開發(fā)商與業(yè)主之間的博弈一直是進行式，只是博弈的方式在不斷變換。有人大膽預(yù)測，２００６年將是開發(fā)商的“交房危機年”。判斷的依據(jù)是，從去年下半年在交房中已經(jīng)顯露出的群體糾紛苗頭。 事實上，交房是一個較重要、較復(fù)雜、較頭疼的環(huán)節(jié)。現(xiàn)在購期房都是紙上談兵，想象著房子是什么樣子，必須等開發(fā)商通知交房了，才能看見自己購的房是什么樣子。而對如何驗房，大多數(shù)業(yè)主很茫然，不知道該驗?zāi)男┑胤健⒛膫€環(huán)節(jié)，因為９０％的業(yè)主對驗房一竅不通。而房產(chǎn)又不同于普通商品，缺乏一個明確的標準認定體系。因此，開發(fā)商與業(yè)主就很容易在這個問題上產(chǎn)生分歧。 那么，在這一波交房潮中，作為業(yè)主，如何維護自己的合法權(quán)益？作為開發(fā)商，如何應(yīng)對業(yè)主的各種訴求？是否存在業(yè)主“過度維權(quán)”現(xiàn)象？進而，我們應(yīng)該如何理性看待“交房危機”？ 業(yè)主——收房，除了困惑還是困惑 算是房產(chǎn) 投資者的盧女士，用“稀里糊涂、歪打正著”來形容自己的收房過程。房子是２００４年購入的，是顧戴路一知名規(guī)模小區(qū)二期房，頂樓一房一廳附閣樓。２００６年初，該房即將交房。盧女士考慮，當初就是投資目的，加上現(xiàn)在市場行情不見起色，干脆找個中介來看看，能租就租，能售就售。到了１月下旬某，盧女士拿著開發(fā)商的交房通知書，一并約了中介帶著看房客到了該小區(qū)。按照正常流程，看看自己房子的大致狀況后，接著到交房確認實測面積、補差額并辦理手續(xù)等，就準備簽訂交房確認書、領(lǐng)取“進戶通知書”了。此時，盧女士隨口一問：“鑰匙呢？”開發(fā)商回答，少配一把給裝修隊的鑰匙，請一星期后來拿。炒了幾年房產(chǎn)的盧女士頓感不妙，卻又說不上理由，“既然鑰匙沒拿到，交房確認書下次再簽?！弊叱鲂^(qū)，中介業(yè)務(wù)員私下拉住盧女士說：“聽說這個小區(qū)質(zhì)量有問題，很多房子都滲水?！北R女士立即殺個回馬槍，回到自己的房子一看，她前腳剛走，開發(fā)商就拉了施工隊架起梯子在房間里刷墻。較后，盧女士和開發(fā)商大吵一頓收場。 除了盧女士遇到的這種狀況外，該小區(qū)其他業(yè)主早就在某房產(chǎn)論壇上提出了別的問題，有對開發(fā)商交房流程不滿的：“交房流程，我已經(jīng)咨詢過相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，一般是先驗房后簽確認書，這樣既顯得規(guī)范，又比較尊重業(yè)主。當然，房子畢竟不同于一般商品，從房屋的建筑質(zhì)量保質(zhì)期不低于２年的規(guī)定看，先簽確認書后驗房也可以。如果驗房出現(xiàn)問題或驗房以后出現(xiàn)問題，開發(fā)商都難逃干系，業(yè)主依舊可以投訴和維權(quán)。因此，從尊重業(yè)主的角度出發(fā)，開發(fā)商應(yīng)該給出多種交付流程，不能圖省事把麻煩踢給物業(yè)。” 有對房屋質(zhì)量提出異議的：“我是二期的業(yè)主，較近看到自己購的房子出現(xiàn)了大量裂紋，布滿了客廳和臥室的墻面。僅僅用白石灰進行了修補，這樣有作用嗎？這是處理問題的方法嗎？這么個大公司應(yīng)該很正規(guī)地處理我們的問題，貸款這么多，在房價下調(diào)的波動中購了你們的房子也算是支持、信任你們，你們應(yīng)該認真面對這個問題?！?用網(wǎng)友“我在上海的家”的一句話來總結(jié)購房者的交房感受：總算是交房了，稀里糊涂就辦了交房手續(xù)，可是心里依然沒底，只盼望也別吃大虧。 驗房寶典一： 民間高手成驗房師 隨著目前房產(chǎn)質(zhì)量糾紛越來越多，上海、南京、杭州、北京、南寧等地的民間驗房師隊伍正呈現(xiàn)日益龐大之勢，很受市場歡迎。 