2010年房地產(chǎn)市場注定是個政策市場。

　　繼2009年12月底密集出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來，1月10日，一份被稱作“國十一條”綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍(lán)圖，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)。19日，國務(wù)院總理 主持召開的國務(wù)院第四次全體會議上，討論的《政府工作報告（征求意見稿）》這樣表述房地產(chǎn)市場：抓緊落實已經(jīng)出臺的各項政策，加快推進(jìn)保障性安居工程，增加普通商品房供給；加強對市場需求的分類調(diào)控，抑制投機投資性購房。

　　連番的重拳出擊，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為調(diào)控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風(fēng)險、明確責(zé)任”四個方面加快遏制房價過快上漲。調(diào)控的具體實施，涉及金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國有資產(chǎn)管理等多個方面，關(guān)系到財政部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構(gòu)。毫無疑問，未來相關(guān)部門將會出臺具體落實的細(xì)則。

　　遏制投機消息一出，投資客神經(jīng)緊繃了，可是他們的準(zhǔn)備卻是“在等打壓，打壓就進(jìn)貨，當(dāng)房價降了20%就購3套，降30%再購3套，降40%直接購入十套?！?/P>

　　看好中國經(jīng)濟發(fā)展的長遠(yuǎn)投資客仍在進(jìn)貨，甚至一些自住購家也不得不入場。記者身邊就有不少有學(xué)位需求的購家，由于小孩上學(xué)的時限等不來調(diào)控效果，已經(jīng)不得不匆匆入市了，而持幣觀望準(zhǔn)備跟風(fēng)的投資保值者更是不在少數(shù)?！爸挥械瞬庞袡C會進(jìn)貨?，F(xiàn)在看，政策變來變?nèi)ゾ陀袡C會做波段?！?/P>

　　在“國十一條”調(diào)控政策之下的房地產(chǎn)市場的“投機”暗流涌動，市場也表明，隨著各種變通手段的出現(xiàn)，調(diào)控政策也在市場消化，調(diào)控的實際效果變得撲朔迷離。

　　眾人持幣待購，幾人蠢蠢欲動

　　“國十一條”頒布后，存款準(zhǔn)備金率立即上調(diào)。過去短短一個月內(nèi)，政府連續(xù)4次出手調(diào)控房地產(chǎn)市場。而在密集政策的直接或者間接利空消息的影響下，購樓者的熱情進(jìn)一步受到打壓，持幣觀望成了消費者眼中較安全的方式。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上個周末廣州成交出現(xiàn)大幅下滑。16日、17日兩天網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只有196套，其中1月17日的一手房網(wǎng)簽數(shù)量僅為20套，創(chuàng)下今年廣州一手房日網(wǎng)簽量的較低點。而相比上個月周末日均202套的成交量，本周更是暴跌50%。

　　剛性需求者觀望

　　國十一條出臺后，不少分析認(rèn)為，房價將在宏觀調(diào)控影響下有所下降，然而兩周過去，顯然開發(fā)商的動作沒有那么快。

　　準(zhǔn)備明年10月辦喜事的葉小姐在白云機場工作，相中的白云區(qū)機場路一樓盤，報價145萬元。當(dāng)“國十一條”推出后，她認(rèn)為這些給樓市降溫的政策對消費者有利，于是有了跟開發(fā)商討價還價的底氣。幾次交涉后，售樓業(yè)務(wù)員給了96折優(yōu)惠?！翱磮蟮勒f開發(fā)商能撐到下半年，那時候才是價格拐點。雖然房子一定要購，但畢竟可能省下十幾萬的差價，短期看再漲也不會差太遠(yuǎn)，不如再等等看?！?/P>

　　從事保險業(yè)務(wù)的曾先生2008年底從梅州調(diào)至廣州總部工作，他一直在為去年4月沒有果斷出手購樓感到懊悔，當(dāng)時海珠區(qū)南洲路某小區(qū)一套126平方米的三房躍層戶型，包括稅費在內(nèi)97萬元。而現(xiàn)在該小區(qū)的二手房已升值9500元/平方米左右，一手樓價格也在13000-14000元/平方米。他認(rèn)為目前不是出手的時候，“亞運會前，廣州的樓價肯定不會明顯下跌?，F(xiàn)在樓價還太高，雖然不知道何時是底，但下次樓價降到去年三四月的水平，一定購了?！?/P>

