訪談嘉賓：

鄒曉云 中國土地勘測規(guī)劃院　　副總工程師、研究員

李德峰 財經(jīng)大學　　房地產(chǎn)金融專家、研究員

王智中 全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會　　地產(chǎn)評論員

記者：余星滌

記者： “國十一條”緊跟去年年底房地產(chǎn)調(diào)控的腳步，在新年伊始，作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的總體綱領性意見出臺，是正常情況還是有些意外？

鄒曉云：“國十一條”出臺是意料中的事，只是遲早的區(qū)別。近半年來，房價過快上漲對經(jīng)濟運行產(chǎn)生了巨大的壓力，更重要的是，社會對高房價已經(jīng)不堪忍受。人人都在談房價，人人都在抱怨房價高。遏制房價過快上漲再不能等了，政策現(xiàn)在出來，既非常必要，也是一個好的時機。

李德峰：房地產(chǎn)業(yè)是我國近年來調(diào)控密度的一個行業(yè)，不僅關系到經(jīng)濟，還關系到社會和民生，房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展，對我國來說非常重要。出臺這樣的政策很及時，相信國家對房地產(chǎn)的調(diào)控會越來越科學、合理。

王智中：對于“國十一條”的發(fā)布，我不覺得意外，其實在去年年底經(jīng)濟工作會議結束的時候，我就寫了一篇題為《沒有利好就是利空》的文章，因為樓市是在利好政策的推動下才發(fā)展到這個高點的，當這個外力停止后，它就有可能往下掉。接著，國務院常務會議提出，將營業(yè)稅減免時限從兩年調(diào)整為五年，我認為這是國家給出的強烈政策信號：“別再炒房?！苯衲暌潦?，“國十一條”緊接著出臺，更加全面而具體。因此，如果房價過快上漲的局面在1~3個月達不到調(diào)控目標，就會出臺更進一步的政策。

記者： 調(diào)控效果預計如何？能否遏制房價過快上漲的勢頭？

鄒曉云：政策的出臺肯定會有一定的效果，特別是對市場心理層面的影響短期內(nèi)會很明顯。但是，長期效果目前仍然不可過于樂觀，有待觀察和等待。這次政策的之一在打擊炒房，比如套房的房貸頭付比例不得低于40％等規(guī)定，就是針對投資、投機需求的。應該說，是瞄準了大的靶子，但是打的是否準、是否全，也很難判斷。很多貸款購套房的人，其實手上已經(jīng)有一套房，從銀行貸款角度看，不是套房，實際上購來也是用于投資的。這樣的購房者實際上很多，基本上房改房的使用者大都是這一類，現(xiàn)在的政策對這種情況并不具有約束力。

此外，房價也不一定會出現(xiàn)多大幅度的回落。房價回落的前提是供應充足、開發(fā)商不囤積房源。但目前開發(fā)商沒有資金的壓力，也就沒有降價賣房的動力，房價降下來的可能性不大。前兩年在金融海嘯中，房價降幅都是有限的，我想，因此，目前出臺的這些政策要從根本上影響房價走勢，還有一定的難度。這里較主要的原因除了開發(fā)商“不差錢”，還有一個較重要的問題，就是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷。

李德峰：應該說還是會起到一定調(diào)控效果的。“國十一條”中“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”的規(guī)定與2007年出臺的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（被稱為“９•２７信貸新政”）一樣，針對不同的購購人采取不同的信貸政策，這是一個很大的進步。因為以前的調(diào)控都是一刀切，“9•27”信貸新政對套房、套房和套房以上的住房進行了區(qū)分，這次“國十一條”延續(xù)了這個思路。但還是有一個政策的漏洞，就是如果購房者次、次購房沒有用貸款，那么他再去貸款購房，就還可以享受優(yōu)惠。因此，這個政策無法限制住這類人。

而且，目前的調(diào)控仍未觸及到房地產(chǎn)業(yè)的根本發(fā)展理念問題。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目標是為了滿足人民的居住需求，其次才是投資，這就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕調(diào)控難以解決房地產(chǎn)市場存在的根本問題。

王智中：從我的觀察和相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，隨著去年年底調(diào)控政策的出臺，投資客像潮水一樣消失，某些城市成交量降了50%到60%。這個現(xiàn)象在“國十一條”還沒出臺前，就出現(xiàn)了。從投機者心理承受力來看，目前投機者的心態(tài)要比2007年時脆弱得多。那時是持續(xù)了多年的大牛市，人們都非常樂觀。而經(jīng)過2008年的“寒冬”，投機者是“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，一看形勢不對，就逃得飛快。因此，2010年，同樣一個等級的調(diào)控力度，市場反應會強烈得多。這個政策的效果，可能在一到兩個季度就會產(chǎn)生作用。

記者：“國十一條”中，強調(diào)要將普通商品房和保障性住房的用地計劃落實到地塊，特別是房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大上述住房的建設用地供應量和比例。如何確保上述政策落到實處？

