蘭洪海：杭州樓市經(jīng)過(guò)06、07連續(xù)幾年的政策作用，導(dǎo)致相當(dāng)大一部分有需求的購(gòu)房者處于一種觀望狀態(tài)，隨著時(shí)間的作用，這種觀望情緒慢慢減弱，相當(dāng)一批消費(fèi)者的購(gòu)房熱情隨著部分房源價(jià)格調(diào)整并適當(dāng)回落，激發(fā)了購(gòu)購(gòu)熱情，導(dǎo)致這撥行情產(chǎn)生。

　　這段時(shí)間我去了一些城市，包括揚(yáng)州、南京、昆明房交會(huì)去看了下，這種現(xiàn)象比較普遍，在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，從表象上看，人頭攢動(dòng)，據(jù)銷(xiāo)售人員的反映，下單的客戶還是比較多的，這種現(xiàn)象不僅僅局限于杭州或浙江省內(nèi)。

　　主持人：綠城召開(kāi)了一個(gè)媒體懇談會(huì)，表示他們2009銷(xiāo)售額提早超過(guò)100億，是不是表示很多開(kāi)發(fā)商緊張的資金鏈已經(jīng)有所緩解？開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有適當(dāng)上調(diào)價(jià)格的可能性？

　　蘭洪海：從近期的成交情況來(lái)看，因?yàn)橹饕山坏姆吭磧r(jià)格都是在10000-13000元/㎡之間，按照去年同期統(tǒng)計(jì)，杭州的單方基本成交均價(jià)在14000元左右。對(duì)這兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，實(shí)際上也就是說(shuō)我們現(xiàn)在所售的房源價(jià)格處于中價(jià)以下，如果把14000元/㎡作為分水嶺，實(shí)際上14000元以下的就是中低價(jià)房源（相對(duì)而言），主要面向的客戶群，也是以中低中段客戶為主，否則價(jià)格不可能低于14000元/平米。

　　我做了一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)，杭州實(shí)際預(yù)告、在售樓盤(pán)，大約有400個(gè)，目前比較活躍的樓盤(pán)數(shù)量還是比較少的，就像這次房交會(huì)，整個(gè)參展樓盤(pán)有121個(gè)，實(shí)際上也就占到整個(gè)可售、預(yù)告樓盤(pán)的約三成。這樣一個(gè)數(shù)量的話，局部的熱銷(xiāo)就不值得我們過(guò)于樂(lè)觀。

　　從數(shù)量來(lái)看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2009年推出的量應(yīng)該在1700萬(wàn)方左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以往，相當(dāng)于我們過(guò)去比較好業(yè)績(jī)的一年的三倍。像成交歷史較好的時(shí)期大約在50000余套，50000套是什么概念？也就是500-600百萬(wàn)方。1700萬(wàn)方是什么概念，是三年的量。所以說(shuō)對(duì)于部分項(xiàng)目出現(xiàn)了動(dòng)銷(xiāo)，以一種姿態(tài)迎合市場(chǎng)產(chǎn)生了一定量的旺銷(xiāo)，我覺(jué)得這個(gè)是沒(méi)有什么值得驕傲的。

　　從房?jī)r(jià)的大面來(lái)講，杭州房?jī)r(jià)的整體表現(xiàn)應(yīng)該是小幅回落，因?yàn)楣?yīng)量太大了，而且現(xiàn)在集中供應(yīng)的量，基本上都是大盤(pán)，大盤(pán)其實(shí)就是房?jī)r(jià)指標(biāo)，相當(dāng)于股市里的大盤(pán)指標(biāo)股，他如果以較低價(jià)格面市的話，就能把整個(gè)房?jī)r(jià)拉下來(lái)。如果我們純粹做一個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比的話，同地段樓盤(pán)跟以往進(jìn)行比較，有可能做適當(dāng)價(jià)格上調(diào)，從這個(gè)意義來(lái)說(shuō)，價(jià)格是上漲的。

　　我覺(jué)得是接下來(lái)的數(shù)據(jù)可以反映出來(lái)，可能房?jī)r(jià)會(huì)以緩慢的速度下調(diào)。那么這里面有相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商，因?yàn)橛谐湓５馁Y金，先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，獨(dú)到的客戶定位，他們上調(diào)價(jià)格，作為個(gè)案，我覺(jué)得都是完全正常的。

　　主持人：我們發(fā)現(xiàn)，今年的房交會(huì)還有一個(gè)特點(diǎn)，就是可售房源中有相當(dāng)部分已經(jīng)是現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，比如欣盛房產(chǎn)的東方潤(rùn)園望族壹號(hào)樓已經(jīng)交付；綠城旗下的麗江公寓、藍(lán)庭可售部分也已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房；金基置業(yè)的金基曉廬今年下半年也將陸續(xù)交房；云龍十一景的主體工程已經(jīng)結(jié)頂進(jìn)入內(nèi)部裝修階段……

　　房子到底好不好，工程質(zhì)量怎么樣，都攤開(kāi)來(lái)在購(gòu)房者面前了，他們的選擇會(huì)更多，對(duì)于“準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代”的來(lái)臨，會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)怎么樣的變化？

