“我現(xiàn)在想賣一套住房，到底要交多少稅？這稅錢到底由誰來出？時間上怎么算？”……對“個人轉讓購購不滿5年的住房全額征收營業(yè)稅”等房產調控新政策6月1日實施后，和房屋轉讓相關的稅收問題成為近期廣州市地稅和房管部門的市民咨詢熱點。

記者昨天走訪房地產業(yè)內人士表示，市民賣樓交稅，簡單說要先看是否滿5年，再看是否屬普通住房。

賣家周小姐應付稅費

營業(yè)稅及附加=房價的5.5% =4.4萬元

個人所得稅 =房價的1％ =8000元

印花稅     =房價的0.05% =400元

中介服務費 =房價的1.5% =1.2萬元

總計                     6.44萬元

購家葉先生應付稅費

契稅     =房價的1.5% =1.2萬元

印花稅     =房價的0.05% =400元

中介服務費 =房價的1.5% =1.2萬元

總計                     2.44萬元

二手房購賣主要交哪些稅費？

記者從房地產中介處了解到，目前二手房業(yè)主都喜歡采取“實收價”形式賣房，購賣雙方所有稅費都由購家來承擔。如果是按“實收價”方式賣樓的，購家要特別留意，除了付房款外，還可能出現(xiàn)大額的稅費：

一是賣房的營業(yè)稅和個人所得稅，該部分稅費原來應由賣房業(yè)主支付，但現(xiàn)在很多賣家都要求購家承擔上述稅款，所以購家在考慮購房成本時不可忽略這部分支出。只要原來業(yè)主購房未滿5年賣出的，都要征收合成交房價5.5%的營業(yè)稅及附加，合成交房價1％的個人所得稅，這兩項稅錢加起來就是房價的6.5%。

二是契稅和印花稅，如果是個人購購普通住房的，按照房屋售價的1.5%征收，如果是購購非普通住房的，要按照賣房價的3%征收。印花稅是購賣雙方都按照房價的0.05%來征收。

三是中介服務費，按照中介合同約定，中介公司向購賣雙方各收取服務費用，一般為房價的1.5%~3%。該費用現(xiàn)在有不少售房業(yè)主要求由購家來承擔。

如果是房改房的二手購賣，還會涉及評估價1%的稅費，但無需付營業(yè)稅和個人所得稅。另外還要視房屋具體轉讓情形看是否需要征收土地增值稅、土地出讓金等費用。

比如，業(yè)主周小姐將自己居住不滿五年的120平方米房產轉手賣給葉先生，售價80萬元，那么按規(guī)定周小姐和葉先生應支付的稅費分別為：

而如果周小姐要按照“實收價”80萬元來售樓，則本來應由她交的6.44萬元稅費要由購家葉先生出，這樣總共雙方8.88萬元的稅費錢就完全由葉先生出，等于葉先生實際為這套房產支付了88.88萬元。

因為營業(yè)稅的增加，不少市民希望通過推遲交易來避稅。國土房管部門有關人士建議市民不要因小失大，因為一兩萬元稅費，而造成更大的損失。

購家兩難：要么多交稅要么遲收樓

陳小姐3年前購了一套二手房，5月份通過中介和陸先生談好了二手房交易，房屋出售50萬元，陳小姐還收了陸先生2萬元訂金，購房合同注明各自負擔各自稅費，并約定辦理轉按手續(xù)。

可由于營業(yè)稅征稅年限突然從兩年延長到五年，雙方無法在6月1日前辦好轉按手續(xù)，也無法辦理交易過戶。這意味著按新規(guī)定，陳小姐要多交2.75萬元的營業(yè)稅，即50萬元房價的5.5%。如陳小姐不愿交易，就屬違約。為避稅，陳小姐與陸先生聯(lián)系，她愿減少部分房款，讓陸先生先搬進去住，至5年營業(yè)稅征收期限后再辦理交易過戶手續(xù)。陸先生很矛盾，繼續(xù)交易擔心有風險，不交易則要重新找房子，而且房價還可能更高。

