土地調(diào)控政策思路在“轉(zhuǎn)彎” 資料圖 　　 “我們關(guān)注到較近一段時間房地產(chǎn)價格上揚的問題，根據(jù)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，今年國土資源系統(tǒng)加大了房地產(chǎn)的土地供應(yīng)?！眹临Y源部高官日前的一句表態(tài)，在房價“且調(diào)且漲”的中國房地產(chǎn)市場掀起巨浪。 國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月全國住宅用地土地供應(yīng)同比增長35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)同比增加76.3%，經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)同比增加166%。 旋即，市場關(guān)于這一表態(tài)的評論如潮水涌現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍以“喜見”、“糾偏”等詞形容大多數(shù)市場人士對政府這一舉措的感受。 然而，全國土地供給總量的增加真的給市場帶來住宅供給增加的現(xiàn)實了嗎？以上海為例，去年總共才發(fā)布了5個土地出讓公告，而今年4月至今就已經(jīng)發(fā)布了5個土地出讓公告。但是，去年住宅供地面積占全部供地面積的65%，而今年以來住宅供地面積占比僅15%。市場幾乎達成共識，二季度上海房價重拾升勢，與住宅供給銳減密不可分。 為什么全國土地供給增加，而在地方卻不一定能見效？專家分析，這與不同城市的土地政策考慮有關(guān)。同時，即便已經(jīng)審批的土地供給落實到位，一些開發(fā)商的捂地不建和捂盤不售也會進一步使商品房供給“杯水車薪”。 另一方面，要解決加大土地供給與保護耕地之間的矛盾，這是國土資源部又需要平衡的一個課題?！敖鉀Q之道就是既要節(jié)流又要開源，走出節(jié)約、集約利用土地的新路?！毙旖B史此前表示。 據(jù)了解，目前全國建設(shè)用地當中閑置土地、空閑土地、批而未供土地大約有400萬畝；各種人為因素造成的廢棄地2億畝，未利用地39億畝。加上目前我國城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地過高、開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)土地利用效率低下以及農(nóng)村居民點建設(shè)用地的總量數(shù)倍于城鎮(zhèn)的建設(shè)用地等方面情況，現(xiàn)有土地利用仍有很多潛力可挖。只是此間的執(zhí)行問題，目前沒有實質(zhì)性突破。 隨著土地政策問題討論的深入進行，還有不少業(yè)內(nèi)人士指出了一個矛盾核心，即地方政府從財政來源這個的利益源頭考慮土地供應(yīng)，“以地生財”的牢固思想無法真正從穩(wěn)定樓市的動機中擺脫出來。 經(jīng)濟學(xué)家謝國忠建言，可以給予部分大型城市發(fā)行債券的權(quán)力，來滿足發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施和城市化的融資需要，擺脫城市對房地產(chǎn)GDP貢獻的依賴。地價得以有效控制之后，地方政府依靠征收房產(chǎn)稅而不是賣地來保障財務(wù)，并有助于完成房地產(chǎn)業(yè)從“土地抵押-銀行貸款” 模式向“大規(guī)模工廠開發(fā)”模式的轉(zhuǎn)型。 （記者 于兵兵）

    控制性政策影響樓市供應(yīng)

    董藩（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究主任） 我們國家發(fā)展的實踐已經(jīng)證明，過去那種計劃經(jīng)濟體制和行政管理方式是搞不好經(jīng)濟的。歷史經(jīng)驗告訴我們，必須讓市場、經(jīng)濟規(guī)律發(fā)揮作用，讓價格發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，才能較好地配置資源，才能追求長期的、穩(wěn)定的、有效率的發(fā)展。所以應(yīng)該用市場化的方式來解決問題，應(yīng)該重新檢驗我們的調(diào)控措施是否恰當。 從全國范圍來看，宏觀調(diào)控存在著思路上的偏差。我們過去一直偏重于壓投資、壓信貸、嚴格控制土地投放規(guī)模，這嚴重影響了房地產(chǎn)下一步的供應(yīng)，而需求并沒有受到太多的干預(yù)，所以供求關(guān)系繼續(xù)處在失衡狀態(tài)。盡管有很多購購力處在觀望狀態(tài)，但是市場上的價格依然表現(xiàn)為明顯的上漲。房價的問題主要還是一個經(jīng)濟問題，將房價問題視為一個政治問題，不利于政府把工作放到調(diào)整供求關(guān)系等經(jīng)濟事務(wù)上來，也不利于從根本上解決房價上升的問題。

    政府“糾偏”振奮人心

    李戰(zhàn)軍（上海易居房地產(chǎn)研究所發(fā)展研究所所長） 盡管國土資源部還不認同高房價源自高地價的說法，但是從上周國土資源部的新聞發(fā)布會上，我們看到了振奮人心的信息：國土資源系統(tǒng)已根據(jù)國務(wù)院的調(diào)控要求，加大房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。這是徐紹史部長上任不到3個月的重大“糾偏”舉措，這是我國房地產(chǎn)調(diào)控過程中帶有轉(zhuǎn)折點的重要事件，這樣的調(diào)控政策才是有意義的、才是受歡迎的、才是可持續(xù)的。 近幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控實踐表明，那種以壓縮土地供給為手段，盤活存量土地，從而指望房價下跌的思路是多么的不符合實際。實際情況是，在快速的城市化進程中，土地供應(yīng)一被控制，馬上在市場上就表現(xiàn)為商品房價格我行我素；政府一邊禁止別墅用地批租，一邊倡導(dǎo)90平方米以下小房型，別墅和大房型價格就猶如脫韁之馬；批租出去的土地總有相當一部分沉淀下來不能按期進行開發(fā)。

    地方樓市“擴供”不積極

    高海燕（深圳社科院城市營運研究主任） 房價要兩手抓，就是政府和市場都有責(zé)任。政府要擴大供應(yīng)，市場也要加強監(jiān)管，行政干預(yù)是要參與的，市場調(diào)節(jié)也是要參與的。房地產(chǎn)目前所出現(xiàn)的價格過分上漲，很大程度上是我們中國社會長期發(fā)展以來、經(jīng)濟高速發(fā)展所產(chǎn)生的貧富懸殊的問題，只是在房地產(chǎn)領(lǐng)域被放大，是個社會問題。 而站在市場層面，房價過高是供需不平衡產(chǎn)生的，但是誰也不愿意承認這點，都認為是開發(fā)商的問題，這是過去宏觀調(diào)控帶來的話語上的一個偏頗點。事實上，我們擴大有效供應(yīng)的力量不足，地方政府在擴大供應(yīng)的積極性上不足，擴大供應(yīng)的方法上也不足。什么叫有效供應(yīng)？就是批地，還有你批的地在什么地方，很多地方出現(xiàn)土地流拍，看著好像是擴大了土地供應(yīng)，但是土地的居住價值和開發(fā)條件存在矛盾，規(guī)劃要求和市場需求存在矛盾。

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