由于房價的快速上漲,近期頻頻釋出信號,將遏制部分城市房價過快上漲,抑制投資和投機(jī)性購房行為,相應(yīng)政策措施也逐漸出臺。那么2010年樓市將走向何處,是高位盤整還是將出現(xiàn)拐點?對于投資者來說,明年樓市是否還具有投資的價值,也是一個必須思考的問題。

　　樓市“降溫”政策密集出臺

　　過去短短半個月時間,樓市政策密集調(diào)整幾乎令人應(yīng)接不暇。

　　12月6日結(jié)束的經(jīng)濟(jì)工作會議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,為2010年樓市政策定了一個基調(diào):以穩(wěn)為主,略有調(diào)整。

　　隨后,12月9日,國務(wù)院常務(wù)會議開始具體著手調(diào)整:個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。消息剛出,不少業(yè)內(nèi)人士長舒一口氣。調(diào)整僅僅涉及二手房營業(yè)稅,比此前預(yù)期小了很多。

　　不過,這些業(yè)內(nèi)人士并沒有高興太久。12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出,要綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議還出臺了4條具體措施,當(dāng)中包括要“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序,加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測,完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理”。這個被業(yè)內(nèi)稱為“國四條”的全新表述,比前一次國務(wù)院常務(wù)會議更為收緊。此前“打擊投資性購房”的表述也已變?yōu)椤耙种仆顿Y投機(jī)性購房”。

　　很快,12月17日,財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部和審計署五部委聯(lián)合出臺了《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時,“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　中國樓市是個政策市,政策的松或緊直接影響到樓市心理預(yù)期、成交情況和景氣程度。因此討論2010年是否適合投資樓市,把握好政策的大趨勢至關(guān)重要。

　　市場:近期房價仍將高位運行

　　目前已經(jīng)明確的樓市利空政策主要是兩項,一是二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；二是開發(fā)商購地頭付比例不得低于50%。營業(yè)稅政策調(diào)整主要打擊投機(jī)性購房行為；而購地頭付提高到50%主要是對開發(fā)商的資金鏈形成壓力,遏制部分炒地、囤地行為。這在較短時間內(nèi)對投資者心理和房地產(chǎn)業(yè)有一定負(fù)面影響。不過客觀來看,這兩個政策雖然能對遏制部分城市房價過快上漲起到一定作用,但對樓市的直接影響并不大。

　　我們從歷史來看,2007年導(dǎo)致樓市出現(xiàn)拐點的關(guān)鍵因素是二套房貸的收緊。此前業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的也是二套房貸優(yōu)惠從明年起取消,從而導(dǎo)致樓市重新進(jìn)入調(diào)整通道。不過,經(jīng)濟(jì)工作會議確定2010年將保持宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,并支持居民自住和改善性購房需求。因此樓市政策不太可能采取“一刀切”的辦法。14日的國務(wù)院常務(wù)會議雖然提出要“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”,但由于仍需鼓勵改善型需求,因此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,二套房貸政策不會突然收緊。

　　因此,盡管樓市政策的調(diào)整很可能繼續(xù),但綜合已出臺的政策和可能出臺的政策來看,這些調(diào)整只處于“微調(diào)”層面,真正的“殺手锏”不會輕易放出。國泰君安報告指出,從目前宏觀經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)所處階段看,政策實際拐點還看不到。目前開始嚴(yán)厲的政策打壓將影響8月才開始實質(zhì)性恢復(fù)的房地產(chǎn)投資及其產(chǎn)業(yè)鏈、9月才開始加大供應(yīng)的地方政府賣地財政收入,進(jìn)而影響全局。

　　合富輝煌頭席分析師黎文江還指出,從表面上看,可使用財稅、金融、行政、法律等手段,打擊炒房遏制房價。比如可收緊二套房貸、增加房屋交易環(huán)節(jié)稅費等。但從以往經(jīng)驗來看,這些辦法在現(xiàn)實中有可能一一被化解?！氨热缂幢愣追抠J緊縮,也約束不了有門路的投機(jī)客和那些善于違規(guī)的銀行?！?/P>

