商業(yè)立項的樓盤改建為小戶型的住宅，一時間受到追捧。如旭輝·奧都、茶貿(mào)國際和華業(yè)玫瑰東方園8號樓，記者調(diào)查了部分以商業(yè)立項改建住宅的樓盤后發(fā)現(xiàn)，雖然此類項目面臨無法落戶、無法使用住房公積金貸款和住宅商業(yè)貸款、水電煤氣按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取等弊端，但還是有不少購房者選擇了此類項目，或自住或投資。但業(yè)內(nèi)人士表示，購購此類項目需要全面考慮未來前景。 各項目差異較大 記者調(diào)查了市場部分商業(yè)用地立項建成的公寓，如旭輝·奧都、茶貿(mào)國際、華業(yè)玫瑰東方8號樓等，發(fā)現(xiàn)性質(zhì)雖然一樣，但貸款方式及額度等具體情況還不盡相同。 茶貿(mào)國際 主推小戶型的茶貿(mào)國際項目的銷售人員表示，該樓是商業(yè)立項，3層以上都是可商可住的酒店式公寓，住宅為50年的大產(chǎn)權(quán)。該銷售(shuang)快地表示可以落戶，但當(dāng)記者對商業(yè)性質(zhì)的住宅能落戶表示懷疑時，她又改口表示能否落戶不是很清楚，需要查一下才能確定。而水、電、物業(yè)都是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，水費(fèi)為6元/噸，電為1.2元/度，物業(yè)費(fèi)為2.68元/平方米/月，且不通天然氣。如果要做飯的話只能是用電，且沒有24公里熱水，“只能使用電熱水器”。記者注意到，該樓盤呈“E”型，每層有70-80戶，和酒店賓館一樣，是中通式的格局。 該樓需交3%的契稅。該銷售也表示：“純自住不劃算，但反正是小戶型，面積小，就算是住一般都是過渡，不住的時候可租出去，既能住又能辦公。” 華業(yè)玫瑰東方8號樓 正在預(yù)售的另一個樓盤，位于東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋西北角的華業(yè)玫瑰東方園8號樓是小戶型的商務(wù)公寓。銷售人員一開始就建議：“如果是自住的話，你較好考慮別的樓盤。這種商業(yè)立項的房子投資比較好?！睋?jù)介紹，水電都是按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不通天然氣和煤氣，取暖是空調(diào)，有廚房，采用的是電磁爐。產(chǎn)權(quán)為50年。該銷售人員表示該樓投資價值很高，可以出租給高管，也可以租給小公司辦公。“作為投資來講，是十分劃算的?！倍捎谑巧虡I(yè)性質(zhì)，該處只能辦理年利率為7.5%的10年期商業(yè)貸款。 從房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上，記者了解到，這兩個樓盤的土地用途和使用年限一欄顯示：辦公：50年；地下車庫:50年；商業(yè)：40年。其銷售的小戶型正是“辦公用房”。 旭輝·奧都 作為一個20萬平方米的小戶型住宅社區(qū)，位于立水橋區(qū)域的旭輝·奧都很受年輕人的歡迎，但其商業(yè)立項卻讓很多購房人心存困惑。 銷售人員告訴記者，旭輝·奧都的確是一個辦公、商業(yè)立項的項目，50年產(chǎn)權(quán)，從簽訂土地使用合同的那算起。目前經(jīng)過開發(fā)商和相關(guān)部門的協(xié)商，水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)可以按照民用收取，但煤氣依然按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，2.5元/立方米，比民用的高0.45元/立方米。因為立項問題，所以目前旭輝·奧都尚無法落戶，開發(fā)商正在跟相關(guān)部門協(xié)商。同樣因為立項問題，目前購購旭輝·奧都的購房者無法享受公積金貸款和普通住宅商業(yè)貸款，除了6月16日以前交納了頭付款的購房者之外，其余購房者只能申請6成10年的商業(yè)貸款。 自住業(yè)主憂慮重重 從記者了解的情況再結(jié)合茶貿(mào)國際和華業(yè)玫瑰東方園的業(yè)主論壇來看，購房者中投資客居多，他們多關(guān)注該地段的升值情況。一個業(yè)主還擔(dān)心，由于投資客多，茶貿(mào)國際2800多套房一起交房的時候，供應(yīng)量大增很可能會造成租金下降。 但也有業(yè)主是購房自住的。從自住的業(yè)主來看，大多是單身或者青年夫婦。夫妻都在馬連道附近工作的男業(yè)主表示，雖然是50年產(chǎn)權(quán)，但由于資金有限，且希望能與父母及工作單位更近，所以選擇了戶型小總價低的茶貿(mào)國際作為夫婦倆的居所，“以后有錢了，再換大房子。暫時先落落腳。” 旭輝·奧都的業(yè)主高小姐表示，“不管怎樣，旭輝·奧都的位置、戶型都很符合我的需求，而且房價還在不斷上漲，錯過了這個機(jī)會，很可能還要承擔(dān)更高的房價。”