不出意外，政府將在年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，對(duì)住宅征收房地產(chǎn)稅的總體精神進(jìn)行明確，并在此之后，對(duì)重慶、上海兩地的住宅征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案進(jìn)行批復(fù)。

據(jù)了解，重慶市目前上報(bào)至財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的試點(diǎn)方案，采用了“套數(shù)越多、面積越大”——稅率逐級(jí)提高的累進(jìn)計(jì)稅方式，其原理與個(gè)人所得稅的累進(jìn)稅率相同。而財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)啟動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)稅的會(huì)簽程序，其中就包含采用累進(jìn)計(jì)稅方式的“重慶方案”。

累進(jìn)稅率征收

盡管有“豪宅稅”、“住房 稅”等多個(gè)不同的稱謂，但在目前已經(jīng)報(bào)備至財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中(下稱“重慶方案”)，統(tǒng)一的名稱仍是城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅。

財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的官員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者證實(shí)，重慶方案中采用了類似于個(gè)人所得稅的累進(jìn)稅率的征收方式。在這種方式之下，個(gè)人被征收房地產(chǎn)稅的稅率，可能因個(gè)人名下?lián)碛凶》康奶讛?shù)、面積的不同而不同。

在此之前，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)尹伯欽曾表示，房地產(chǎn)稅可以采用差別稅率。而財(cái)政部稅政司地方稅處，一直負(fù)責(zé)1986年版《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅暫行條例》的修訂工作。

記者了解到，一旦政策明確，重慶在執(zhí)行試點(diǎn)的過(guò)程中，將對(duì)個(gè)人住宅的套數(shù)或者面積劃定不同的檔次，每超過(guò)一個(gè)面積或者套數(shù)的檔次，其征收的稅率就會(huì)有相應(yīng)程度的提高，擁有的房產(chǎn)套數(shù)越多，面積越大，其較終繳付房地產(chǎn)稅的稅率，就將越高。

根據(jù)重慶方案，對(duì)于別墅和面積超過(guò)200平方米以上的大戶型住宅物業(yè)，將頭先被直接征收房地產(chǎn)稅。同時(shí)，對(duì)于評(píng)估價(jià)格超過(guò)重慶主城區(qū)平均價(jià)格三倍以上的住宅，亦將被開(kāi)征房地產(chǎn)稅。在此過(guò)程中，依據(jù)面積，劃定檔次，而后依據(jù)已劃定的檔次，逐級(jí)調(diào)高稅率。

除此之外，在重慶，如果一人或一戶擁有四套及以上住宅，將直接被征收房地產(chǎn)稅，并直接課以累進(jìn)稅率。以控制個(gè)人或者家庭，占有“過(guò)多的、非自住”的住房資源，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的“去投資化”目的。

試點(diǎn)推廣

在“十一”長(zhǎng)假之后啟動(dòng)的三部門會(huì)簽程序中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)重慶方案提出修改建議，將別墅、200平方米以上的大戶型征稅，直接統(tǒng)一為“對(duì)200平方米以上的大戶型征稅”，并執(zhí)行“高限稅率”，以便操作，并利于監(jiān)管。而此前，對(duì)別墅如何認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，多部門之間一直存在爭(zhēng)議，這樣的修改，是為避免給操作過(guò)程中的“避稅”留下空當(dāng)。

“主要的主管部門對(duì)于采用累進(jìn)稅率沒(méi)有爭(zhēng)議，”10月20日，接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位消息人士稱，現(xiàn)在主要的問(wèn)題是，重慶累進(jìn)征收房地產(chǎn)稅的“分檔”以及對(duì)應(yīng)的稅率如何劃分與制定。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員亦證實(shí)了這一說(shuō)法。財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)院一位不愿具名的權(quán)威專家表示，累進(jìn)稅率符合此前國(guó)務(wù)院在此輪房地產(chǎn)調(diào)控的過(guò)程中，提出的住房去投資化、去資本化的總體精神，對(duì)于平衡住房資源的分配，確有作用，因此在幾個(gè)試點(diǎn)城市中以符合當(dāng)?shù)氐男问竭M(jìn)行推廣，是完全可能的。

