近期，上市房企紛紛出爐半年報(bào)，在中期業(yè)績大增的背后，是房企股東和高管們對(duì)未來市場(chǎng)風(fēng)云變幻更加穩(wěn)健的隱憂。

　　已發(fā)布半年報(bào)的86家房企的銷售毛利率平均水平已經(jīng)較去年年底下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，更較一季度下調(diào)了近2個(gè)百分點(diǎn)。

　　“低調(diào)”成中報(bào)關(guān)鍵詞

　　保利地產(chǎn)在半年報(bào)中表示，行業(yè)調(diào)控已經(jīng)成為“常態(tài)”，公司將加大二三線城市投資，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極參與各地保障性住房建設(shè)。同時(shí)穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營收入占公司營業(yè)收入的比重；開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運(yùn)營等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增長點(diǎn)。

　　金地集團(tuán)也認(rèn)為要在市場(chǎng)上更加“靈活”，下半年，市場(chǎng)供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化。一方面，供應(yīng)的增多會(huì)加大市場(chǎng)競爭；另一方面，新上市的項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結(jié)合，房價(jià)可能進(jìn)一步下滑；為此，公司將以銷售為先，通過更為多樣化的銷售渠道、更具靈活性的定價(jià)策略來加快公司銷售現(xiàn)金流的回收。

　　萬科A認(rèn)為隨著下半年新盤上市高峰的到來，前期投資比例高、價(jià)格上漲過快的城市價(jià)格會(huì)有較大幅度的回調(diào)；另一方面，開發(fā)企業(yè)資金趨緊、存貨增加，投資能力下降，未來住房供應(yīng)可能受到影響。

　　此前，萬科總裁郁亮表示，此次政府調(diào)控決心和力度，開發(fā)商去賭政策很危險(xiǎn)，熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)供需關(guān)系正在轉(zhuǎn)變，在拿地策略上，萬科將始終堅(jiān)持“不當(dāng)?shù)赝酢钡脑瓌t，未來將會(huì)嚴(yán)控拿地成本。

　　下半年供貨明顯增多

　　從今年中報(bào)來看，多家房企由于去年大量拿地及加大項(xiàng)目投資，造成現(xiàn)金流為負(fù)，加上融資渠道不暢通，房企資金面明顯趨緊。

　　萬科董事會(huì)秘書譚華杰在8月11日路演時(shí)指出，在逐步弱化預(yù)售制度融資功能的同時(shí)，有必要拓寬行業(yè)的直接融資渠道，以避免當(dāng)預(yù)售資金的使用受到限制后，在沒有新的、可替代預(yù)售融資功能的金融工具的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況出現(xiàn)問題，對(duì)金融安全產(chǎn)生不利的影響。

　　從地產(chǎn)開發(fā)商自身的情況來看，下半年供給將明顯增長已經(jīng)是既定事實(shí)。根據(jù)四大地產(chǎn)巨頭“萬保招金”的半年報(bào)，它們的存貨已經(jīng)達(dá)到近2900億元的歷史新高。

　　以萬科為例，其1119億的存貨占據(jù)四大巨頭存貨總額近40%，為四大巨頭中較多者。1月份到6月份，萬科完成的竣工面積128萬平方米，僅占全年竣工面積計(jì)劃504萬平方米的25.4%。這么說下半年萬科將會(huì)完成三倍于上半年的任務(wù)量。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，新“國10條”后，顯而易見部分開發(fā)商正在讓利促銷。而隨著三、四季度供應(yīng)量的增長，開發(fā)商銷售壓力加大和資金鏈趨緊，房價(jià)下調(diào)壓力更大。

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