一位驗房師這樣描述自己的工作程序：先是由客戶向開發(fā)商索要房產(chǎn)局測繪隊出具的《竣工實測表》，根據(jù)實際情況看是否合理，是否有必要申請復(fù)議；檢查實際交付房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備是否與合同相符；再檢查墻體、地面的空鼓、裂縫、蓄水、滲水、三表到戶情況、水通、電通、層高、房屋幾何尺寸等多達１７項。 據(jù)了解，作為一種職業(yè)，驗房師在國外已經(jīng)很普遍。業(yè)主在房屋出租或是交易時，請專門的驗房機構(gòu)檢查房屋已成一種慣例。而在國內(nèi)，與旺盛的市場需求形成對比的是，民間驗房師大多是私下操作，因為他們并沒有專門的資質(zhì)證書。 如果你也準備驗收新房，可以試試驗房師介紹的以下簡單招數(shù)：看“三書一證一表”是否齊全，這是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標準，也是開發(fā)商交樓的必要條件。“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《建筑工程質(zhì)量認定書》?！耙蛔C”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》。“一表”是指《竣工驗收備案表》。購房者簽了有關(guān)文件，就視為對住房質(zhì)量的認可。因此，特別提醒您收房前千萬記住要求開發(fā)商出示“三書一證一表”，只有證件齊全了，才能簽入住單。 驗房寶典二： 交房新規(guī)定“上保險” 今年１月１日，《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》開始施行，自１９９６年１月１日實施的《上海市新建住宅配套建設(shè)與交付使用管理辦法》退出歷史舞臺。不懂得驗房的購房者，完全可以依靠這個新版規(guī)定，安全收房。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所許海波律師指出，新版規(guī)定與舊版辦法相比，新建住宅交付使用的監(jiān)管部門發(fā)生了變更，從舊版的“上海市住宅發(fā)展局負責本市新建住宅配套建設(shè)的綜合協(xié)調(diào)及交付使用的監(jiān)督管理”，變?yōu)樾掳娴摹吧虾Ｊ蟹课萃恋刭Y源管理局是本市新建住宅交付使用的主管部門，對全市新建住宅交付使用許可實施監(jiān)督管理?！?在新版規(guī)定中，新建住宅申請交付使用的配套設(shè)施比舊版增加了四個條件：“住宅小區(qū)附近有燃氣管網(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣管道的敷設(shè)并與燃氣管網(wǎng)鑲接。住宅小區(qū)附近沒有燃氣管網(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)，并負責落實燃氣供應(yīng)渠道；住宅小區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶；按照本市住宅設(shè)計標準預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機和冷凝水排放管的位置；完成住宅小區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)?！?許海波認為，新版規(guī)定的出臺，對開發(fā)商交房提出了更高要求，更利于購房者權(quán)利的保護。開發(fā)商交房時不僅要符合與購房者的約定標準，還必須符合新版規(guī)定的法定標準。但他表示，由于信息的不對稱性，不少購房者現(xiàn)在對新版規(guī)定并不了解，因此，建議購房者在簽訂合同時，可邀請專業(yè)人員予以審查。 