2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，政府官方言論、開發(fā)商代表的聲音、經(jīng)濟學(xué)者的論調(diào)，“三方言論”對“新政后的房地產(chǎn)”展開了激烈的觀點碰撞，“用數(shù)據(jù)說話”給記者留下了較為深刻的印象。

　　我們節(jié)選中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一、華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強、北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉的精彩言論，一系列深刻的數(shù)據(jù)，折射出新政后房地產(chǎn)市場的變化，希望給業(yè)界帶來很好的學(xué)習(xí)和借鑒的意義。

　　朱中一：統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的新政效應(yīng)

　　盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極的變化，但各地房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢不一，政策效果也存在很大差異性。從抑制部分城市房價上漲過快的情況看，調(diào)控效果已經(jīng)很明顯。

　　——中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一

　　“國十條”后房地產(chǎn)運行情況

　　房價漲幅整體回落，部分城市有所下降

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，今年4月份全國70個大中城市商品房銷售價格同比漲幅達到12%，創(chuàng)下了2005年有此統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的新高。5月份部分城市過快上漲的勢頭得到了遏制，全國70個大中城市中，12個城市房屋銷售價格出現(xiàn)了下跌。6月份環(huán)比下降0.1%，其中二手房住宅環(huán)比下降0.3%。7月份新建商品住房和二手房價格同比漲幅分別比6月份回落了1.2%、1%，已連續(xù)3個月回落。

　　商品房市場明顯萎縮

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示，1-7月份，全國商品房銷售4.58億平方米，同比增長9.7%，增幅比上半年回落了5.7個百分點。7月當(dāng)月全國銷售商品房面積6406萬平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、烏魯木齊、南寧、廈門等一些主要城市都出現(xiàn)了較大幅度的下降。

　　房地產(chǎn)投資和新開工面積依然高位增長

　　去年房地產(chǎn)投資是上升的，今年由于受慣性影響，和政府對土地出讓市場加大了監(jiān)管力度，1-7月份房地產(chǎn)投資和新開工面積依然高位增長。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示：1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為23865億元，同比增長37.2%；商品房新開工面積9.22億平方米，同比增長67.7%；房屋竣工面積2.86億平方米，同比增長12.6%；住房竣工面積2.31億平方米，同比增長10.5%。

　　但同時也有值得注意的地方，那就是一些主要城市的住房竣工面積同比在下降，這里我有1-6月份40個城市的數(shù)字，1-6月份在40個城市當(dāng)中，有17個城市是同比下降的，比如福州、三亞、海口、廈門、上海、北京、天津等，這說明不少企業(yè)竣工的速度在放慢，一些地方也可能面臨后續(xù)供應(yīng)不足的問題。

　　土地供應(yīng)量上半年明顯放大

　　土地的價格明顯趨穩(wěn)，但完成供應(yīng)計劃不足1/3。國土資源部7月30日公布全年18.5萬公頃的住房用地供應(yīng)計劃比去年明顯放大。但上半年只供應(yīng)了5.6萬公頃，雖然與去年同期實際供應(yīng)的2.4萬公頃相比，增加了135%，但完成前年計劃不到1/3，除天津、北京、江蘇外，其余28個省區(qū)市完成供應(yīng)計劃都沒有達到一半。

　　在價格方面，國土資源部下屬的中國土地勘察，今年2季度全國地價總體水平呈小幅上升態(tài)勢。全國105個主要城市地價水平2756元/m2，環(huán)比增長1.52%，同比增長9.29%。

　　辦公樓和商業(yè)市場未受新政影響

　　1-7月份全國辦公樓營運用房銷售增速36.6%。住宅銷售面積增速僅僅為7.1%。1-7月份商業(yè)銷售額同比增長47.9%，住宅為11.7%。此外，投資開工面積方面，辦公樓、商業(yè)營運的情況也高于住宅。

