方案上報國務(wù)院 征收對象設(shè)定高端住宅

　　盡管房產(chǎn)稅開征的傳聞已讓中國新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控人心思動，但以稅收方式調(diào)控房地產(chǎn)，決策者仍未踏出這一步。

　　“重慶房產(chǎn)稅還沒有得到國務(wù)院的批復(fù)?！?月17日，重慶市財政局局長劉偉言語確鑿地表示，連他也不清楚具體批復(fù)的時間表。

　　方案和具體的時間仍在確定之中，是房產(chǎn)稅征收來自各地乃至部委較直接的描述。

　　8月18日，重慶市財稅系統(tǒng)一位人士向《中國經(jīng)營報》記者證實，重慶確實沒有得到來自國務(wù)院的批復(fù)。此前，由重慶稅務(wù)系統(tǒng)提交的房產(chǎn)稅征集方案已由重慶市政府遞交至國務(wù)院，此時，重慶也開始了模擬征稅的測試。

　　重慶模式

　　“對于房產(chǎn)稅的開征，重慶已做好了相關(guān)準(zhǔn)備，”劉偉表示，“重慶方案的核心內(nèi)容是嘗試實行城市住房供應(yīng)‘雙軌制’，是政府慎重研究后提出的一個優(yōu)化的綜合性方案?！?/P>

　　而極力倡導(dǎo)重慶作為頭批開征房產(chǎn)稅的重慶市市長黃奇帆近日一再表示重慶征房產(chǎn)稅只針對別墅和高價房，普通家庭完全不必?fù)?dān)憂。在黃奇帆看來，政府肯定將采取各種措施防止房價的非理性暴漲?！皩e墅和高價房征收每年1%的房產(chǎn)稅是國際慣例”，而在重慶的理解中，高價房是比城市平均價格高三倍的房子。有關(guān)統(tǒng)計顯示，重慶目前商品房均價在5200元/平方米左右，換言之，房產(chǎn)稅擬征收的對象將是價格在15000元/平方米之上的房子，“這部分住房只占重慶房屋總量的10%”。

　　在重慶的住房體系規(guī)劃中，保障低端、發(fā)展中端、抑制高端是保障城市住房“雙軌制”實施的核心內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上才有了加大保障性住房和通過征收房產(chǎn)稅來實現(xiàn)雙向調(diào)節(jié)之舉?！霸谶@個體系中，百分之三四十的住房將由政府保障房解決，百分之五六十的住房仍由商品房市場解決，而剩下的10%左右的高端住房將通過收取1%左右的房產(chǎn)稅加以遏制。”重慶市政府一位人士表示，關(guān)于這個總體征收原則，重慶市已由財稅部門在3月份就開始起草了方案，目前已由重慶市政府上報給國務(wù)院，“目前仍在審批中”。

　　記者了解到，重慶市稅務(wù)局目前已經(jīng)對地方稅務(wù)機關(guān)工作人員的房地產(chǎn)評估方面的基本理論展開了培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容包括：掌握應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格的基本方法，學(xué)會操作應(yīng)用軟件等內(nèi)容。“但在模擬征收的培訓(xùn)中還是發(fā)現(xiàn)了些問題，如征收房屋的基準(zhǔn)參考價以區(qū)域為準(zhǔn)還是以新房成交價為準(zhǔn)，舊房的價格甄定等方面都還有待數(shù)據(jù)的完善?！?/P>

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)評稅系統(tǒng)評稅的原理是采集一個地域范圍內(nèi)房屋價格作為基準(zhǔn)價格，然后根據(jù)不同的樓棟、樓層、朝向等23個修正參考值，測算出不同房屋的價格。

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　　稅調(diào)沖動

　　重慶之所以熱衷于房產(chǎn)稅還在于重慶市政府看到重慶樓市特殊環(huán)境中難得的調(diào)控機會。

　　在重慶市長黃奇帆看來，重慶市民要在6～7年實現(xiàn)居者有其屋，政府的宏觀調(diào)控尤其重要。在2010年初兩會時，黃奇帆就表示，加大政策性住房供應(yīng)和稅收調(diào)節(jié)是重慶市房地產(chǎn)健康發(fā)展的兩條重要措施。

