是誰撤走了高房?jī)r(jià)的樓梯

－少壯派高端會(huì)員飛揚(yáng)＆創(chuàng)始人王智中

2010年的中國(guó)樓市用冰火兩重天來形容一點(diǎn)不為過。一方面是開發(fā)商高價(jià)拿地,高價(jià)賣房,寧愿做豬堅(jiān)強(qiáng);另一方面是民怨沸騰,聲討高房?jī)r(jià)的呼聲不絕于耳。一方面是以任志強(qiáng)為頭的看多派繼續(xù)扛著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱為由,公開聲討新國(guó)十一條;另一方面是以謝國(guó)忠為頭的經(jīng)濟(jì)學(xué)家大談房地產(chǎn)泡沫會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來巨大的破壞力.筆者以為,房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，泡沫源于天量的信貸刺激（2009年的4萬億的刺激政策加上未有的9.8萬億天量信貸迅速吹大了房地產(chǎn)的泡沫）。下面筆者將著重從利率、匯率、就業(yè)率探討高房?jī)r(jià)。

一、利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響：利率上升大勢(shì)所趨

利率上升對(duì)房?jī)r(jià)有著很大的影響。從成本的角度來看，利率上升會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房?jī)r(jià)上漲;但從房地產(chǎn)需求的角度來看，由于現(xiàn)在購購房地產(chǎn)（特別是商品住宅）普遍采取貸款方式付款（09年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是90% 的購房者都采用貸款購房），所以利率上升會(huì)減少房地產(chǎn)需求，從而使房?jī)r(jià)下降。從房地產(chǎn)價(jià)值（房地產(chǎn)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和的角度來看），由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升會(huì)使房?jī)r(jià)下降。通過數(shù)學(xué)計(jì)算可以看出，利率上升導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下降幅度要比低利率導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上升幅度大得多。因此，綜合銀行貸款來看，房?jī)r(jià)與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房?jī)r(jià)會(huì)下降;利率下降，房?jī)r(jià)會(huì)上升。正是由于09年的7折優(yōu)惠利率讓本已受到抑制的高房?jī)r(jià)如同脫韁的野馬瘋狂上揚(yáng)。

從1989年到2007年的18年間，我國(guó)5年期存貸款利率的變動(dòng)范圍為11.34%至1.98%。即便未來宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大起大落，以后的貸款利率范圍也會(huì)在4%～6%。這樣來看，未來的利率至少要上升一倍左右。若再考慮到今后通貨膨脹預(yù)期繼續(xù)加大，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定之后，央行大幅加息的可能性很大（由于目前民間借貸利率已經(jīng)達(dá)到年利率20% 以上，估計(jì)央行可能在今年的3季度加息）。由于購房貸款期限短則十年，長(zhǎng)則二三十年，所以，未來貸款利率增加時(shí)一定導(dǎo)致房奴月供加大。若貸款100萬元，20年還計(jì)算，每個(gè)月將增加2000元的還款。

二、匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響：“匯改”宣告調(diào)控不會(huì)放松

自2005年匯改以來，人民幣匯率從1：8.71升至1:6.78,人民幣升值預(yù)期直接導(dǎo)致熱錢不斷涌入，既可以賺取利差也可以賺取匯差，何樂而不為。更何況中國(guó)的房地產(chǎn)在2005年開始，至今已經(jīng)漲幅達(dá)500% 以上。因此，一旦人民幣升值預(yù)期見頂，熱錢一定會(huì)變現(xiàn)出逃。在熱錢大規(guī)模外流之時(shí)，屆時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫一定會(huì)被捅破。

其實(shí)，國(guó)際投行以及在華外資早在2009年就開始逐步出售中國(guó)房產(chǎn)。2009年8月初，高盛就以1.5億美元的價(jià)格，賣掉了2007年收購價(jià)為1.076億美元的高騰大廈，獲益近40% 。2010年2月，高盛從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大舉撤退，以3.58億美元價(jià)格出售2007年1.9億美元收購的花園廣場(chǎng)，獲益88% 。在短短不到半年時(shí)間內(nèi)，高盛連續(xù)賣出其在滬的兩處地產(chǎn)物業(yè)，其從樓市撤退的姿態(tài)盡顯。目前了解到的出售在華房地產(chǎn)資產(chǎn)的外資機(jī)構(gòu)已經(jīng)有：高盛、SEB、摩根大通、花旗、麥格理、凱雷……而他們的接盤者，往往以國(guó)內(nèi)公司居多，而從樓市撤退的資金并沒有離境，而是趴在人民帳戶上，等著“做空樓市”，以獲漁利。

三、大學(xué)生就業(yè)率對(duì)房?jī)r(jià)的影響：考生連續(xù)2年下降

城市化的迅速推進(jìn)既源于勞動(dòng)力從農(nóng)村往城市轉(zhuǎn)移，更源于教育擴(kuò)招帶來的數(shù)以千萬計(jì)的大學(xué)生。年輕的大學(xué)生畢業(yè)之后自然不愿意再回到相對(duì)落后的家鄉(xiāng)發(fā)展，而寧愿選擇在大城市奮斗，這就是“農(nóng)二代”。

筆者統(tǒng)計(jì)2002年參加高考的學(xué)生達(dá)到520萬，到2006年參加高考的學(xué)生達(dá)到950萬。若以目前70% 的高考入學(xué)率來計(jì)算，也就是說2010年至2014年，每年都有700萬的大學(xué)生畢業(yè)參加工作。而國(guó)內(nèi)大城市提供的就業(yè)崗位恐怕難以滿足如此眾多的大學(xué)生。根據(jù)麥可思調(diào)查，2009年大學(xué)生就業(yè)率只有55.8%，上海成為畢業(yè)生簽約率較高的省市。統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)數(shù)據(jù)顯示，2009年上海的大學(xué)畢業(yè)生人均工資在全國(guó)較高，但是也僅為2200元，而上海的郊區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到1.5萬元每平米。

從以上三率來看（利率、匯率、就業(yè)率），高房?jī)r(jià)已經(jīng)喪失了上漲的動(dòng)力。國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)至今沒有完全復(fù)蘇，高漲的大宗商品價(jià)格和低迷的外部需求注定我們的企業(yè)利潤(rùn)和出口將大幅下降，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈投機(jī)行為又注定社會(huì)就業(yè)崗位不斷減少。經(jīng)濟(jì)滯脹的腳步一直在加速，高房?jī)r(jià)還有理由嗎？或許就在未來的1－2年內(nèi)就可以見出分曉。

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