重慶房產(chǎn)稅開征的雷聲再次響起。

“重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案還未獲得較后批復(fù)，待消息確定后，將會(huì)時(shí)間召開新聞發(fā)布會(huì)。”重慶市財(cái)政局局長劉偉10月25日對(duì)本報(bào)記者透露，“參加發(fā)布會(huì)的有關(guān)媒體名單都已經(jīng)擬定好了?！?p>重慶市地稅局一位基層官員同日向記者表示，目前尚未接到上級(jí)關(guān)于征收房產(chǎn)稅的指令。但市稅務(wù)局已對(duì)地方稅務(wù)人員展開培訓(xùn)，內(nèi)容包括掌握應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的基本方法、學(xué)會(huì)操作應(yīng)用軟件等。

此前，有消息稱，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住建部已啟動(dòng)對(duì)房產(chǎn)稅的會(huì)簽程序，其中包含已上報(bào)的重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案。

據(jù)本報(bào)記者了解，目前重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案較年初時(shí)的版本已有一些重要調(diào)整，如對(duì)重慶市民個(gè)人擁有三套以上普通住房的，改為從套開始征收房產(chǎn)稅；建筑面積200平方米以上的大戶型住宅物業(yè)，則從頭套開始征稅。對(duì)高端住宅征稅對(duì)象的認(rèn)定也有變化。

200平米大戶型頭套征稅？

重慶秋季房地產(chǎn)交易會(huì)開幕前，10月13日，關(guān)于“重慶將于10月18日后全面開征房產(chǎn)稅”的消息在開發(fā)商間不脛而走。該消息當(dāng)時(shí)也得到重慶政府部門個(gè)別官員的確認(rèn)。

這在地產(chǎn)界引起極大震動(dòng)。一位開發(fā)商短信下屬的銷售經(jīng)理，要求其特別關(guān)注此事。一些開發(fā)商開始緊急調(diào)整銷售策略。一家房地產(chǎn)銷售代理公司的老總斷言，只有兩個(gè)字，“快跑”，因?yàn)椤笆袌鰧?duì)房產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期，將抑制投資需求，短期內(nèi)市場一定會(huì)受到影響”。

結(jié)果，10月14到10月18日這次房地產(chǎn)秋交會(huì)，據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，4天累計(jì)成交商品住房41.21萬平方米，較今年春交會(huì)減少60.4%。

但到了18日，傳說的房產(chǎn)稅并未出臺(tái)。

“關(guān)于這個(gè)‘故事’，我們會(huì)在以后的發(fā)布會(huì)上做出說明。”劉偉25日對(duì)此表示，重慶還沒接到國務(wù)院明確的回復(fù)。

重慶今年初確定了“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房改革方案。即占人口三到四成的低收入群體由政府提供公共租賃房予以保障，占六到七成的中高收入群體由市場提供商品房解決，同時(shí)，通過開征房產(chǎn)稅，抑制房價(jià)過快上漲。

在今年全國“兩會(huì)(新聞 專題 論壇)”之前，重慶就已向國務(wù)院提出上述房改試點(diǎn)的申請(qǐng)，并在4月底向國務(wù)院遞交了具體方案。其中房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，是方案的內(nèi)容。

一位知情的政府官員透露，“上報(bào)后，根據(jù)國家部委的意見，又進(jìn)行了調(diào)整?！?p>據(jù)了解，調(diào)整之后，重慶版的房產(chǎn)稅，頭先在名稱上有變化，以前是“特別房產(chǎn)稅”，現(xiàn)更名為“城鎮(zhèn)房產(chǎn)稅”。

在內(nèi)容上，重慶擬試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，以個(gè)人為單位，購購套房，每年按房屋評(píng)估價(jià)0.3%征收物業(yè)稅(專題 論壇)。二套房以房交所登記的套房為準(zhǔn)，包含已經(jīng)購購及即交購購物業(yè)。另外，建筑面積200平方米以上的大戶型住宅物業(yè)， 頭套即征收房產(chǎn)稅。

這較本報(bào)記者在今年4月看到的版本有所改動(dòng)。原來的方案提出，重慶市民個(gè)人擁有三套以上普通住房的，從第三套開始征收房產(chǎn)稅，新方案則改為從套開始征稅。

“4月版的方案，對(duì)征收時(shí)間之前有多套房產(chǎn)的市民，并沒有明確何時(shí)開始征稅，而新的方案可能會(huì)將這些一并納入了征稅范圍?！?一位知情人士透露。

在高端住宅的認(rèn)定上，原來在征稅對(duì)象上，分有獨(dú)棟住房，及單套面積在200平方米以上、每平方評(píng)估單價(jià)達(dá)到上年度商品房均價(jià)3倍以上的高端商品房兩類，新方案將征稅對(duì)象統(tǒng)一為“200平方米以上的大戶型”。

知情人士透露，重慶的房產(chǎn)稅可能將實(shí)行累進(jìn)征收，在具體征收中，依據(jù)面積分檔，按檔次逐級(jí)調(diào)高稅率。擁有的房產(chǎn)套數(shù)越多，面積越大，其較終繳付房地產(chǎn)稅的稅率也越高。這一點(diǎn)和4月的版本是一致的。