　　二手業(yè)主：咬死價格等時機

　　劉先生耳根清靜了一兩個月，中介電話又開始擾人。“這幾天中介電話來問放盤的特別多，能接到七八個?！眲⑾壬诤Ｖ閰^(qū)同一小區(qū)有兩套物業(yè)，其中一套用于自住。在他的想法里，2010年是賣樓年，趁亞運年的時機出貨應(yīng)錯不到哪里去。而當(dāng)近期政策風(fēng)云突變，他的賣房計劃有了改變，一方面通脹壓力不斷增大，假如賣房套現(xiàn)，手中的資金可能會出現(xiàn)貶值；另一方面小區(qū)位于**三號線沿線板塊物業(yè)，加上城市中軸線等概念，貶值可能性較低。

　　在廣州做服裝生意的浙江人夏雨理財方式就是投資房產(chǎn)，“政策不定，現(xiàn)在購家也在觀望，沒有急用的話，不如先放租來得實惠?！彪m然擔(dān)心新的政策會導(dǎo)致房子貶值，但目前價格敏感，誰都不會貿(mào)然出手，還不如等價格坐穩(wěn)了再做打算?！案本?、上海、深圳，甚至江浙相比，廣州的房價以后肯定會漲的?！?/P>

　　“這兩個星期放盤的明顯少了?！睗M堂紅中介介紹，前來咨詢放盤的客人不少，但絕大部分都表示要看看走勢再做決定。而即使近期政策影響，業(yè)主的心理價位并沒有明顯波動。

　　爭論：到底是拐點還是低點？

　　針對“國十一條”和近日央行存款準(zhǔn)備金率等舉措連續(xù)出臺，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英認(rèn)為，央行近日上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率主要是為了矯正去年及年初以來信貸狂奔的勢頭，是將過于寬松的貨幣政策，變?yōu)槔^續(xù)寬松的貨幣政策。這才是“遏制部分城市房價上漲過快”的行之有效的“藥方”。他表示，“國十一條”等樓市調(diào)控政策的出臺只是調(diào)控中國經(jīng)濟的政策體系內(nèi)部調(diào)整的起點，未來調(diào)控政策和措施將從金融、財政、稅費等多方面展開，較終建立起適合今后房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策體系。去年年底和今年的一系列政策就是要構(gòu)建和完善科學(xué)合理的促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的前瞻性的政策體系。絕不是所謂“拐點”的開始。

　　他又引用2006年至2009年廣州一手住宅均價和同期GDP數(shù)據(jù)比對，兩數(shù)據(jù)基本都是按12%左右增長。余英認(rèn)為，只要廣州的GDP還是按10%以上增長，房價大概不會低于10%的漲幅。房價與GDP在5至10年內(nèi)應(yīng)該是兩條基本平行的曲線。

　　同創(chuàng)總經(jīng)理趙卓文表示，房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)“硬著陸”，今年5、6月份將成為關(guān)鍵期。他認(rèn)為，目前系列調(diào)控政策已經(jīng)密集出臺。從地價頭付50%，二套房貸40%以上，到存款準(zhǔn)備金率上升等等，都讓人感受到政府的力度和決心。由投資炒樓需求和升級消費需求撐起來的樓市，將被迫作出短期調(diào)整。一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)，有可能在2010年上半年“硬著陸”。

　　趙卓文表示，目前市場購賣雙方的博弈才剛剛開始。發(fā)展商現(xiàn)在的狀況是：短期“不差錢”，還沒有降價壓力。另一方面，2009年以來，開工量在增加，購地量在增加，未來財務(wù)壓力頗大。未來銷售市場景氣與否對發(fā)展商影響頗大。購家們現(xiàn)在都在觀望，在等待一個“抄底”的價格。深圳樓價2.2萬元/平方米，廣州樓價1.1萬元/平方米。這樣的價格不適當(dāng)下調(diào)，購家是不會積極入市的。趙卓文認(rèn)為，接下來應(yīng)關(guān)注市場成交量，關(guān)注5、6月份發(fā)展商的動向。

