研究后,無論有否合作意肉,房地產(chǎn)中介企業(yè)都要給客戶以正式答復(fù)。有合作意向時,要向客戶提出雙方合作的初步方案,供客戶考慮。當(dāng)客戶提出咨詢申請時,應(yīng)當(dāng)與客戶就咨詢課題的內(nèi)容、要求、期限、費(fèi)用預(yù)算等問題.達(dá)成原則性的協(xié)議確定課題設(shè)立。
　　(二)組成課題研究小組
　　經(jīng)過對問題的初步分析,房地產(chǎn)中、介企業(yè)會把項目確定下來.提出T作設(shè)想與客戶商定課題的范固、研究時間以及可能的結(jié)果。同時還要著手建立項目小組。項目小組的建立要考慮項目的特點(diǎn)和咨詢專家知識結(jié)構(gòu)、經(jīng)驗(yàn).業(yè)績、年齡及性格特點(diǎn).進(jìn)行合理安排。如果咨詢企業(yè)是按照矩陣結(jié)構(gòu)或多維結(jié)構(gòu)組織的,那么項目小組就很容易簡便合理地組建起來,因?yàn)樽稍內(nèi)藛T是按專業(yè)、功能、地區(qū)分類,按項目組合的,既靈活又具有較強(qiáng)的針對性。確定小組成員后,要明確規(guī)定組長(或稱項目經(jīng)理)的權(quán)力和職責(zé),每個組員的任務(wù)、責(zé)任以及上下級關(guān)系。如果與其他單位有協(xié)作,還應(yīng)明確彼此的關(guān)系和責(zé)任。
　　(三)開展調(diào)查.深入分析
　　課題和研究小組組成以后,就要開始進(jìn)行調(diào)查研究工作。在調(diào)查和收集資料時,頭先應(yīng)當(dāng)查看有關(guān)的檔案、文獻(xiàn),有關(guān)人員座談.近一步了解調(diào)查對象的歷史和現(xiàn)狀;到實(shí)地進(jìn)行考察,掌握手資料。項日小組要盡量利用本企業(yè)和外部的信息資源,同時盡量爭取客戶的幫助,廣泛收集數(shù)據(jù)信息和文獻(xiàn)。收集數(shù)據(jù)的手段多種多樣.大體可分為兩種,一種是間接收集.如利用圖書館、信息、有關(guān)的政府機(jī)構(gòu)等;另一種是直接收集,EH項目組成員直接對客戶、競爭者、供給者、管理者、內(nèi)部人員及有關(guān)單位、個人進(jìn)行采訪,整理出書面記錄,建立數(shù)據(jù)庫。有了大量的資料,要對它們進(jìn)行處理和分忻。
　　(四)綜合分析,撰寫階段性咨詢報告,提供階段性結(jié)果
　　對收集的信息進(jìn)行綜合分析,分析之后要進(jìn)行綜合,綜合考慮對每個問題的分析結(jié)果。必要時,還可以聘請多個外部專家進(jìn)行集體交流、討論。項目組經(jīng)過對問題的分拆與綜合,編寫咨詢報告,提出建議方案,并把報告交給咨詢的委托者,咨詢工作即告一段落。有時完成一個項目要花費(fèi)很長時間,咨詢顧問可以不斷地把自己工作的階段性結(jié)果提供給客戶,比如發(fā)給他們一些必要的調(diào)整方案,有時項目結(jié)束時,客戶已經(jīng)取得了明顯的效果。這種做法需要兩個保障:一是咨詢方要保證挺快的階段性結(jié)果的質(zhì)量;二是咨詢方要與客戶保持良好的關(guān)系,得到客戶密切的配合。
　　(五)提出建議,協(xié)助實(shí)施
　　協(xié)助客戶實(shí)施決策方案,既是咨詢工作的合理延伸,又可以說是咨詢工作的重要內(nèi)容"這是因?yàn)?方案是咨詢專家制定的,他們對方案實(shí)施的要點(diǎn)、各環(huán)節(jié)之間的銜接較了解,方案經(jīng)客戶審定后,他們有責(zé)任協(xié)助實(shí)施,使咨詢工作較終產(chǎn)生實(shí)效。當(dāng)一項建議被采納,項目小組將協(xié)助客戶準(zhǔn)備一個實(shí)施計劃,并組織一個項目計劃實(shí)施小組,協(xié)助客戶實(shí)施建議方案D實(shí)施小組的工作包括:編寫手冊,對客戶進(jìn)行講解和培訓(xùn),監(jiān)督方案實(shí)施,定期或不定期地回訪指導(dǎo),并實(shí)測改善效果。
　　(六)工作總結(jié)及總結(jié)報告工作總結(jié)指咨詢專家對課題組接受任務(wù)以來所有工作的概括總結(jié),主要包括三部分內(nèi)容:
　　l.對接受課題以來所作的工作及客戶對課題組的配合工作進(jìn)行概括性回顧,并實(shí)事求是地評價整個工作的得失和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
　　2.咨詢效果的評價和預(yù)測
　　課題組撤離時,決策方案剛剛實(shí)施完畢,其效果剛剛體現(xiàn)出來。課題組應(yīng)在總結(jié)報告中實(shí)事求是地總結(jié)方案實(shí)施的效果并對未來可能產(chǎn)生的效果進(jìn)行恰如其分的預(yù)測。
　　3.對客戶的建議,包括兩個內(nèi)容:
　　(1)如何鞏固和發(fā)展方案實(shí)施效果;
　　(2)方案完全實(shí)施后,客戶還會遇到哪些問題,以及怎樣解決等。
　　以上所講的房地產(chǎn)市場信息咨詢操作程序?qū)﹂_展房地產(chǎn)咨詢工作有-般性的指導(dǎo)意見,在實(shí)際工作中.可視具體情況,具體目的科學(xué)合理地安排。

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