1.房地產(chǎn)投資過程根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期.一般將房地產(chǎn)投資過程劃分為開發(fā)階段、經(jīng)營階段、再開發(fā)階段等三個階段的投資:
　　(1)開發(fā)階段的投資。
　　開發(fā)階段主要包括購(征}地、規(guī)劃設計、建設等活動。在該階段,投資者應根據(jù)投資目的,了解分析欲購購地塊的情況,并通過規(guī)劃顧問、專家咨詢、預測所要獲得地塊的發(fā)展前景和預期利潤,對于自有資金不足需向金融機構貸款的投資者,還應就貸款限額、利率水平、償還期限和償還方式以及是否需要抵押擔保等融資問題進行咨詢.因為這些因素決定著貸款能否成功、項目能否順利進行,項目建設時期的核心問題是工程質量和工期投資者要嚴格控制工程質量同時要保證合理的工期以免延期造成成本增加;
　　(2)經(jīng)營階段的投資。
　　對于新開發(fā)建設的房地產(chǎn),具有房地產(chǎn)經(jīng)營校的投資者,可根據(jù)自己確定的目標,采取出租或出售的經(jīng)營方式。一般來說,實力雄厚的投資者,大多實行多元經(jīng)營,租售并舉,以減小經(jīng)營風階。{暨當投資者資金短缺.或沒有取得合適貸款、亦或貸款條件比較苛刻,經(jīng)濟上不合算時,房地產(chǎn)出售可一次性回籠資金.減輕投資者經(jīng)濟壓力;而當市場需求疲軟,價格下降,出售獲利甚微而資金并不十分緊缺時,不妨采取短期租賃,等待出售時機;
　　(3)再開發(fā)階段的投資。
　　與建筑物經(jīng)濟壽命期終結,即不能再產(chǎn)生足夠的收入來維持正常運營時,便面臨著拆遷重建,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行這類投資必須確切了解城市規(guī)劃,了解待拆遷房地產(chǎn)的產(chǎn)權情況,扎實地做好可行性研究。
　　2.房地產(chǎn)投資方式
　　(1)礎資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
　　獨資開發(fā)經(jīng)營是指單個投資者自行籌措資金自行購地和組織設計施工的房地產(chǎn)項日.項目建成后獨立經(jīng)營的投資方式。該方式優(yōu)點是:開發(fā)項目效益、利潤獨享,決策自由,但存在風險大、虧損自負的缺點;
　　(2)合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
　　合資開發(fā)和經(jīng)營是指由兩個或兩個以上投資者共同投入資金開發(fā)房地產(chǎn),合資者聯(lián)合投資、共同經(jīng)營、共負盈虧、共擔風儉的方式。各方實際出資或以土地、材料設備等實物進行投入,應合理折價;
　　(3)合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
　　在這種方式中,土地不作為資本金,而作為合作的條件,通過談判確定分成比例。提供土地的一方不需提供資金.合作開發(fā)方式使出地方得到必需的建設資金,出資方得到較好的建筑地段,有利于土地和資金兩要素的優(yōu)化配置。合作開發(fā)的成果,可按實物分成,但投資方的利潤分成比例必須滿足:(售樓總收入-工程造價-稅金總額)x投資者利潤分成比例=目標利潤+貸款利息)

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