“國內(nèi)房地產(chǎn)市場今冬明春的調(diào)控轉(zhuǎn)向已成事實，自住購房明年什么時候出手才是合理的？明年樓市是否還具有投資價值……”,　樓市"降溫"政策近期密集出臺，引發(fā)連串樓市話題熱議。

　　自國務(wù)院決定終止營業(yè)稅優(yōu)惠政策之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場今冬明春的調(diào)控轉(zhuǎn)向已成事實。

　　預(yù)期不盡相同

　　在國內(nèi)樓市，政策變量一直起著很大的作用，市場預(yù)期變化很大程度上取決于政府的決策。目前已經(jīng)明確的樓市利空政策只有兩項：一是終止普通二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策，征免時限由2年恢復(fù)到5年。業(yè)內(nèi)人士指出，該政策對二手房市場的實際影響，遠遠小于此前的預(yù)估。但營業(yè)稅差額征收細則，對普通住宅由全額變差額，體現(xiàn)了政府繼續(xù)支持普通住宅交易的立場；二是對開發(fā)商嚴控囤地，購地頭付比例不得低于50%。

　　對于樓市新政將如何影響后市，業(yè)內(nèi)專家的預(yù)期則各不相同。中房協(xié)相關(guān)人士認為，樓市新政"劍指"的是不斷上漲的高房價，而并非打擊房地產(chǎn)行業(yè)。他們認為，今年四季度至明年一季度，政府將不會出臺專門針對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮性政策。這是因為我國國民經(jīng)濟正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期，外需萎縮的局面及影響還在持續(xù)；未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民購房消費仍是促進宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長的重要選擇。但政策收緊后，房地產(chǎn)市場可能再次進入階段性調(diào)整。

　　不過，也有部分專家認為，因為明年二季度CPI可能會達到3%以上水平，預(yù)計政策收緊會比市場預(yù)期更快。

　　不過，相比2008年時的低迷，2009年的樓市需求和價格已經(jīng)提前透支，樓市將入修整期。這已成為專家學(xué)者較為普遍的共識。

　　房價降不降，各方說法不一
　
　　有一種觀點認為，明年房價大幅下降可能性不大。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，嚴重的供不應(yīng)求推高了本輪房價。中國的房地產(chǎn)市場除2008年供大于求外，從2004年到2009年全部是供不應(yīng)求，供應(yīng)量只有需求量的五到七成，這是房價上漲的根本原因。對于供不應(yīng)求的原因，顧云昌認為是"錢松地緊"局面造成的。貨幣供應(yīng)量很大，流動性很大，但土地供應(yīng)總量不足，導(dǎo)致產(chǎn)品不足。因此，顧云昌預(yù)計2010年房價不可能下降；要抑房價關(guān)鍵是增加供應(yīng)量。他希望"房價慢慢漲，樓市年年旺"，房價將會穩(wěn)中有升稍有波動。顧云昌認為，2010年將是房地產(chǎn)市場較復(fù)雜的一年，住房改革中的問題必須要兩條腿走路，在大力發(fā)展商品房的同時，大力加強保障性住房供給，通過市場加保障的方法來解決。
　
　　更多的專家則預(yù)見，明年房價大漲不可能，大跌也難，盤整將是基調(diào)。不過，就一線城市而言"下跌的可能性大于上漲"。有業(yè)內(nèi)人士認為，當前房地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)開始進入密集出臺期，房價繼續(xù)瘋狂上漲，未來或有"重拳"出擊。

　　收緊二套房貸或成必然

　　輿論普遍認為，信貸政策的走向關(guān)乎房產(chǎn)市場的走勢，普通投機性購房者對銀行信貸的依賴程度或更高。一項業(yè)內(nèi)調(diào)查表明，有近6成的投資客表示，信貸收縮確實會對自己炒房構(gòu)成影響。對此，專家分析認為，二套房貸的松緊，將直接關(guān)乎投機性購房者成本高低，收緊房貸或?qū)⒊上乱粋€"調(diào)控之手"。專家預(yù)計如果房貸等關(guān)鍵政策收緊，那么2010年房價下跌可能性加大。

　　近來，樓市盛傳明年二套房貸頭付比將提至50%，盡管目前銀監(jiān)會等予以否認，但是有業(yè)內(nèi)人士表示，"二套房貸頭付比提至五成"并非全屬空穴來風(fēng)。從現(xiàn)實情況看，既然此前近10個月的樓市繁榮與二套房貸政策的微調(diào)密切相關(guān)，那么執(zhí)行"二套房貸頭付比提至五成"的政策，擠壓泡沫的效果也將會立竿見影。歷史經(jīng)驗表明，銀行的二套房貸政策是抑制投資投機性購房較重要的環(huán)節(jié)，它也是2007年導(dǎo)致樓市出現(xiàn)"拐點"的關(guān)鍵因素。因此，專家普遍預(yù)測，如果要切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險，引導(dǎo)樓市重返調(diào)整通道，銀行收緊二套房貸或成必然。

　　對于樓市未來可能出臺的新政策，中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，國務(wù)院"12.14"會議指出，要綜合運用財政、土地和稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在幾個"靴子"都已落地，就差信貸了。他相信貨幣和財政金融方面也會出細則，"這將是一個組合性的政策"。上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭也認為，未來的收縮政策還有三種選擇：一是針對大戶型，推出高端房的物業(yè)稅，并極有可能在部分城市試點實施；二是對外資購房可能會重新緊縮；三是轉(zhuǎn)售房子的個人所得稅，也可能會從嚴征收。

　　該購的也不必等

　　2009年下半年開始，隨著房價越漲越高，購房者心理普遍失去平衡，"現(xiàn)在不購以后更購不起"、"早購就意味著更少的付出"幾乎成為共識，整個樓市處于"甲亢"的亞健康狀態(tài)。

　　那么既然2010年的樓市下調(diào)的可能性很大，現(xiàn)在就打算購房的人是否應(yīng)該再等一等？

　　專家認為，對于自住型購房者來說，購與不購關(guān)鍵要看兩點：一是購房有"非購不可"的理由。如果是為了結(jié)婚、就近上班、孩子上學(xué)、照顧老人、安家落戶，這種出于生活需要的購房，在任何時候出手，長遠來看都是劃算的―――因為即便房子短時期內(nèi)價格跌了，畢竟價值還在；二是要擁有足夠的經(jīng)濟實力。由于資產(chǎn)泡沫的膨脹，明年銀行加息和提高存款準備金率預(yù)期增強，如果加息，對利用貸款購房產(chǎn)的人來說，還貸壓力可能增大。

　　有專家認為，今年上半年樓市回暖主要是剛性需求積極入市,下半年以來就很不對勁了，房子越貴賣得越快，而且諸如炒房號、排隊炒作等現(xiàn)象也死灰復(fù)燃。以廣州為例，從今年季度"搶房"，到第三季度一些投資者開始猶如"燙手山芋"似地拋房。這反常的一"搶"與一"拋"間，購房者"購的是房地產(chǎn)的通脹"，而不是防通脹。這不禁讓人聯(lián)想起股市，當證券公司門口賣茶葉蛋的老太太都在炒股，或股民閉著眼睛購股票都賺錢時，意味著市場已蘊藏非常高的系統(tǒng)性風(fēng)險。

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