2016年，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入下半年以后，已經(jīng)有包括合肥、蘇州、武漢、廈門、杭州、南京、北京、天津、鄭州、成都等10個(gè)主要城市陸續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)、限貸政策。

其中，國(guó)慶節(jié)開(kāi)始以后各地出臺(tái)調(diào)控政策*為集中，已有北京、天津、鄭州和成都4個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)、限貸政策，9月份以后，武漢、廈門、杭州、南京等城市均在這個(gè)時(shí)間段出臺(tái)政策，只有合肥和蘇州分別在7月份和8月份出臺(tái)了限貸或限購(gòu)政策。

這些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制性政策覆蓋區(qū)域不同，松緊程度不一。*為嚴(yán)厲的是9月30日晚出臺(tái)限貸政策的北京市，在已有的限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，北京進(jìn)一步加強(qiáng)了首套房、二套房、非普通住房的首付比例。

北京市現(xiàn)在要求購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。

對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

北京普通住宅的認(rèn)定要滿足3個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)，北京在今年1-8月份新建商品住宅的成交均價(jià)為3.2萬(wàn)元/平方米，同比2015年全年均價(jià)上漲了15.5%。

易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，北京在10月1日前出臺(tái)政策，信號(hào)意義大于政策本山調(diào)控的意義，北京調(diào)控政策模板將成為第四季度各大城市尤其是一、二線城市調(diào)控樓市的模板。

“北京調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著2014年松綁的中國(guó)樓市政策再次步入拐點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

合肥、蘇州、武漢、天津、成都等城市增加了本市家庭居民購(gòu)房（本地戶籍與非本地戶籍）首付款比例，蘇州、廈門、杭州、南京、天津、鄭州、成都等城市則進(jìn)一步限制了當(dāng)?shù)鼐用窦彝サ馁?gòu)房資格。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)國(guó)慶假期以后各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策分析稱，近期各二線城市紛紛收緊政策，實(shí)際上都和北京收緊政策的動(dòng)作有關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，北京出臺(tái)政策后，北京的諸多政策都會(huì)成為可借鑒的模板，這也會(huì)引起其他城市紛紛收緊政策。

“應(yīng)該說(shuō)出臺(tái)的理由有三點(diǎn)，而且高度相似。是近期此類城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投資投資需求積極釋放，因此需要積極調(diào)控。是北京市場(chǎng)表態(tài)后，其他城市也不敢懈怠，出臺(tái)政策也是表明調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。第三是積極為補(bǔ)庫(kù)存提供一個(gè)緩沖時(shí)間，比如說(shuō)充分落實(shí)限購(gòu)政策，使得短期內(nèi)購(gòu)房需求受抑制，進(jìn)而平衡供求關(guān)系?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

他進(jìn)一步認(rèn)為，各地新出調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生三點(diǎn)影響。是強(qiáng)化近期購(gòu)房者政策收緊預(yù)期，部分沒(méi)有收緊的省會(huì)城市，近期購(gòu)房需求會(huì)積極釋放，因?yàn)閾?dān)心政策會(huì)收緊。是加快恐慌性購(gòu)房需求釋放，進(jìn)而使得量?jī)r(jià)齊升。第三是政策真正效應(yīng)會(huì)在明年出現(xiàn)，政策的周期拐點(diǎn)比市場(chǎng)的周期拐點(diǎn)提前6個(gè)月出現(xiàn)。

“到了明年季度部分城市或有量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須注意到，此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性的下跌。要期待價(jià)格實(shí)質(zhì)性下跌其實(shí)并不存在。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

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