　　而戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部董事黎慶文表示，此次新政聲勢浩大，主要是進(jìn)行預(yù)期管理。但是，銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，不可避免會使得開放商錢袋變小，因此房企降價的壓力進(jìn)一步加大。他認(rèn)為今年樓價應(yīng)該會出現(xiàn)一個拐點，很有可能就在下半年。

　　寒桐投資總經(jīng)理韓世同則認(rèn)為，目前投資客已經(jīng)在收手和觀望了。他認(rèn)為廣州樓市的成交萎縮不是去年底才發(fā)生，而是去年7-8月份發(fā)生的。韓世同表示，去年由于救市“保8”人為改變了經(jīng)濟的走勢，而造成了人們恐慌性購房把房價刺激起來。并不是說開發(fā)商建的房子特別好，只是特別會提價而已。2010年的樓價下跌的可能性非常大，可能一季度就會出現(xiàn)小幅度價格的回落。

　　專家觀點一致：長期看好

　　“除非你們想2010年中國的GDP掉下去，否則房價掉不下去。”當(dāng)被問及中國的房地產(chǎn)泡沫何時破滅時，地產(chǎn)大嘴任志強“語出驚人”：“黨沒有告訴房價要跌，也沒有告訴我房地產(chǎn)要破滅了，較多說管理通脹預(yù)期，連通脹都沒有提，怎么會有泡沫？”

　　相信這并不是任志強的一家之言。

　　這兩天，廣東省房協(xié)的會長蔡穗聲正在為自己的觀點被人曲解而苦惱。媒體見報的新聞稱，蔡穗聲預(yù)測“樓價30年都不會降”。對此，蔡穗聲特意召集記者澄清，“這30年中肯定會有下降的年份”。蔡穗聲會長解釋，從長遠(yuǎn)的30年來看，房價大體趨勢將會是向上的，但在這30年中肯定會有下降的年份，樓價只會曲線上升，不可能是直線上升的。

　　“未來30年，中國經(jīng)濟肯定會是向上的，而伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)大體上也會是向上的。因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化等進(jìn)程，使群眾對房地產(chǎn)產(chǎn)生較大的需求?！辈趟肼暳谐隽碎L遠(yuǎn)來看樓價大體趨勢向上的理由，但他也表示，在這30年中肯定會出現(xiàn)有樓價下降的年份，可能是幾個月，也可能是幾年的時間?！皬V州也已經(jīng)出現(xiàn)過幾次的樓價下降的階段，如1995年后的樓市低迷，2001年-2004年的樓市低迷，2008年的樓市低迷，房地產(chǎn)是有階段性的，房價出現(xiàn)下降是不能避免的。但整體趨勢卻是向上的，“如果拿30年后的樓價與今年的樓價相比，我相信30年后樓價會高一些，但不代表這30年中樓價是每年都往上升的”。

　　高力國際在市場研究與項目咨詢部的董事陳厚橋也表示，廣州住宅市場受到優(yōu)惠政策終止的影響，加上據(jù)報國家稅務(wù)總局?jǐn)M在年內(nèi)逐步試驗開征物業(yè)稅，并且早前摩根士丹利研究報告指出人民銀行有機會在2010年3季度加息，多種不利因素都使投資者卻步，短期內(nèi)住宅市場成交面積將可預(yù)期會縮減。但是，由于亞運會停工令已頒布，在建住宅項目亦被打亂供應(yīng)節(jié)奏，雖有部分已進(jìn)行趕工，但亦有部分已明顯延遲開發(fā)，供應(yīng)量將會減少，并且熱錢已在早前通過不同渠道流入中國市場，預(yù)期樓價向下調(diào)整的機會不太。

　　他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對支撐經(jīng)濟復(fù)蘇和可持續(xù)增長占重要作用，預(yù)期政府只會適度調(diào)整控制樓市，以防泡沫情況。

　　而在一個論壇上，財經(jīng)評論人葉檀則認(rèn)為，房地產(chǎn)價格已經(jīng)成為宏觀經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo)：如果房地產(chǎn)價格急劇上漲，宏觀經(jīng)濟肯定出了大問題。她認(rèn)為，亞運、供應(yīng)量、貨幣政策等因素，讓廣州的樓價長期來看還是穩(wěn)定而良好的。葉檀認(rèn)為，由于香港是全球資金追逐人民幣資產(chǎn)的站，因此如果香港的房

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