　　而在重慶城鄉(xiāng)一體規(guī)劃當(dāng)中，未來十年將有約700萬“農(nóng)民進(jìn)城”，這部分住房需求將對重慶樓市產(chǎn)生巨大影響。

　　“這部分新增的城市居民住房將主要依靠保障性住房來解決，商品性住房為補充的方式?！敝貞c房管局人士表示，目前重慶的保障性住房將主要通過政府資金及引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)資金來解決，但資金需求將超過1000億元，還需要來自房地產(chǎn)市場本身的調(diào)節(jié)。“房產(chǎn)稅一旦開征，目前的方案是稅收收入全部納入保障性住房建設(shè)，形成資金的良性循環(huán)?！?/P>

　　重慶市政府人士表示，重慶方案得到了各部委的認(rèn)同，一旦房產(chǎn)稅確定開征，重慶肯定是頭批試點的城市之一。

　　房產(chǎn)稅被稱為“中國版物業(yè)稅”，其征收目標(biāo)主要是增加房屋的持有成本，旨在完善房地產(chǎn)實現(xiàn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有等多環(huán)節(jié)征稅，被視作抑制投資投機性住房，抑制房價保障的重要調(diào)控手段，也是房地產(chǎn)調(diào)控較重要的手段之一。

　　5月31日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”之后，上海、重慶等地紛紛開始了房產(chǎn)稅征收草案的制定和上報，但來自國家發(fā)改委的信息表明，房產(chǎn)稅目前仍然沒有時間表。

　　與土地財政一次性為地方政府帶來龐大收益不同的是，房產(chǎn)稅是在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅，為地方政府帶來的是更持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入，這也是為何地方政府積極探索房產(chǎn)稅的動力的原因所在。

　　不過，8月18日，《中國經(jīng)營報》記者通過有關(guān)渠道獲悉，目前財政部已經(jīng)授權(quán)各地方啟動房產(chǎn)稅制改革，“由于推行房產(chǎn)稅試點的難度較大，各地可通過先完善二手房交易契稅的估價模式，并以此建立完善的稅收估價體系，待相關(guān)政策完善后再行推出房產(chǎn)稅。”

　　此外，房產(chǎn)稅目前將是作為中國房地產(chǎn)長期調(diào)控的重要手段之一，“信貸調(diào)控仍將持續(xù)影響房地產(chǎn)市場1～2年的基礎(chǔ)上，再加上房產(chǎn)稅的征收方式和評估體系建立仍需時間，財政部有人認(rèn)為至少在2012年推出才相對合適?！敝槿耸勘硎?。

　　調(diào)控底牌？

　　房地產(chǎn)稅之所以密而不發(fā)在業(yè)界看來仍然存在諸多爭議。除了對房產(chǎn)稅在此輪調(diào)控中的作用爭議外，地方政府對房地產(chǎn)依賴方式的轉(zhuǎn)變?nèi)孕枰粋€過程。

　　“如果在信貸調(diào)控仍未顯現(xiàn)威力，而保障性住房還未成批供應(yīng)的情況下，貿(mào)然推出房產(chǎn)稅將對房地產(chǎn)市場形成致命打擊?！敝貞c一位不愿具名的開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前，信貸調(diào)控的疊加效應(yīng)應(yīng)該在第三季度市場供應(yīng)大幅增加后，在第四季度才能顯現(xiàn)，如果此時推出房產(chǎn)稅，無疑對開發(fā)商的開發(fā)信心造成打擊。“他們一方面延后開工，一方面放棄拿地，未來的市場供應(yīng)反而會出現(xiàn)問題，這也違背了國務(wù)院穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的初衷，還將對地方的土地財政形成威脅?！?/P>

　　而在重慶龍港地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理王徽看來，經(jīng)過幾個月信貸調(diào)控，房地產(chǎn)市場短期底部已經(jīng)探明，未來只有三種情況才能導(dǎo)致市場逆轉(zhuǎn)：一是大批保障房推向市場，二是加息，三是推出房產(chǎn)稅?！斑@三種情況被認(rèn)為是未來房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的三大殺手锏，是個循序推進(jìn)的過程，房產(chǎn)稅只能是在其他方式調(diào)控失效的情況下才可能迅速出臺?！?/P>

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