　　保障性用房建設(shè)明顯加快

　　2010年保障性用房計劃建設(shè)300萬套。改造農(nóng)村危房120萬戶的任務(wù)已經(jīng)全部分解到地方。補助的資金643億已經(jīng)全部下發(fā)。住建部和各地都簽訂了目標(biāo)責(zé)任合同。此外，江蘇、重慶、廈門、深圳、天津、福州等地還加強了公共租賃住房建設(shè)。多數(shù)地方保障性安居工程建設(shè)進展順利。

　　下半年市場走勢的預(yù)測分析

　　商品住宅的交易量已經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)到二三線城市

　　隨著宏觀經(jīng)濟形勢基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)調(diào)控政策落實，估計一些城市在房價回調(diào)后成交量將有一些上升，回升幅度有多大還有待觀察。

　　增加住房有效供給與盤活存量

　　包括閑置住房以及發(fā)展二手房市場、租賃市場統(tǒng)一結(jié)合起來，這里有很多問題需要研究。頭先由于目前市場觀望氣氛比較濃厚，所以一些開發(fā)商縮小了開發(fā)規(guī)模，拉長了開發(fā)周期，竣工量在低位運行。怎樣加強住房有效供給，政府有關(guān)部門要加強督察的力度。

　　另外從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，目前空置商品房1.9億平方米，住宅為1億平方米，老百姓手上有2-3套的還占有一定比例。怎樣盤活二手房市場和租賃市場是亟待要解決的。

　　部分城市目前商品住房的租賃價格有所不同，特別是5、6、7月份，北京上漲了20%多一點，上海上漲10%多一點，深圳上漲了8%。房租價格上漲，既影響中低收入者居住的要求，又與物價指數(shù)上漲有關(guān)聯(lián)。

　　土地供應(yīng)計劃完成難度較大

　　不少城市土地購置面積和完成土地的開發(fā)面積仍然同比在下降。正如前面所說，國土資源部公布的數(shù)字，上半年完成的土地供應(yīng)計劃還不足1/3。所以完成全年的住宅用地供應(yīng)計劃難度很大。

　　另外在土地開發(fā)方面，40個城市當(dāng)中，上半年平均同比下降是14.6%，其中下降幅度超過50%的有9個城市，如西寧、昆明、北京、三亞、成都等。

　　保障性住房建設(shè)計劃完成難度比較大

　　去年國家下達保障性安居工程計劃330萬套，根據(jù)全國人大檢查，完成并不是太理想。今年在房地產(chǎn)市場還不十分景氣的情況下，要完成580萬套保障性安居工程和120萬戶農(nóng)村危改房，顯然還需要各個方面的努力。

　　任志強：新政后的市場化思考

　　很多人不太承認(rèn)新政已經(jīng)發(fā)揮作用，較重要的是大家認(rèn)為價格還沒有跌到他們認(rèn)為的心理價位。——華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強

　　從已公布的半年公告中，較好的房地產(chǎn)企業(yè)也都沒有完成時間過半、計劃過半的業(yè)績。今年上半年公告中較好的是萬科，銷售金額猛漲，比去年同期上漲接近20%，其中一個重要原因是他略微降價，但是從銷售面積來說比去年減少了8%。

　　上半年數(shù)據(jù)指標(biāo)說明什么？

　　宏觀經(jīng)濟仍保持較高增長，但下滑加速。2008年問題就是下滑速度太快，如果降到7.8%，仍然是位，不會出現(xiàn)大風(fēng)險。但是如果下滑速度過快，會影響到明年。

　　通脹壓力減弱，但未消除，因為7月份CPI是3.3%，是一個負(fù)利率狀況，如果連續(xù)三個月，央行就會采取信貸調(diào)整措施。多數(shù)投行估計今年全年CPI是2.9%-3%，不會出現(xiàn)大的通脹。從目前看，供不應(yīng)求的產(chǎn)業(yè)還是占多數(shù)，只有糧食在各種災(zāi)難因素下出現(xiàn)上漲。而CPI中糧食占主要成分太多，所以導(dǎo)致短期內(nèi)仍然會維持一個通脹上漲的壓力。