財(cái)政部財(cái)科所所長賈康本月23日在成都舉行的屆西部金融論壇國際資本論壇上表示，目前離房產(chǎn)稅較終推出的時(shí)間不會(huì)超過一年。房產(chǎn)稅不會(huì)向“套房”征收。劉偉對(duì)此未予置評(píng)，只是稱，財(cái)科所并非信息的權(quán)威發(fā)布部門。

不過，在重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案正式獲批和出臺(tái)之前，上述新方案不排除仍有再作調(diào)整的可能。

或按面積分檔調(diào)高稅率

按照4月份的方案，重慶的房產(chǎn)稅擬于7月30日起征收。這說明重慶對(duì)該稅的征收已有充分的準(zhǔn)備。今年6月，劉偉也曾對(duì)媒體表示，重慶已做好開征房產(chǎn)稅的相關(guān)準(zhǔn)備。

西南政法大學(xué)財(cái)稅法專家張怡教授認(rèn)為，重慶的試點(diǎn)在法律層面是可行的。頭先是在1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》框架下制定，另外，像當(dāng)年東北、新疆試行增值稅改革一樣，這種經(jīng)政府授權(quán)的試點(diǎn)，允許在試點(diǎn)中對(duì)現(xiàn)行法律有所突破。

不過，重慶房產(chǎn)稅方案在未正式揭開面紗前，仍有許多謎團(tuán)待解。

西南大學(xué)教授、原重慶市國土局副局長邱道持提出疑問：“如果個(gè)人二套房就征稅，那么個(gè)人在市外或主城以外區(qū)縣購二套、三套房征不征稅？”

邱道持稱，現(xiàn)在主城與區(qū)縣各國土局，以及各地國土房管部門之間，都還沒形成一個(gè)數(shù)據(jù)庫，這是在征收前要仔細(xì)考量的事，需要在前期做大量的基礎(chǔ)性工作。

另外，邱道持認(rèn)為，在保有環(huán)節(jié)增收房產(chǎn)稅，帶有重復(fù)征稅的嫌疑。按照現(xiàn)行法律，購房者只有70年的土地使用權(quán)，這部分土地租用的稅款，在購房前已交付。從理論上說，房產(chǎn)稅征收時(shí)，應(yīng)該扣除土地那部分價(jià)格，單計(jì)房屋的價(jià)值，否則就是重復(fù)征稅了。

重慶理工大學(xué)工商管理學(xué)院副院長許難奇認(rèn)為，政府應(yīng)頭先明確，征收房產(chǎn)稅到底要起到什么樣的作用。

“房產(chǎn)稅是可以轉(zhuǎn)嫁的。中國正在高速城市化的過程，住房本身存在剛性需求，如果剛性需求存在，那么房產(chǎn)稅就會(huì)轉(zhuǎn)移到下一個(gè)購房者，這樣反而會(huì)推高房價(jià)?！痹S雄奇說。

據(jù)較新的統(tǒng)計(jì)，重慶主城區(qū)商品房均價(jià)為每平方米6905元。業(yè)界甚至政府也認(rèn)為，重慶的房價(jià)和上漲幅度在西部并不算突出。既然如此，重慶政府為何還要積極申請(qǐng)房產(chǎn)稅先行試點(diǎn)呢？

有學(xué)者分析，房產(chǎn)稅在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅，可為地方政府帶來的是更持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入。重慶這次大規(guī)模的公租房建設(shè)，加上土地成本，擬投入近1000億元資金。而如果將房產(chǎn)稅收入全部投入公租房建設(shè)，將可望部分解決后者的建設(shè)資金來源問題。

另外，重慶近年來也出現(xiàn)了房價(jià)上漲較快、投機(jī)趨多的狀況，“提前加以控制，觸及利益較少，有利于改革的順利開展，也有利于地方房價(jià)的健康發(fā)展。”上述學(xué)者表示。

重慶市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的積極預(yù)期，也被認(rèn)為是征稅的底氣所在。

房地產(chǎn)為地方政府貢獻(xiàn)了35%以上的稅收，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)、就業(yè)均有深遠(yuǎn)影響。而征收房產(chǎn)稅，嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方政府，可能面臨土地市場低落而帶來的一系列連鎖挑戰(zhàn)。除非重慶經(jīng)濟(jì)能長期保持高速增長。

重慶市長黃奇帆已向外界傳達(dá)了這種樂觀。他在近日向來自國內(nèi)外的金融專家推介重慶的會(huì)議上透露，今年前三季度重慶gdp增長17.1%，增速排在西部位，今年gdp增速可達(dá)16%，“我自己認(rèn)為，在今后五年，保持15%左右的增長率，在重慶是可能的?！秉S奇帆說。

許雄奇認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)增長能達(dá)到這一目標(biāo)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是持續(xù)向上，房產(chǎn)稅的沖擊就不會(huì)太大。“但仍要考慮周全，預(yù)防萬一情況?！?p>