成交價(jià)格將下行

　　4月份后，市場交易量持續(xù)萎縮，因此帶動(dòng)了成交價(jià)格下探。一手房和二手房的房價(jià)都出現(xiàn)了松動(dòng)，特別是二手房成交價(jià)的下降尤為明顯。

　　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為未來基本上15-20%的跌幅是存在的。 而近期開盤的幾個(gè)新樓盤，比如保利的保利葉都，龍湖的酈城，雖然這些樓盤銷售都取得不俗的業(yè)績，但開盤時(shí)發(fā)展商就市論價(jià)，售價(jià)都比購房者的預(yù)期低了不少。這些應(yīng)該說都是樓市宏觀調(diào)控后的市場結(jié)果，發(fā)展商的定價(jià)務(wù)實(shí)了很多。所以，即便上海細(xì)則不出，的宏觀政策也足以抑制上海的房價(jià)過快增長。
　　目前，各個(gè)城市的市場分析均認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策充分抑制了商品房價(jià)格的過快增長，土地供給的價(jià)格也明顯下降，宏觀調(diào)控已初見成果。

　　銀行信貸收緊

　　在銀行信貸方面，央行較近對(duì)開發(fā)商的投融資比例進(jìn)行了調(diào)整，貸款比例從70%下降到50%。也就是說，過去開發(fā)商只要自備30%的資金就可以通過融資渠道進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，資金壓力比較??；而現(xiàn)在，企業(yè)自備資金如果有30%，銀行放貸50%，剩下的20%的缺口就需要開發(fā)商再想辦法解決，也就是項(xiàng)目開發(fā)的門檻提高了。一些企業(yè)如果有資金壓力的話，就只能對(duì)樓盤降價(jià)促銷，使資金能更快地回?cái)n。
所以即使沒有新的政策出來，只要銀行依然保持緊收的貸款政策，對(duì)于房價(jià)同樣有非常大的影響?，F(xiàn)在萬科、綠地等搞減價(jià)促銷，是正?，F(xiàn)象。所謂沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。降到一定價(jià)位，必然會(huì)有需求。

　　下半年若銀行信貸政策出現(xiàn)松動(dòng)，那么樓市就有可能復(fù)蘇，但從行業(yè)發(fā)展看，樓市的過快復(fù)蘇并非利好。
2009年的增長就超出了很多人包括不少開發(fā)商的預(yù)計(jì)，這都是市場不成熟的表現(xiàn)。就今年宏觀調(diào)控而言，不可能如此快的結(jié)束，所以房價(jià)在十月是個(gè)“分水嶺”，將受到市場的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　土地溢價(jià)率走低

　　土地市場和去年比同樣也是天壤之別，開發(fā)商熱情大降。

　　上海希望通過加大土地供給來抑制房價(jià)增長，今年1號(hào)公告就公布了108塊土地。其中住宅土地供應(yīng)相對(duì)較少，且土地多集中在外環(huán)以外，比如崇明、金山、南匯。一些熱門地塊，尤其是市土地，開發(fā)商還是比較關(guān)注的。未來的土地供應(yīng)相信主要集中在郊區(qū)、外環(huán)以外這些區(qū)域。所以，市僅有的土地仍然會(huì)受到開發(fā)商的熱力追捧，價(jià)格也不會(huì)低。而遠(yuǎn)郊的土地，隨著經(jīng)適房的出現(xiàn)，商品房價(jià)格會(huì)受到一定的沖擊而有所回落，從而影響到土地市場的區(qū)域性價(jià)格回落。

　　但就土地溢價(jià)率，今年同比去年要低，一些熱門樓盤的溢價(jià)率在130%、140%左右，較高是到170%，不像去年基本上在250%、300%以上。如果市場比較穩(wěn)定，現(xiàn)在的地價(jià)對(duì)于開發(fā)商還是略有盈余。那些熱門土地將繼續(xù)受到追捧，畢竟上海集中了全國較好的開發(fā)商和較具價(jià)值的土地。

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