據(jù)較新房地產(chǎn)市場交易信息數(shù)據(jù)，進入10月以來，一些城市出現(xiàn)了房價漲勢趨緩的跡象，深圳、廣州、重慶、成都等城市房地產(chǎn)市場的觀望情緒有所增強，而北京、上海也不同程度出現(xiàn)了價漲量縮的現(xiàn)象。這是房地產(chǎn)調(diào)控政策累積效應(yīng)的體現(xiàn)，但要說中國樓市面臨拐點還為時過早。

經(jīng)過幾年的宏觀調(diào)控，中國經(jīng)濟在高速發(fā)展的同時，增長方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在逐漸得到調(diào)整。而房地產(chǎn)業(yè)在整體經(jīng)濟發(fā)展中處于非常強勢的支柱產(chǎn)業(yè)地位，一方面，為滿足人民日益增長的物質(zhì)文化需求提供了有力的保障，2006年底城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過27平方米，比2002年底的 22．8平方米增加了4平方米以上；在總量持續(xù)增長的同時，房地產(chǎn)行業(yè)也徹底脫離了福利分房，完成了市場化進程。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展的同時，又為經(jīng)濟建設(shè)提供了資金基礎(chǔ)，對經(jīng)濟發(fā)展確實起到了重要的支持作用。

三大政策出臺：房地產(chǎn)市場價漲量縮

但在發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)三大問題，一是住房分配不均，廣大低收入家庭居住條件依然處于低水平，很大一部分中等收入家庭也承受著很大的購房壓力；二是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)對金融行業(yè)依賴過強的狀況下，房價出現(xiàn)了非正常增長，對金融體系造成潛在風險；三是整體市場運行模式尚未理順，物流、資金流、信息流處于阻塞狀態(tài)，特別是土地資源在開發(fā)各個環(huán)節(jié)大量囤積，形成巨額的隱性浪費。針對這些問題，今年下半年，國家以及各部門加大市場調(diào)控力度，出臺多項政策，解決低收入家庭住房困難問題(國發(fā) [2007]24號)，防范金融風險(銀發(fā)[2007]359號)，以及加強土地資源在房地產(chǎn)行業(yè)各個環(huán)節(jié)的管理，促進土地在開發(fā)過程中的正常流動，保障土地市場的有效供給(國土資源部39號令)。三方面政策陸續(xù)出臺后，與以往政策出臺后的反應(yīng)一樣，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了觀望，但不同的是市場出現(xiàn)了"量縮價漲"的狀況--有效供給和有效需求同時出現(xiàn)下降，造成量縮，但供給方明顯處于優(yōu)勢，造成價漲。盡管價格高低或增長速度不是檢驗市場是否正常的依據(jù)，但價格機制是市場機制的核心，價格內(nèi)部形成機制以及市場運行機制揭示了經(jīng)濟運行是否存在缺陷。

觀望背后：市場供不應(yīng)求仍然嚴重

分析這種短期狀況的背后，我們不難發(fā)現(xiàn)這樣一個因素--房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求仍然嚴重。從供應(yīng)來看，2007年1-9月份，全國商品房竣工面積24436．62萬平方米，而商品房銷售面積 47369．71萬平方米，竣工面積遠遠低于銷售面積，一些城市，如北京，1-9月份商品房竣工面積 1353．21萬平方米，商品房銷售面積1405．64萬平方米，供應(yīng)也明顯不足。從需求上看，今年國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控開始向需求轉(zhuǎn)移，鼓勵自住，控制投資，打擊投機，央行359號文正是這一精神的體現(xiàn)。對于作為家庭理財?shù)囊徊糠?-合理配置的房地產(chǎn)投資，國家采取肯定的態(tài)度，黨的十七大也提出鼓勵居民財產(chǎn)性收入；國內(nèi)外熱錢雖然是本次調(diào)控的，但由于它們后備資金充足，投機行為并不會受資金供給面太大的限制，而且它們也具備了很強的政策適應(yīng)能力，能夠通過各種合法不合法的方式規(guī)避政策風險，所以需求方面并沒有得到實質(zhì)性的抑制。這種"量縮價漲"非正常反應(yīng)的背后，是原有的宏觀調(diào)控手段開始面臨新環(huán)境的挑戰(zhàn)，政策執(zhí)行層面的可行性以及政策執(zhí)行部門的執(zhí)行力逐漸成為調(diào)控成功與否的關(guān)鍵。

住房保障：分層次分梯度解決

目前各地新的經(jīng)濟適用房、限價房政策剛開始頒布，就有很多投機者已經(jīng)準備通過某種途徑購購，而很多城市出臺的新的保障性住房政策致使"夠條件的購不起，購得起不夠條件"，這使投機者看到了以往的投機方式仍然有效。保障性住房很難起到保障的作用。應(yīng)該分層次分梯度解決低收入家庭住房困難問題，嚴厲打擊利用保障性住房謀利者。短期內(nèi)建造足量的廉租房解決低收入居民的住房困難，而對購得起經(jīng)濟適用房、限價房的購房者，可以根據(jù)目前擁有的住房條件，劃出層次，分階段解決，而不是采取排號等可以暗箱操作的分配方式；對于不符合廉租房、經(jīng)濟適用房條件仍然居住此類房屋的，要及時清退；對于利用保障性住房不當謀利者，要嚴厲打擊；逐步擴大保障范圍，對于面臨高房價，確實無法通過市場途徑解決住房困難的中等收入者，也要給予保障，避免形成"夾心層"，使部分中收入家庭"因房致貧"，確保廉租房、經(jīng)濟適用房功能的實現(xiàn)。