高小姐跟記者算了筆賬，即便水電煤氣都按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，每年增加的開支也就在1000-2000元之間，10年也才1萬-2萬，而房價的漲幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個增值。“明知道是商業(yè)立項會有很多不便，但迫于現(xiàn)實的無奈，我還是選擇了旭輝·奧都”。高小姐的無奈也許正代表了很多購房者的心聲。 有業(yè)內(nèi)人士分析，“購購這類住宅的一般有兩種，一是用來自住的，大部分都是未婚者，這種中小套型的住宅對他們來說也是過渡性住宅，所以并不介意50年的產(chǎn)權(quán)。另一類是投資者，看重的是可以用來注冊公司的良好條件，將來可以租給小公司，他們就更不介意產(chǎn)權(quán)是50年還是70年了?！?不少自住業(yè)主還在論壇里對今后生活舒適度表示擔(dān)憂：“看樣子是投資的人居多，且茶貿(mào)國際里住了很多茶販，這樣的話，今后生活會否很吵也很難講。”也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心這種居住形態(tài)有社區(qū)混亂的隱患，“自住者難免受到辦公企業(yè)帶來的干擾，而辦公企業(yè)也不得不面對抱著孩子或拎著蔬菜進(jìn)進(jìn)出出的鄰居。” 　　無法落戶，水電收費(fèi)高 北京市公安局人口管理處工作人員明確向記者表示，房產(chǎn)證上注明是商業(yè)性質(zhì)的，不能辦理落戶手續(xù)；只有標(biāo)明是居民住宅，物業(yè)公司提供相關(guān)證明并且本身就是北京市戶口的才可以辦理落戶手續(xù)。這就意味著商業(yè)項目無法辦理落戶手續(xù)。 商業(yè)性質(zhì)住宅的水電價格也比住宅樓水電價格要高出很多，記者咨詢北京市發(fā)改委商品價格處得知，目前北京市商業(yè)用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是5.6元/立方米；商業(yè)用電的標(biāo)準(zhǔn)分為三個時段，高峰期及每天的10：00-15：00、18：00-21：00兩個時段收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.2103元/度，低谷期23：00-7：00的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.3403元/度，其他時段收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.7625元/度。而居民生活用水和用電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別是3.7元/立方米和0.48元/度。光水電成本而言，商業(yè)性質(zhì)的樓盤與普通住宅相比要高很多。 從目前的調(diào)查結(jié)果看，除了旭輝·奧都的開發(fā)商爭取到了水電按民用標(biāo)準(zhǔn)收外，其他項目均按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取。 　　■專家觀點(diǎn) 鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示，商業(yè)性質(zhì)的樓與住宅樓在轉(zhuǎn)讓時的稅費(fèi)都是一樣的，兩者間的差別就在于一個產(chǎn)權(quán)是50年，一個是70年，且物權(quán)法規(guī)定，住宅到期后可自動續(xù)期，對于商業(yè)的則沒有明確規(guī)定。“這就要看購房者自身對產(chǎn)權(quán)的認(rèn)知程度了”，他表示，如果購房者是考慮長期居住，則需要謹(jǐn)慎考慮，因為商業(yè)性質(zhì)住宅的水電也是按商業(yè)水電標(biāo)準(zhǔn)來收，這樣除去產(chǎn)權(quán)因素外，持有成本也相對要高。但作為投資來講，只要算好率即可。畢竟這種住宅既可辦公又可居住，且以住宅的價格出售，相對寫字樓而言，價格還是要便宜些，會受辦公人群的青睞。 北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，“這種房子還是投資的多?！辟彿空咴谫徺彺祟惙课輹r較好要把房屋產(chǎn)權(quán)和水電收取費(fèi)用弄清楚，如果不介意這些的話，就看這些樓盤的價格和市場了。如果確實具有很大的價格吸引力的話，購這種房子還是可以的，畢竟可以當(dāng)商住樓，以后可以出租給公司辦公，但純自住的話就要考慮居住環(huán)境了?！瓣P(guān)鍵看購房者自愿選擇?！保ㄓ浾?程建蘭 魯歡）

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