投資物業(yè)目前在上市的地產(chǎn)公司里面，我們120萬(wàn)平方米是較多的，當(dāng)政策比如說(shuō)REITs開(kāi)通的時(shí)候，我們會(huì)有一些機(jī)會(huì)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 孔藝華 2010年的上半年，北辰實(shí)業(yè)似乎走得并不平坦。昨日公布的北辰半年業(yè)績(jī)顯示，北辰實(shí)業(yè)半年實(shí)現(xiàn)收入20.39億元，比去年同期下降了33.9%。營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)9.75億元，也比去年同期下降29.7%。權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)為人民幣4.88億元，比去年同期下降38%。

　　在北辰看來(lái)，業(yè)績(jī)不佳主要是存在著諸多不可抵抗力因素，“比如說(shuō)奧運(yùn)，比如說(shuō)政策”。

　　事實(shí)上，作為上市公司中擁有較多面積投資物業(yè)的企業(yè)，北辰實(shí)業(yè)投資性物業(yè)的收益已經(jīng)開(kāi)始慢慢顯現(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，北辰投資性物業(yè)及酒店實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入6.13億元人民幣，同比上升84.3%。只是目前北辰仍有相當(dāng)一部分投資性仍處于虧損階段。

　　按照北辰實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)賀江川的說(shuō)法，現(xiàn)在北辰處在一個(gè)“爬坡”的階段，勢(shì)頭與前景仍然是好的。

　　根據(jù)北辰業(yè)績(jī)會(huì)透露的信息，備受關(guān)注的長(zhǎng)沙三角洲地王項(xiàng)目有望在年底前實(shí)現(xiàn)頭期項(xiàng)目入市。這對(duì)于目前苦無(wú)可售資源的北辰而言，無(wú)疑是一場(chǎng)及時(shí)雨。而其北京兩個(gè)低密度別墅項(xiàng)目的規(guī)劃報(bào)批也開(kāi)始峰回路轉(zhuǎn)，開(kāi)始進(jìn)入正軌。

　　今年6月，北辰順利在北京馬坡鎮(zhèn)新增了一個(gè)項(xiàng)目。賀江川坦言，就后來(lái)同區(qū)域不久后拍出的另一塊地對(duì)比而言，北辰取得項(xiàng)目?jī)r(jià)格確實(shí)相對(duì)要高一點(diǎn)。但北辰“很希望能夠在北京取得新的土地”。這種積極性，反應(yīng)了其對(duì)北京的看好，北辰表示，“只要時(shí)機(jī)適合，資金允許”，北辰在土地市場(chǎng)上還會(huì)有動(dòng)作。

　　以下是北辰實(shí)業(yè)2010年上半年中期業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

　　Q：北辰在今年上半年的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了同比下滑的跡象，造成這個(gè)的原因您能夠分析一下嗎？

　　賀川江：今年上半年，我們這個(gè)業(yè)績(jī)下滑，主要的原因有三個(gè)。個(gè)原因是可結(jié)轉(zhuǎn)、可、銷售可入帳的房源比去年有比較大的下滑，這個(gè)原因可以說(shuō)是不可抗力造成的。主要兩個(gè)因素，是原來(lái)的媒體村，原來(lái)我們的計(jì)劃是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，分期銷售。但由于奧運(yùn)的原因，項(xiàng)目變成集中、開(kāi)發(fā)集中銷售，所以入帳就集中在2008年2009年，該項(xiàng)目今年入賬就很少。

　　個(gè)因素是“長(zhǎng)河玉墅”和“碧海方舟”這兩個(gè)別墅項(xiàng)目，它的二期在2008年2009年時(shí)候，受到國(guó)家宏觀調(diào)控影響。當(dāng)時(shí)對(duì)還沒(méi)有開(kāi)工的別墅項(xiàng)目進(jìn)行了規(guī)管，0.6容積率以下的別墅項(xiàng)目不能開(kāi)工，我們這兩個(gè)項(xiàng)目的二期開(kāi)發(fā)由此受到了影響。當(dāng)然現(xiàn)在我們這兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在調(diào)整規(guī)劃，做成0.6以上容積率的項(xiàng)目。其中一個(gè)已經(jīng)基本拿到了較終的開(kāi)發(fā)權(quán)。所以這兩個(gè)因素打亂了我們開(kāi)發(fā)這一塊的計(jì)劃，整個(gè)的業(yè)績(jī)穩(wěn)定性會(huì)有一定的影響，這兩個(gè)因素可以說(shuō)一個(gè)是由奧運(yùn)引起的，另一個(gè)是國(guó)家對(duì)別墅的政策關(guān)系，這是我們個(gè)原因。

