雖然有讀者曾提醒我，不宜在本欄講太多地產(chǎn)議題，以免被人以為我賣花贊花香；但亦有很多讀者表示，很想聽聽我對地產(chǎn)問題的看法；他們覺得，我在這行有三十多年的經(jīng)驗，我的意見應(yīng)該有參考價值。我的取態(tài)是盡量少講，只在關(guān)鍵的轉(zhuǎn)角位置，才與讀者分享一下我的觀點(diǎn)。
　　上次我談地產(chǎn)是政府剛推出九招十二式的時候，當(dāng)時不少論者都以為政府的措施不會有效，我則持相反的意見。事實證明，措施推出后，地產(chǎn)商不得不重新部署去適應(yīng)新的開盤要求，新盤遲遲沒法開出，一手市場很快就冷靜下來，繼而連二手市場的氣氛也受影響。地產(chǎn)商于是在土地拍賣時采取了較為保守的態(tài)度，接連賣出的兩塊新界地。成交價都遜于市場預(yù)期。地價回落導(dǎo)致市場對前景不再盲目樂觀，自去年春天以來的樓價上升趨勢終于被政府的政策拉停，價格亦出現(xiàn)了輕微的調(diào)整。
　　現(xiàn)時市場較關(guān)心的問題是：樓市是轉(zhuǎn)勢還是調(diào)整？如果是轉(zhuǎn)勢，那要跌多少才能找到支持位？如果是調(diào)整，那這場調(diào)整會為時多久？調(diào)整的幅度有多大？等到甚么時候入市較為合適？
　　我認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主趨勢仍是上升。金融海嘯后，人們對印刷出來的資產(chǎn)證明書仍有顧忌，投資者對地產(chǎn)仍有偏好。在政府的遏抑下，流入市場的資金或會減少，但看不到有流走的現(xiàn)象。除非是急于用錢的業(yè)主，否則套現(xiàn)都沒有甚么吸引力，與其放在銀行收息，不如收租算了。兩者的回報，相差幾倍。{$page$}
　　較近樓宇的價格雖出現(xiàn)了輕微的調(diào)整，但租金卻持續(xù)上升，反映社會對樓宇的實質(zhì)需求仍在增加，因為租樓的人一定是用家，不會是投機(jī)者。以我過往的經(jīng)驗，樓價甚少會在租金上升的時候，率先掉頭回落。
　　自2003年以來，樓價雖升了一倍半，但大部分中小型住宅仍未升破97年的高位，比十三年前的高價還不如。讀者或會覺得97年的高價是不合理的，不宜用作標(biāo)志竿。但這十三年來，香港經(jīng)濟(jì)的增長雖然不多，但內(nèi)地的增長卻速度驚人?，F(xiàn)時香港的樓價不但要反映香港人的購購力，還得反映內(nèi)地人的投資能力。除非我們限制外來的投資者，我們在推算樓價時，不能不考慮內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長的因素。
　　即使純看本地經(jīng)濟(jì)，香港的復(fù)蘇勢頭也遠(yuǎn)比歐美國家好，季的增長高達(dá)8.2%，失業(yè)率亦維持在5%以下的水平，而工資已有恢復(fù)上升的趨勢，加上利率偏低，供樓利率年息一厘也不到，購家的負(fù)擔(dān)仍不至太吃力，供樓占入息的比例仍在40%以下，屬安全水平。另一方面，市場資金充足，樓宇貸款總額只占存款的21.66%，比97年的33.52%相差很遠(yuǎn)，可以預(yù)期，在未來一段時間里，銀行對樓宇貸款，仍會十分積極。在樓宇的供應(yīng)量短期無法增加的基礎(chǔ)上，香港的樓價應(yīng)是易升難跌。
　　由此可見，今次樓市的調(diào)整，乃政府政策使然，經(jīng)濟(jì)因素依然對樓市有利，而且還會不斷發(fā)揮作用。因此，我估計今次調(diào)整為時不會太長，較壞的時刻可能已經(jīng)過去，之后或者會升得慢一點(diǎn)，但掉頭向下的機(jī)會不大。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！