　　此外,由于去年開發(fā)商采取了收縮策略以縮減開工面積,加上今年的銷售暢旺,目前可售房源大概僅相當(dāng)于4個月的銷售量。較之去年房市較低迷時的22到24個月的存貨大大降低。而像廣州,由于明年將舉辦亞運會,也會有大約2個月時間的停工期,新增貨量的不足也將導(dǎo)致房價高居不下。

　　工商銀行投行部研究高端分析師張貽倫表示,目前來看,樓市短期內(nèi)不會出現(xiàn)大的波動,房價在一段時間內(nèi)仍將高位運行,價格即便出現(xiàn)小幅調(diào)整,較早也將在明年6月以后。省房協(xié)會長蔡穗聲則分析,明年三季度樓市到底會不會出現(xiàn)調(diào)整,還要看政策收緊到什么程度,以及上半年樓市的總體情況。

　　預(yù)測:虎年樓市漲跌專家分歧大

　　如果這些關(guān)于明年樓市整體情況的預(yù)判成立,那明年到底是否適合投資樓市呢?

　　張貽倫預(yù)測,明年經(jīng)濟(jì)總體情況將好過今年,而從流動性來看,美元貶值和人民幣升值的預(yù)期,將成為流動性增加的主要因素。12月16日有媒體表示明年總體信貸規(guī)?？赡苓_(dá)到7.5萬億元,加上今年沒有消化的2萬億元,信貸規(guī)模將基本與今年持平。“流動性充足,存貨又少,可以說是錢多房少,想購趁早!”

　　當(dāng)然,并不是所有人都像張貽倫如此樂觀。中原地產(chǎn)胡廣東表示,經(jīng)濟(jì)工作會議以來,政策調(diào)整密集,未來還有可能繼續(xù)。而目前一線城市房價普遍偏高,投資應(yīng)該充分考慮政策風(fēng)險。從目前明確要“抑制投資投機(jī)性購房”來看,相信仍會有具針對性的政策出臺,明年應(yīng)該不是投資的較好時機(jī)。

　　胡廣東表示,“我個人覺得,較近幾個月是敏感期,不建議出手。明年房價還是有可能會降,即使不降,上升空間也很小,基本是高位盤整的狀態(tài),對投資來說,沒有太大的盈利空間?！辈贿^他指出,從長期來看,房價是波段上升的,目前通脹預(yù)期高漲,如果長線操作,更多從保值的角度考慮,倒仍可以投資房產(chǎn)?！爱?dāng)然,也可能有比房地產(chǎn)更好的保值手段?！?/P>

　　還有業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)投資除了要把握大勢,踩準(zhǔn)一些重要的結(jié)點也很重要。無論什么時候,一些交通基礎(chǔ)設(shè)施的開工,重大項目的立項等等,都可能帶動周邊樓市的上漲預(yù)期,抓住機(jī)會就可能從中獲利。而一些具有稀缺資源的物業(yè),也往往具有投資的價值。

　　大項目帶來投資機(jī)遇

　　雖然從整體來看,2010年可能不是投資房地產(chǎn)的較佳時機(jī),但市場中同樣存在一些的機(jī)會。如近期武廣高鐵、港珠澳大橋大型基建項目相繼通車或開工,交通改善對于人們出行與生活的影響非常直接,從而會明顯提升周邊物業(yè)的投資。抓住這些機(jī)遇,或許你就能從中挖得一桶金。

　　機(jī)遇一武廣高鐵

　　本月底,武廣高鐵就將通車。武廣高鐵通車后,廣州到武漢的乘車時間將從過去約12公里縮短到3個多公里,廣州到長沙的乘車時間也將從過去的約7個公里減少到2個多公里。

　　合富置業(yè)頭席市場分析師龍斌認(rèn)為,僅就樓市而言,武廣高鐵將給房地產(chǎn)市場帶來持續(xù)的新的置業(yè)投資需求,也帶來新的開發(fā)投資需求,三市都將受益。