　　個(gè)原因是我們的投資物業(yè)的增量，也就是“國(guó)家會(huì)議”這一類，包括“國(guó)家會(huì)議酒店”，還有“國(guó)家會(huì)議大酒店”，還有“北辰世紀(jì)”這兩個(gè)寫(xiě)字樓。這一片新增的物業(yè)是今年開(kāi)始全面投資發(fā)展啟動(dòng)的爬坡期。新開(kāi)的酒店在剛起步運(yùn)營(yíng)里半年，是有一定的虧損，今年上半年開(kāi)始有了盈利上升的趨勢(shì)，全年我們期望它能夠持平。這個(gè)國(guó)家會(huì)議大酒店主題加上國(guó)家會(huì)議大酒店作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)單位，今年恐怕還會(huì)有相當(dāng)?shù)囊粋€(gè)虧損，但是經(jīng)營(yíng)的勢(shì)頭還是很好，中間兩個(gè)是北辰世紀(jì)的寫(xiě)字樓，這兩個(gè)寫(xiě)字樓今年還在爬坡階段，總得來(lái)講，還是會(huì)有一定的爬坡虧損。

　　第三個(gè)原因，是財(cái)務(wù)上的，國(guó)家會(huì)議這個(gè)項(xiàng)目投資大約50個(gè)億，其中有35個(gè)億是貸款。這35億從今年全面經(jīng)營(yíng)以后不能資本化。這一塊對(duì)于我們整個(gè)上半年業(yè)績(jī)影響大約時(shí)1個(gè)億，全年累計(jì)大約2個(gè)億。所以這一塊財(cái)務(wù)原因?qū)е铝死麧?rùn)下降。在這三個(gè)原因的共同作用之下，導(dǎo)致我們今年的業(yè)務(wù)上半年以及全年都會(huì)受到一個(gè)大的影響。

　　當(dāng)然，當(dāng)中還有一個(gè)項(xiàng)目，就是常營(yíng)保障房項(xiàng)目，今年?duì)I業(yè)額大約占到14億，這個(gè)項(xiàng)目由于它是一個(gè)政策性的項(xiàng)目，那么它的利潤(rùn)很低，幾乎是微利。我們這個(gè)項(xiàng)目，還有7萬(wàn)平米的商業(yè)部分，將來(lái)應(yīng)該有一定的盈利。但是今年，14億左右的收入基本上沒(méi)有任何利潤(rùn)，所以可能會(huì)體現(xiàn)為收入不少但微利的情況。

　　這是今年上半年及全年可能的發(fā)生的情況，應(yīng)該是在我們的計(jì)劃之中，但是這個(gè)別墅政策還有奧運(yùn)這個(gè)東西實(shí)在是不可抵抗的。

　　Q：除了銷售物業(yè)外，北辰實(shí)業(yè)關(guān)于投資性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況現(xiàn)在怎樣？

　　賀江川：關(guān)于投資物業(yè)，投資物業(yè)我們?cè)隽窟@一塊，上半年在經(jīng)營(yíng)爬坡期，預(yù)計(jì)投資物業(yè)這一部分包括酒店，在未來(lái)的時(shí)間，經(jīng)過(guò)一兩年的爬坡，會(huì)逐漸提高較后穩(wěn)定在8-10的回報(bào)率，這樣的一個(gè)狀況。所以在未來(lái)的兩三年，它還是一個(gè)不斷增長(zhǎng)的過(guò)程，不論是收入還是利潤(rùn)。我拿北辰大廈來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓已經(jīng)是租賃已經(jīng)爬到了60-70%，今年期望能夠到90%。