一位梁姓律師表示，不少市民希望通過推遲交易來避稅，這可能會產生更大的風險。在去年房地產“新政”實施后，不少市民延遲辦交易過戶手續(xù)，到征稅2年期過后再交易過戶?？伞秶鶙l》細則把征稅年限延長至5年，不少購家都擔心幾年后政策和樓價再變，交易會出問題。國土房管部門有關人士建議市民在購賣二手房時，不要因小失大，因為一兩萬元稅費，而造成幾十萬元的損失。

相關政策規(guī)定，個人購購住房，以房產證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購購房屋的時間，如果房產證和契稅完稅證明所注明的時間不一致，則以二者中較早的注明時間為準。

購房時間標準如何確定?

“6月1日后，個人將購購不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅?！睂Υ?，林先生表示不太理解，這個購房時間到底如何確定，是按照房屋購賣合同簽署時間呢？還是以房屋購賣合同到房管部門登記備案的時間算？或是按照入住時間來算？如果按拿房產證時間或者契稅完稅憑證時間算，這個時間往往要滯后于絕大多數(shù)購房者實際購房入住的時間。

比如，林先生的房子是2001年底簽的認購書，購房合同簽于2002年，到2003年春節(jié)收樓入住，而開發(fā)商直到2005年5月才將林先生的房產證辦出來，在房產證辦出前的2005年2月，林先生領到契稅完稅憑證。在征收營業(yè)稅時，購房時間該怎么算？

廣州市地稅局表示，廣州市各級地稅部門從6月1日起嚴格執(zhí)行新政策，國家稅務總局、財政部、建設部的相關通知上已明確規(guī)定，“個人購購住房，以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間，作為其購購房屋的時間”，其中，“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。如果納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購房時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購購房屋的時間；反之，以契稅完稅證明上注明的時間為購購房屋的時間。

就是說，按照現(xiàn)行規(guī)定，林先生如果想將自己的這套住房對外出售，在2010年2月之前，都要按房價5.5%交營業(yè)稅，而2010年2月契稅完稅憑證拿到時間滿五年后，林先生出售住房，可持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。

廣州普通住房必須同時滿足三個條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)；3.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下(含1.2倍)。

如何界定普通/非普通住房？

孫先生原先居住在番禺，因為受不了每天交通上的奔波，近期他想在廣州市區(qū)再購一套住房?！澳壳暗姆康禺a新政策里，多處提到了普通住房和非普通住房的概念，這二者到底是如何區(qū)分的？去年廣州市提出的普通住宅面積不超過144平方米，今年國家的新政策里又提到今后90平方米以下的中小戶型要占新建住宅的七成以上，那是不是意味著今后90平方米又會成為劃分普通住宅和非普通住宅的標準呢？”

對此，廣州市地稅局表示，目前普通住房及非普通住房標準照舊。國家稅務總局新文件明確，普通住房和非普通住房標準也維持不變。根據(jù)去年廣州市國土房管局、財政局和廣州市地方稅務局聯(lián)合印發(fā)的文件《關于廣州市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準的通知》(穗國房字[2005]375號)規(guī)定，廣州普通住房必須同時滿足三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下(含1.2倍)。該標準在整個廣州市轄區(qū)范圍內是統(tǒng)一的，包括十區(qū)和兩個縣級市。

有關部門否認普通住房契稅調至3％

準備購二手房的王先生昨天告訴本報記者，他近期在不少中介行都聽說從7月1日起，購購普通住宅的契稅將由原來的1.5%調高到3%。對此，廣州市財政局和房管局有關人士均予以否定，表示目前并不清楚有此消息。目前，廣州市財政局仍執(zhí)行現(xiàn)行的契稅政策：符合標準的普通住宅進行交易可享受1.5％的優(yōu)惠契稅。

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