　　第三，房地產(chǎn)運行實際上在高位，但是已經(jīng)進入了下行通道。從投資到資金、銷售、信貸、土地，后幾個月會比較強烈反映出來下降趨勢。

　　第四，預(yù)期供求關(guān)系改善，庫存上升，上半年未銷售的庫存是1.9億平方米，這是歷史高位。如果按照這樣，今年估計超過2.5億甚至3億庫存。庫存量上升意味著推出量的加大，未來價格競爭會加劇，而且價格競爭在局部地區(qū)顯示得更加明顯，因為我們供求在地區(qū)之間是不完全平衡的，從總量看，去年9月份開始增加投資和新開工。

　　在4月份新政出臺后會擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)拖中國宏觀經(jīng)濟后腿，房地產(chǎn)占2個點的GDP，可以不要它，如果不要它，從年初12%降到10%，比如鋼鐵、水泥、建材，如果把這些行業(yè)都拽下來，那就不是兩個點了。如果把60多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)GDP也拉下來，對中國GDP就會產(chǎn)生影響。

　　下半年市場走勢會如何？

　　，結(jié)構(gòu)性矛盾越來越突出。100個城市，三四線城市土地供應(yīng)接近100%，二城市供應(yīng)接近30%，一線城市只完成30%。比如北京其中83%是保障性住房，商品房只完成接近22%。土地供應(yīng)量并沒有緩解部分地區(qū)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的情況。

　　，高端住宅下滑嚴(yán)重。在價格控制的情況下，我們出現(xiàn)了一個價格假象。馮侖把它叫砍頭政策，比如在北京1萬多的房屋銷售在迅速增長，而且增長很快。

　　第三，城市土地奇缺。資源配置問題歷史就存在，過去土地計劃一直按照人口或者戶籍來進行，但我們在中部、西部地區(qū)很多省份是人口輸出向東部地區(qū)集中，而東部地區(qū)是大量人口輸入的城市，導(dǎo)致資源配置錯位。

　　第四，下滑趨勢愈加明顯，也許投資下降會超過10個點。從數(shù)據(jù)上分析，下半年總的供應(yīng)量會增長50%，但是我們預(yù)計銷售會少于上半年。按目前情況來看，上半年完成3.9億平方米銷售量，如果小于上半年，全年預(yù)計在8億平方米左右。我們比2009年要下降15%-20%，雖然銷售額在增長，但是銷售面積可能遠遠低于2009年。

　　鐘偉：從數(shù)據(jù)看后市的可能性

　　短期價穩(wěn)量升。價穩(wěn)指的是在售樓盤價格平穩(wěn)，新盤低價入市。傳統(tǒng)來看，今年第四季度、明年季度并不是銷售旺季，但今年可能例外。

　　——北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉

　　我們不討論應(yīng)該怎樣，不應(yīng)該怎么樣，我們也不討論情感問題，我們只討論數(shù)據(jù)和可能的趨勢，我們只討論可能性。

　　宏觀經(jīng)濟短中長期的走勢

　　短期回落，今年回落情況和2008年非常相似。今年四個季度，年初可能12%，年底可能8%，所以今年經(jīng)濟一路下降。通貨膨脹到5-10月份達到高點。如果不出意外，七八月份CPI就是高點。全年物價是中間高、兩頭低，上半年高于下半年。所以明年季度經(jīng)濟二次探底的可能性和風(fēng)險大大增加。

　　經(jīng)濟增長的中期L形，2008年到2013年，中國經(jīng)濟很有可能增長速度都在9%左右，比此前五年下了一個臺階。所以盡管今年的經(jīng)濟增長有9.4%-9.5%，但接下來3年增長速度會比較平緩。

　　長期，這個問題命名為“ 三難”。“ 三難”是什么意思呢？國務(wù)院顯然不太可能同時達成下面三個政策目標(biāo)：通貨穩(wěn)定、經(jīng)濟

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！