金融風險防范：內(nèi)部預(yù)防，分散風險

要重視金融系統(tǒng)風險防范的政策執(zhí)行問題。經(jīng)過國家剝離不良資產(chǎn)、銀行上市等措施，中國的金融安全系數(shù)日益提高，但一些金融機構(gòu)安全意識仍比較淡薄。不少銀行信貸員都準備明年銀根放松后，大干一場，在放貸的具體操作層面更是上有政策，下有對策。在四大資產(chǎn)管理公司為部分銀行的壞賬殫思竭慮的時候，潛在的壞賬又在積累中。目前世界經(jīng)濟進入了信息社會，經(jīng)濟危機逐漸從社會生產(chǎn)環(huán)節(jié)向非生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，其中一個重要的途徑就是金融。日本、東南亞等出現(xiàn)的經(jīng)濟危機無一不是以金融為，而美國的次貸危機更是殷鑒不遠，這說明對于任何國家，金融風險都隨時存在。央行應(yīng)未雨綢繆，如可以通過內(nèi)部運行模式，主動開展"危機演習"，如加大銀根收縮力度，延長銀根收縮時間，使問題在內(nèi)部先暴露出來，制定嚴格的獎懲措施，對無視風險者嚴厲打擊，達到內(nèi)部預(yù)防的目的。同時學習美國的經(jīng)驗，對外發(fā)售金融衍生產(chǎn)品分散風險。

土地供給：堅決收回閑置土地，加強土地信用管理

房地產(chǎn)開發(fā)的根本在于土地，與土地供應(yīng)形勢日益緊張、國家加大住宅用地供應(yīng)不協(xié)調(diào)的是，閑置土地問題大量存在，土地有效供應(yīng)不足。國土資源部39號令指出要加強閑置土地的管理，對供給無疑有積極的促進作用，但由于各種利益關(guān)系的制約，閑置土地的回收非常困難。此外，就是濫用土地信用問題，盡管39號令強調(diào)了"未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書"，實際上。一些企事業(yè)單位、開發(fā)商仍能以無證的土地作為抵押，這就使存量土地盤活更加困難，同時也增加了金融風險。十分珍惜利用和保護土地是我們國家的一項基本國策，閑置土地以及土地囤積對土地的浪費是毋庸置疑的，國家必須采取一些非常手段，如由多部門組成聯(lián)合執(zhí)法小組，加大具體執(zhí)行部門職權(quán)等，打破利益關(guān)系的阻礙，使政策真正執(zhí)行到每一宗違規(guī)違法的土地；另外還要從各個環(huán)節(jié)割斷無證土地抵押的途徑，各商業(yè)銀行應(yīng)自查自糾，對于無證土地抵押嚴格查處；嚴格要求抵押評估機構(gòu)不能將無證土地視為交易市場土地進行評估；加強以地抵債等違規(guī)行為的懲處，避免地方政府以既成事實為由抵制土地市場調(diào)控。

房價調(diào)控：是手段，不是目的

調(diào)控房價是手段，而不是目的。近幾年房地產(chǎn)價格的增長，主要是房地產(chǎn)價值的一種體現(xiàn)，在中國經(jīng)濟長期高速發(fā)展的背景下，可以理解為一種補漲，這種市場表現(xiàn)長期來看是必然的，也是必要的，沒有房價的增長，在經(jīng)濟上會形成土地這一稀缺資源的浪費；作為戰(zhàn)略資源，以往主要是以政策來保護土地，而在市場經(jīng)濟下，輔以價格機制保護將更有效。在滿足人們基本住房要求、金融體系安全的前提下，應(yīng)該充分肯定地價和房價上漲的積極作用，使之更符合中國市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律。盲目抑制地價和房價，不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，是許多宏觀調(diào)控目標不能真正實施的根本原因。國務(wù)院24號文件出臺后，中國的房地產(chǎn)市場實際上被分割為兩個部分：保障性住房市場和非保障性住房市場，非保障性住房市場的運作應(yīng)以市場機制為基礎(chǔ)，而保障性住房市場對于大部分地方政府都是很大的負擔，可以規(guī)定非保障性住房市場中的相當大比例的出讓金、稅費等用于保障性住房市場，二者形成一個良性的平衡機制--非保障性市場價格增長越快，則越大數(shù)量的資金供給保障性住房市場，越多的人的居住條件得到保障，反過來，越多人的居住條件得到保障，也會在一定程度上抑制非保障性市場價格不合理的增長，從而達到穩(wěn)定市場的目的。

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