在２００６版預(yù)售合同中，也有兩條新規(guī)定讓購房者可以順利驗房。條新規(guī)定是，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房屋裝修的責任人，另外，在購房時，購房者還可以與開發(fā)商對一旦發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷如何補償?shù)膯栴}進行自我約定。另一個新規(guī)定是，“住宅設(shè)計使用說明書”被增加到合同中。這個說明書中細化了全裝修住宅裝修材料及設(shè)備的１４２項內(nèi)容。比如地板、水管、電線等用的是什么品牌什么型號，都會一一說明。待到交房時，購房者可以拿著這份合同一一對照。 驗房寶典三： 開發(fā)商主動請纓 “交房危機”中很大一部分矛盾產(chǎn)生于全 的交付使用。徐匯區(qū)房地資源局副局長盧蘊玉曾表示，以前交的都是毛坯房，而對 ，老百姓認為進去就可以住的，所以對質(zhì)量要求越來越高。從投訴來信中發(fā)現(xiàn)，老百姓和開發(fā)商的矛盾在呈上升趨勢。 怎么解決？市房地資源局有關(guān)人士表示，是制定政策，全 現(xiàn)在缺少一定的政策扶持和技術(shù)規(guī)范保障，比如說設(shè)計標準，如果做全 有什么要求，應(yīng)該在住宅設(shè)計標準中寫進去；，這一輪的商品銷售合同把全 包括進去了，全裝修的價格可以寫進去也可以不寫，接下來還要有一個竣工備案管理辦法需要出臺。具體到操作時，一個就是開發(fā)商在設(shè)計規(guī)劃樓盤時，施工、竣工都要按照全 來做，否則，有些設(shè)計是毛坯房土建竣工的，后來又改了方案做全 ，在備案方面就有問題，影響了開發(fā)商的竣工日期和交房日期。另一個是，在具體推進過程當中，專業(yè)化的施工隊伍很重要，聘請一支專業(yè)的裝修隊伍來做；較后在銷售的時候，讓老百姓花了錢明明白白地消費，要清楚交代材料、小區(qū)環(huán)境、樓盤信息等，這個對開發(fā)商提升自己企業(yè)的信譽也有很大幫助。 面對“交房危機”，不少開發(fā)商主動請纓強化售后服務(wù)，幫助業(yè)主把好“驗房關(guān)”。錦和房地產(chǎn)總經(jīng)理楊健說，在目前代理的徐匯區(qū)一個樓盤，開發(fā)商有以下承諾：，明確責任人為開發(fā)商。以前因為合約關(guān)系和一些眾所周知的原因，有的開發(fā)商可能讓施工企業(yè)和建筑裝修企業(yè)來承擔這部分責任；，提供很詳細的材料清單，包括輔材裝修清單；第三，提供從交房時間開始的聯(lián)絡(luò)清單和質(zhì)保說明，這樣對客戶以后的設(shè)備保護和維修非常有益；第四，提供所有的光盤和圖紙，在客戶入住的時候，可以打開查看所有的線路圖，以便今后改裝和裝修；第五，室內(nèi)空氣檢測套上“雙保險”。除了竣工時相關(guān)部門前來檢測，開發(fā)商要求在施工過程中，所有會引起甲醛超標的一些空氣質(zhì)量污染的建材進場提供檢測報告，進場后開發(fā)商保留抽樣檢查的權(quán)利。 去年年初，在一家房產(chǎn)公司擔任技術(shù)負責人的丁渤，在南京個開始從事民間驗房工作。驗過南京９５％的新建小區(qū)，共驗了４０００多戶。 民間驗房師驗一套房，一般花２個多公里，驗別墅時間要長一些，需５個多公里。費用一般是１５０平方米以內(nèi)收２００元，每增加５０平方米加收５０元，５戶以上集體驗房還可以打折。一位驗房師透露，生意好的時候，一個月收入有２萬多。 民間驗房師幫助購房者給開發(fā)商“挑刺”?！皹潜P質(zhì)量問題很普遍，有的是開發(fā)商偷工減料，有的是材料供應(yīng)商提供‘問題材料’，還有施工單位以次充好、設(shè)計缺陷等等，所以經(jīng)常會出現(xiàn)墻體和地面裂縫、漏水、門窗變形等質(zhì)量糾紛。”丁渤介紹說。

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