　　他表示,三地樓市中,廣州的更成熟,而另兩個城市處于城市建設(shè)高速發(fā)展期,供求量都非常大；從房價來看,目前廣州一手樓平均交易價格超過1萬元/平方米,相對是高地,其他兩個城市是“洼地”,目前成交均價大約為廣州的一半?！皬V州有大量的湘籍、鄂籍的人群,武漢、長沙兩地平均40萬—60萬元一套的新建商品房,會吸引一些回鄉(xiāng)改善居住以及兼顧投資的資金”。

　　龍斌表示,大大縮短的便利交通也將刺激這種從高樓價市場流向低樓價的置業(yè)投資行為,武漢、長沙兩地的中高端樓盤迎來新的需求；而武漢、長沙兩地的富豪也可能將置業(yè)投資目光投向廣州高端市場,因為這里的豪宅具有本地?zé)o法媲美的品質(zhì)和吸引力,低洼地帶的部分財富也將被高地吸走?！皬V州的部分優(yōu)勢商業(yè)項目也會再上一個臺階?！?/P>

　　機(jī)遇二港珠澳大橋

　　近日,港珠澳大橋正式開工。大橋建成后,港珠、港澳之間駕車時間將從目前的3個多公里,縮短到約半個公里。業(yè)內(nèi)人士指出,交通的便捷將大大延長購房半徑,這對珠江口西岸尤其是珠海樓市來說,無疑是重大利好。甚至有投資者認(rèn)為,港珠澳大橋通車后,珠海市區(qū)房價可能會從目前的9000多元/平方米的均價,漲到1.5萬元/平方米。

　　天澤房地產(chǎn)策劃公司副總經(jīng)理徐立新表示,港珠澳大橋作為一項重大基礎(chǔ)設(shè)施,會有“三波效應(yīng)”,波是立項,也就是方案敲定；波是開工；第三波是建成通車。“所以就目前來說,港珠澳大橋的效應(yīng)還沒有完全發(fā)揮出來,很多產(chǎn)業(yè)會跟著發(fā)展起來。”樓市必然從中受益。

　　當(dāng)然,由于港珠澳大橋立項已久,概念炒作也已很久,部分上漲空間已經(jīng)提前預(yù)支。因此徐立新表示,希望港珠澳大橋造成房價飛漲,是不現(xiàn)實的。有專家表示,購房者不需要盲目恐慌,急著入市,對于投資者來說,也應(yīng)該對物業(yè)進(jìn)行精心挑選。

　　機(jī)遇三廣州亞運會

　　明年11月,廣州亞運會就將如期舉行。大型體育盛事帶動廣州的配套建設(shè),提升城市形象,對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同樣起到重要促進(jìn)作用。以北京奧運會為例,有業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)行業(yè)可以說是北京奧運會受益的行業(yè):巨大的基礎(chǔ)設(shè)施投入提高了這個城市房地產(chǎn)的價值；大量的人流也帶來很多的購購力。那么,對廣州而言,這種作用會有多大,其中又蘊涵了怎樣的投資機(jī)遇呢?

　　胡廣東表示,廣州的房地產(chǎn)業(yè)將普遍性從亞運會受惠,一些特定的區(qū)域會出現(xiàn)明顯的投資機(jī)會?！澳壳皝砜?番禺亞運村周邊地區(qū),由于市政設(shè)施的建設(shè)和交通改善,利好很明顯。但是,我們也應(yīng)該看到,此前番禺已經(jīng)透支了部分預(yù)期升值空間,目前番禺的房價其實也不便宜,因此具體還有沒有上升的空間,需要購房者自己判斷?！?/P>

　　他表示,其實早幾年更是投資番禺地產(chǎn)的好機(jī)會,之前那一帶什么都沒有,亞運利好后立刻就有所反應(yīng),“投資不用等成型的亞運產(chǎn)品出來,應(yīng)該提前行動”。

　　機(jī)遇四珠三角城際軌道

　　日前,《珠江三角洲地區(qū)城際軌道交通規(guī)劃》獲批。規(guī)劃的

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