　　投資物業(yè)這一快，跟宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)，今年上半年開(kāi)的四家酒店的經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)，都是在提升。寫(xiě)字樓直線達(dá)成高的回報(bào)率，國(guó)家會(huì)議酒店還需要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程，整個(gè)投資物業(yè)地未來(lái)的兩三年還會(huì)有增長(zhǎng)。至于說(shuō)它在整個(gè)公司的比例，我們目前，大約是6：3：1。也就是發(fā)展物業(yè)所占的公司資金比例是63%左右。那么投資物業(yè)大約在30%，商業(yè)這一塊不到5%，整個(gè)在資產(chǎn)領(lǐng)域上面。未來(lái)的大體上比例跟現(xiàn)在相當(dāng)，大約是6：3：1。

　　在目前階段，公司的資本允許情況下，可能我們的物業(yè)就維持在這樣的狀態(tài)下，除非將來(lái)有其他的運(yùn)作，比方說(shuō)國(guó)家的房地產(chǎn)信托如果開(kāi)通，我們可能在能夠通過(guò)這產(chǎn)業(yè)的融資，再作適當(dāng)?shù)淖兓Y持有并且已經(jīng)有的，在現(xiàn)在這個(gè)階段，恐怕是這樣的狀況?，F(xiàn)在是4家酒店，5個(gè)寫(xiě)字樓，2個(gè)會(huì)議，以及13個(gè)公寓住宅項(xiàng)目。全部是120萬(wàn)平方米的投資物業(yè)。

　　投資物業(yè)目前在上市的地產(chǎn)公司里面，我們是120萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)在上市公司是數(shù)量較多的，所以，當(dāng)政策比如說(shuō)REITs開(kāi)通的時(shí)候，我們會(huì)有一些機(jī)會(huì)。

　　Q：既然政策等國(guó)家措施對(duì)市場(chǎng)的影響這么大，那么您怎么看下半年的一個(gè)政策走向？還有日前有傳聞稱，開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款利用將可能受到管制，你怎么看這個(gè)問(wèn)題？

　　賀江川：關(guān)于下半年的政策走向，我估計(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有很大的變化的情況之下，政府的調(diào)控政策不會(huì)有太大的變化，可能會(huì)維持上半年的基本政策框架。也就是說(shuō)，會(huì)加大保障房建設(shè)力度，對(duì)于投機(jī)、投資性購(gòu)房，會(huì)加大抑制力度，引導(dǎo)自主和改善的需求。整個(gè)政策的走向應(yīng)該不會(huì)有太大的變化。

　　個(gè)問(wèn)題，就是日前可能有傳言，關(guān)于預(yù)售款可能會(huì)被監(jiān)管的問(wèn)題?，F(xiàn)在我們沒(méi)有得到有關(guān)方面的證實(shí)，我們估計(jì)可能是傳聞的可能性比較大，不一定會(huì)真正的實(shí)施。

　　預(yù)售款這一塊對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常大的依賴，如果這一塊的使用受到限制的話，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的影響非常大。這個(gè)傳聞之所以出現(xiàn)，我們分析，它可能的指向就是對(duì)購(gòu)地、拿地、資金的控制，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拿地需要用自有資金，那么預(yù)售款是重要的因素。如果對(duì)這一塊資金有所控制的話，那么可能是指向于拿地。

　　不過(guò)現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)政策沒(méi)有得到證實(shí)，而且從我們開(kāi)發(fā)商的角度，也會(huì)覺(jué)得這么做不一定合適。所以我估計(jì)，這個(gè)政策要真正落實(shí)可能性不會(huì)太大。

　　Q：長(zhǎng)沙項(xiàng)目不久前有了新的消息，能不能介紹一下推盤(pán)計(jì)劃還有售價(jià)大概會(huì)是多少？

　　賀江川：關(guān)于長(zhǎng)沙項(xiàng)目的，我們進(jìn)展的情況，給大家介紹一下。長(zhǎng)沙的項(xiàng)目進(jìn)展還是很順利的，市場(chǎng)上早有一些傳言，大多數(shù)是不太屬實(shí)，實(shí)際上我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目，從來(lái)都是信心非常的堅(jiān)定，從來(lái)沒(méi)有動(dòng)搖。