　　蘭洪海：現(xiàn)房時(shí)代是個(gè)分水嶺，我們到華南廣州、深圳去看房，像賣(mài)期房這種情況在較近十年之中都蠻少的，所以在很大一個(gè)程度上說(shuō)，華南樓市比較理性。我們說(shuō)現(xiàn)房時(shí)代就是理性時(shí)代真正的到來(lái)，他就是個(gè)分水嶺，像杭州大量的預(yù)售可售房源的積累，接下來(lái)也肯定會(huì)到來(lái)的，接下來(lái)就應(yīng)該是現(xiàn)房時(shí)代。

　　包括我們現(xiàn)在看到的這次房交會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)的感受，它是熱烈而不瘋狂，以前是很瘋狂，有連夜排隊(duì)，有保安甚至有專(zhuān)業(yè)人員在維持秩序，非?；鸨偪?。為什么呢？市場(chǎng)這個(gè)供應(yīng)關(guān)系是明顯的、明確的。

　　還有一個(gè)是郊區(qū)，或者說(shuō)次中小戶房源占據(jù)主流時(shí)代的到來(lái)，我們這個(gè)消費(fèi)者，尤其是占整個(gè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)主流的這批人群，他們面臨的選擇增大，他們屬于一次購(gòu)房的人，他比二次置業(yè)的人要求更高，不是說(shuō)他們對(duì)品質(zhì)的要求更高，而是他們對(duì)價(jià)格的要求更高，得價(jià)格敏感，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，就很難通過(guò)原來(lái)噱頭的廣告，刺激的營(yíng)銷(xiāo)手段，能夠在期房階段，把這些消費(fèi)者打動(dòng)，所以說(shuō)這種可能性就減弱了。

　　主持人：現(xiàn)在是否是投資客進(jìn)場(chǎng)的一個(gè)比較適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)？對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)在是否是一個(gè)好的購(gòu)房時(shí)機(jī)？

　　蘭洪海：我個(gè)人覺(jué)得如果你有這個(gè)需要，現(xiàn)在購(gòu)應(yīng)該是個(gè)時(shí)候，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)做了理性的讓步，所以我們的消費(fèi)者可以根據(jù)自己的需要理性的接受，這個(gè)是我對(duì)時(shí)機(jī)的一個(gè)看法，具體每一個(gè)購(gòu)房者要根據(jù)自己的情況來(lái)決定購(gòu)還是不購(gòu)。因?yàn)楝F(xiàn)在各種政策利好，都是有利于你購(gòu)房的，尤其是一次置業(yè)的這批客戶。

　　對(duì)于投資來(lái)講，跟其他的產(chǎn)業(yè)相比較，由于總量的投資相應(yīng)比較小的特征，作為個(gè)體投資都比較困難，像黃金也好股票也好，黃金增值緩慢且有限，股票短期波動(dòng)性太大，房地產(chǎn)不管怎么樣進(jìn)行波動(dòng)，總的幅度因?yàn)橄鄬?duì)是長(zhǎng)周期的，比如說(shuō)他可能是在一年內(nèi)產(chǎn)生一種上行或者是下行的變化，這個(gè)作為一個(gè)投資者，基本上是一種可控的狀況。股票不一定，今天購(gòu)進(jìn)明天跌了，屏不牢你就完了，你要屏你放個(gè)三年也是可以的，但是沒(méi)人炒股票放三年，大家選擇投資的產(chǎn)品不一樣，因?yàn)椴灰粯?，他這個(gè)考慮的方式，也是不一樣的。

　　這樣的話，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這樣一個(gè)特殊的，那么導(dǎo)致現(xiàn)在有相當(dāng)一部分投資客，從房地產(chǎn)不同的階段介入投資，據(jù)我所知現(xiàn)在有一部分投資客是這樣的，在開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)他以散戶的身份，抱團(tuán)介入投資。另外就是中期介入，較直接的就是我們現(xiàn)在看到的購(gòu)房投資。

　　我認(rèn)為，任何時(shí)候都不排斥這種投資的機(jī)會(huì)，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在也可以根據(jù)自己的情況，可以視作是一個(gè)機(jī)會(huì)，從對(duì)房產(chǎn)的年的這個(gè)比例來(lái)說(shuō)，它還是高于銀行利率和其他途徑的回報(bào)，所以有資本實(shí)力的人他還是會(huì)投資。

　　主持人：您覺(jué)得成交量經(jīng)歷了這個(gè)高峰之后，下半年還能繼續(xù)保持火爆嗎？還是重新理性回歸？

　　蘭洪海：前面也提到現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商理性了，他們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期相對(duì)平和，在這種情況下為了滿足產(chǎn)品和資金的良性循環(huán)，對(duì)于追漲的可能性會(huì)降到歷史的新低。市場(chǎng)信心不足的情況下，開(kāi)發(fā)商肯定要舍棄一部分利潤(rùn)，老百姓也相對(duì)比較理性。杭州的某些樓盤(pán)通過(guò)大張旗鼓的宣傳得到了一些成交;而很多樓盤(pán)基本上封鎖了一切宣傳，但也取得了很好的業(yè)績(jī)，尤其是降價(jià)之后，這種情況比較明顯，說(shuō)明什么？好東西、實(shí)惠的東西還是有人要的。

　　下半年從銷(xiāo)售量來(lái)說(shuō)，還是會(huì)保持一個(gè)“熱”度的，但從價(jià)格來(lái)講，綜上所述，不可能出現(xiàn)03-07年這樣的漲幅，價(jià)格火爆的情形風(fēng)光不會(huì)再現(xiàn)。

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