鄒曉云：保證和增加土地供應，肯定是平抑房價的重要方法之一，但關鍵是有效性，“國十一條”也特別強調(diào)了這一點。實際上，政府一直強調(diào)要采取積極的供地政策，特別是從2009年上半年開始，基于保障發(fā)展的戰(zhàn)略，供地政策都是以鼓勵為主。地方政府也愿意多出讓土地，因為這樣能夠帶來更多的收益。事實供應情況也是這樣，土地出讓數(shù)量都有大幅度的增加。

從土地存量上看，也是很大的。一是閑置地。廣州2009年一次性被媒體曝光的有24塊，今年初，上海又被專業(yè)機構披露了一批閑置地，北京在2009年被曝光的也不少。我相信這只是其中一部分，實際的存量更多。二是在開發(fā)過程中的土地，如果按照開發(fā)周期算，至少應該有相當于兩年銷售建筑面積的土地，所以土地供給不是問題。

現(xiàn)在的，也是難點，就是調(diào)整用地結構，向保障性住房用地方面調(diào)。頭先需要對用地結構進行精準的管理。但從目前情況看，如果不清楚哪些人沒有房子、哪些人購不起房，需要補助這些基本信息，要確定一個很具體的保障性住房供地量是非常困難的。其次是地方在執(zhí)行方面的積極性不高。對于地方政府來說，供地保障房，不僅可賣的土地少了，收入要減少，而且還要額外花上一大筆配套建設費用，一點好處也沒有，沒有動力支撐，就很難持續(xù)。此外，還有一點很重要，保障性住房多了會影響房地產(chǎn)市場價格，這一點一些地方在思想上也不一定愿意接受。

李德峰：這幾年我一直在提兩個市場，一個是商品房市場，另外一個是非商品房市場。在非商品房市場中，居住者擁有的是有限產(chǎn)權，可以恒久使用，可以繼承，但是不能賣，它的定價是租金的資本化。如果按照這樣的思路發(fā)展，那么商品房不至于大跌，也能解決廣大中等收入以下的老百姓住房問題，甚至包括一些中上收入者的住房問題，還能保證經(jīng)濟的快速增長，一舉多得。如果不能找出科學的、根本的調(diào)控思路，如果房價漲了，就出臺緊縮政策，其后房價跌了，又趕緊出臺優(yōu)惠政策，這樣周而復始，解決不了根本的問題。

王智中：確實應對房地產(chǎn)市場進行更長遠，更基礎的制度設計，找到一條路，實現(xiàn)我們夢寐以求的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展，這是一個非常大的課題。但在相關的制度設計未完成之前，我對房地產(chǎn)市場行情的判斷是，我國從2007年以后，就進入了短周期波動的階段，因為房價漲到2007年，已經(jīng)在考驗社會的承受力，當達到社會承受力的邊緣時，房價就會隨著政策調(diào)控產(chǎn)生一些波動。至于政策效果的傳導速度，頭先會傳導到投資者，然后是傳導到自住購房者，較后才影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資。因為投資有半年到一年的慣性，當需求一下子降下來，而投資還在慣性地上升，在這個供需錯位的過程中，就會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，引發(fā)一個新的供求平衡轉(zhuǎn)換。

記者：“國十一條”中提出，要“落實地方各級人民政府責任”。地方政府是否應在遏制房價過快上漲方面承擔更大的責任？

鄒曉云：政府應該承擔遏制房價過快上漲的責任。讓百姓“住有所居”是政府的基本責任，不能以是否贏利為衡量標準。政府從土地上獲取收益很正常，世界各國在這方面都有不同的渠道和方法，只要把好一條原則，就是“取之有道，用之于民”。

記者：“國十一條”后，您較期待哪方面的政策細則出臺？

鄒曉云：雖然“國十一條”還基本是一個針對目前房地產(chǎn)市場存在的突出問題，進行調(diào)控的短期政策，執(zhí)行的效果也有待觀察，但“國十一條”明確了正確的房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，針對不同需求進行調(diào)控的方式也是符合市場實際情況的。希望未來，在短期調(diào)控政策之外，對房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展能有一個更長遠的改革和治理思路。

李德峰：在調(diào)控房地產(chǎn)市場方面，應盡快建立全國性的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，作為調(diào)控決策的前提和住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃制定的依據(jù)。在此基礎上，出臺更進一步的、著眼于長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展的房地產(chǎn)政策。

王智中：我認為，物業(yè)稅是較值得期待的一個政策，要通過物業(yè)稅的調(diào)整，調(diào)整人的欲望，因為整個社會財富增長以后，人的欲望是無窮的，所以擁有１０套，20套，30套都無所謂。如果沒有遏制這種欲望的制度設計，房地產(chǎn)調(diào)控可能會依然停留在“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的層面。

新聞背景：

歲末年初房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺

2009年12月9日，國務院常務會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年。

2009年12月14日，經(jīng)濟工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

2009年12月14日，國務院常務會議提出增加供給、抑制投資投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措，以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2009年12月17日，財政部、國土資源部等五部委出臺《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)拿地頭付不得低于全部土地出讓價款的50%。

2010年1月10日，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，套房貸款頭付比例不得低于40%，貸款利率按風險定價。

1月12日，央行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，業(yè)界稱對房企影響較大。