　　建筑面積30萬(wàn)平米的頭期部分，今年下半年會(huì)考慮開(kāi)盤(pán)。開(kāi)盤(pán)的售價(jià)現(xiàn)在還沒(méi)有確定?，F(xiàn)在我們今年還預(yù)計(jì)要開(kāi)工一片沿江住宅，臨近的還有一個(gè)酒店，一個(gè)寫(xiě)字樓，下來(lái)還有一個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)。

　　我們?cè)?月16號(hào)，舉辦了北辰三角洲整個(gè)項(xiàng)目的頭發(fā)儀式。我們這一塊的售價(jià)較終沒(méi)有確定，到時(shí)會(huì)根據(jù)隨行就市來(lái)定，我們利潤(rùn)還是可以滿意的。

　　Q：現(xiàn)在二三線城市是一個(gè)熱點(diǎn)，那么除了長(zhǎng)沙外，北辰有沒(méi)有其他屬意的二三線城市？

　　賀江川：在我們公司策略當(dāng)中，是從北京拓展至中國(guó)。我們會(huì)根據(jù)自身的情況與市場(chǎng)情況綜合來(lái)判斷。從現(xiàn)在看，公司的項(xiàng)目主要集中北京跟長(zhǎng)沙，那么下半年以及未來(lái)的時(shí)間，我們的策略也逐漸在機(jī)會(huì)適合的時(shí)候，考慮其他的二、三線城市。當(dāng)然目前的情況看，咱們公司可以用來(lái)拿地的資金，受到一定的限制。

　　不過(guò)我們還是剛在北京拿了一塊地，應(yīng)該說(shuō)是很好的一塊地。要是有合適的機(jī)會(huì)，公司的資金也允許的情況下，我們才會(huì)考慮在合適的二、三線城市去繼續(xù)拓展。

　　Q：今年6月份北辰在北京馬坡鎮(zhèn)取得了一宗土地，但樓面價(jià)而言，比后來(lái)中鐵置業(yè)在同區(qū)域的一幅土地要高出一點(diǎn)，北辰競(jìng)價(jià)的報(bào)價(jià)是不是有點(diǎn)偏高呢？

　　賀江川：你剛才說(shuō)的對(duì)，塊地比塊地稍微是貴一些。原因在哪兒？因?yàn)閴K地我們是采取一種叫暗標(biāo)的招拍掛方式，各自報(bào)價(jià)，然后一翻牌，誰(shuí)報(bào)價(jià)高誰(shuí)得。

　　我們因?yàn)閹啄隂](méi)有拿到新的土地，所有很希望拿到一塊地，所以這一塊地我們價(jià)格報(bào)得相對(duì)積極一些。而后來(lái)拍出的塊地的出讓方式是綜合評(píng)標(biāo)，并且當(dāng)時(shí)各個(gè)評(píng)標(biāo)商、開(kāi)發(fā)商已經(jīng)從政府的一些信號(hào)、信息種看出政府是在著力在控制新地塊的地價(jià)，擔(dān)心再出現(xiàn)高的地價(jià)出標(biāo)。所以大家報(bào)的都是相對(duì)較低的。

　　從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，我們可能算是吃了個(gè)時(shí)間虧吧。其實(shí)這兩塊地的價(jià)格差異主要是招標(biāo)的方式發(fā)生了一些變化。不過(guò)從本身項(xiàng)目前景，都是很好的。這個(gè)項(xiàng)目，正好順義區(qū)的區(qū)，這里交通非常方便，這個(gè)區(qū)域是順義在打造新區(qū)，周圍的項(xiàng)目也比較成熟。

　　Q：雖然只是中期業(yè)績(jī)會(huì)，但能不能透露一下北辰在今年7月份的銷售額？

　　賀江川：7月份的銷售情況，7月份的銷售情況是這樣，其中

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