4月14日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)系列樓市調(diào)控政策，其中提出“加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)房產(chǎn)收益的稅收政策”，及至9月29日，“加快研究”被“加快推進(jìn)”的稱謂取代，而上述專家認(rèn)為，累進(jìn)稅率，完全符合“合理引導(dǎo)”和“調(diào)節(jié)收益”的精神。

記者了解到，上海上報(bào)至三部門的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中，雖包含了累進(jìn)稅率的思路，但并未予以強(qiáng)調(diào)和明確。

對(duì)于實(shí)際操作中業(yè)界認(rèn)為難度較大的評(píng)估值問(wèn)題，在一定情況下，在試點(diǎn)中可能采用統(tǒng)一劃線的簡(jiǎn)便操作方式，即對(duì)不同區(qū)域劃定評(píng)估值的“單位價(jià)格底線”，即低于這一底線的按照這一底線計(jì)算征稅的稅基，對(duì)于購(gòu)購(gòu)價(jià)高于這一底線價(jià)格的，直接以交易價(jià)格計(jì)算征稅稅基。

重啟房地產(chǎn)保有稅制改革

一旦房地產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)啟動(dòng)，作為長(zhǎng)期議題的房地產(chǎn)稅制改革，又將被重新擺上桌面。

“當(dāng)初提出開(kāi)征房地產(chǎn)稅設(shè)想的時(shí)候，其基本目標(biāo)并非為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是基于完善房地產(chǎn)稅收體系本身的需要。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有太大的起伏波動(dòng)。目前中國(guó)房地產(chǎn)稅收體系中，流轉(zhuǎn)稅、所得稅等稅種都有，但財(cái)產(chǎn)稅中兩大主體稅種——資產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅卻是缺失的?！必?cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)院院長(zhǎng)劉桓在接受采訪時(shí)表示。

因此，房地產(chǎn)稅作為保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，在重慶、上海展開(kāi)試點(diǎn)后，一系列的長(zhǎng)期房地產(chǎn)稅制改革工作，自然引起關(guān)注。

參與相關(guān)工作的專家告訴記者，目前房產(chǎn)稅改革的思路，不僅僅是取消1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》中對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征稅收的優(yōu)惠條款，更進(jìn)一步的改革是傾向于在不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，簡(jiǎn)化稅種，徹底改變目前房地產(chǎn)稅制流通環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀。

“現(xiàn)在還沒(méi)有考慮落實(shí)合并稅種的問(wèn)題。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員表示，目前，相關(guān)三部門的主要精力集中在國(guó)務(wù)院要求“加快推進(jìn)”的房地產(chǎn)稅方面，至于歸并稅種的問(wèn)題，他個(gè)人認(rèn)為，至少要在個(gè)別城市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)得到總結(jié)，在全國(guó)推廣之后，方能提上議事日程。

劉桓表示，地方政府和政府的博弈關(guān)系，永遠(yuǎn)是存在的。“不僅中國(guó)如此，國(guó)外也如此。一個(gè)好的體制，必須要解決好政府層級(jí)之間的收入和它的權(quán)限劃分問(wèn)題。這里的核心問(wèn)題還在于政府權(quán)利的劃分問(wèn)題。因?yàn)槭聶?quán)決定財(cái)權(quán)，財(cái)權(quán)決定著稅收的歸屬，因此稅收的整個(gè)分配體制在上下級(jí)之間分割的問(wèn)題上，是服從于財(cái)權(quán)和事權(quán)的劃分變化的。稅收本身歸誰(shuí)所有，這是更高層次的問(wèn)題。但從稅法的角度去看，其要解決的核心問(wèn)題，是各級(jí)政府和納稅人的關(guān)系問(wèn)題?！眲⒒刚f(shuō)。