今年下半年推出的房和未來兩、三年之內(nèi)推出的房都是在2009年和今年地王項目的地塊開建的。

　　觀點地產(chǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 即便調(diào)控來臨，金科今年的發(fā)展戰(zhàn)略并未有任何調(diào)整。已經(jīng)全國布局的金科，更是不忘穩(wěn)固其在重慶市場的地位。

　　據(jù)了解，今年上半年金科在重慶市場實現(xiàn)了27億的銷售金額，并在銷售金額、銷售面積和銷售套數(shù)方面取得。就金科今年120億銷售目標而言，重慶市場就完成該目標的四分之一。

　　重慶金科集團副總裁李戰(zhàn)洪解釋，這是金科的“三零一零大重慶戰(zhàn)略”。

　　李戰(zhàn)洪解釋，重慶是中國的直轄市，有3000多萬的人口，包括地級市在內(nèi)有43個區(qū)縣，未來重慶的住房購購力在中國可謂較強。“我們計劃用10年的時間進駐到其中的30個區(qū)縣去，現(xiàn)在這方面的步伐正在加快。我們預計分三步走，步用3年的時間進駐10個，步再用3年的時間再進駐10個，較后4年的時間再進駐10個。”

　　調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控收緊下抗周期的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，不少房企開始考慮進軍商業(yè)地產(chǎn)，部分更開始布局。早已在商業(yè)地產(chǎn)練兵多時的金科，尤其在酒店經(jīng)營管理上，已日漸成熟。李戰(zhàn)洪表示，在未來兩到三年里面，金科新增的酒店數(shù)不會少于3家。

　　問及其對房企進軍商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度，李戰(zhàn)洪表示：“房地產(chǎn)已經(jīng)不單單是住宅，開發(fā)商應該積極主動地進入到各個領域。”

　　以下為觀點地產(chǎn)新媒體對重慶金科集團副總裁李戰(zhàn)洪的采訪實錄：

　　觀點地產(chǎn)新媒體：6月金科在蘇州寒山寺取得的一個項目，商業(yè)面積比例比較大。據(jù)了解，金科過往以住宅開發(fā)為主，為什么會在蘇州嘗試這類商業(yè)比例較大的項目？

　　李戰(zhàn)洪：大家關注金科的時候忽略了一個較重要的問題，就是金科在酒店經(jīng)營管理上是很成熟的。

　　寒山寺的項目，一個關鍵的點是規(guī)劃有一家酒店，當然還有電影城等等，然后才是住宅。金科在重慶的酒店項目，服務、管理等條件在重慶都是排前列的，而且都是金科自己在管理。很多開發(fā)商看到有酒店的項目就怕了，而金科是主動去競奪這塊地，較后以起拍價成交。在未來兩到三年里面，金科新增的酒店數(shù)，不會少于3家，目前已經(jīng)在建了。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：除酒店之外，金科是否有嘗試其他商業(yè)地產(chǎn)模式？

　　李戰(zhàn)洪：還有一些專業(yè)賣場，像金科的機電城，還有紅星美凱龍項目等等我們都已經(jīng)介入過。而且我們的商務式酒店，其實很多都帶有寫字樓。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)，都是HOSPCA。H是酒店，O是商務辦公，S是商業(yè)購物，P停車場，C社交空間，A是公寓。房地產(chǎn)已經(jīng)不單單是住宅，開發(fā)商應該積極主動地進入到各個領域。

　　金科進入到商業(yè)地產(chǎn)也已經(jīng)是很久之前的事了，比如說金科大酒店都已經(jīng)4年了。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：那么金科在這場新政中，是否有作出應對樓市調(diào)控的戰(zhàn)略調(diào)整？

　　李戰(zhàn)洪：金科的發(fā)展軌跡不變，如果因為新政就手忙腳亂，那是開發(fā)商信心能力不足的一種表現(xiàn)。地產(chǎn)行業(yè)從2005年開始，新政是不斷的，所以企業(yè)一定要適應政策。房地產(chǎn)的周期性規(guī)律決定未來的的大趨勢。所有的政策，在一年里面或者半年里面會影響著市場，但不能因為這一年半載的小波段里把企業(yè)的大發(fā)展給影響了，因為大趨勢還是不變的。

　　地產(chǎn)的規(guī)律性，是整體向好的。2007年緊，2008年底開始松，現(xiàn)在又緊，這樣一個松緊交錯的規(guī)律，使得房地產(chǎn)對中國國民經(jīng)濟的平衡有了巨大的作用。把握了地產(chǎn)的規(guī)律性，不要因為它的松緊而亂了方寸。踩錯了點，企業(yè)的發(fā)展就會受到限制。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您認為這次調(diào)控的波段會延續(xù)到什么時候？

　　李戰(zhàn)洪：我覺得是在明年春節(jié)后，因為政策出來都會有一個滯后性。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：這次新政的目的是為了平抑過快上漲的房價，那么根據(jù)不久前公布的7月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月商品房價格環(huán)比只上升了1.1%，這是否說明調(diào)控的目的已經(jīng)基本達到？

　　李戰(zhàn)洪：雖然是輕微上升，但這個統(tǒng)計里面也有著誤區(qū)。統(tǒng)計時對房子并未分類，保障房的量在加大，這樣綜合統(tǒng)計平均房價可能就下來了。

　　但事實上是，現(xiàn)在經(jīng)濟的發(fā)展和社會水平提升，改善性用房已經(jīng)成為現(xiàn)在的剛需。在這個情況下，高品質(zhì)的房子、大戶型的房子就開始好銷了。假設某段時期，高品質(zhì)的房子比較集中，那么這個時期房價的統(tǒng)計又會上來。而在保障房集中地時期，房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)又會下去。

　　我不認為房價已經(jīng)回穩(wěn)。今年下半年推出的房和未來兩、三年之內(nèi)推出的房都是在2009年和今年地王項目的地塊開建的。因為開發(fā)商的周期，所以這批土地上的項目都會集中出來。而且這些地塊都是在好地段，品質(zhì)要求也非常高，這就可能支持了比較高的定價。又回到剛才那點，一定要分類統(tǒng)計，品質(zhì)高的房子跟中低端的房子不分類統(tǒng)計，體現(xiàn)不了真實的房價水平。

　　這也牽涉到比較深一點，人人購得起房的主張是不對的，讓人人有房住的主張才是正確的。房地產(chǎn)的市場總共就是兩個方面的市場，一個是租的市場，一個是售的市場。租的市場是由政府來負責，比如說公租房供給那些購不起房的人住。售的市場是商品房的市場，為改善性需求的人群提供產(chǎn)品。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：近期國土部曝光的1400多例閑置土地名單，您對此有何看法？

　　李戰(zhàn)洪：房地產(chǎn)開發(fā)有幾種，類是開發(fā)商是只拿地不開發(fā)，然后通過置換賺取差價。類開發(fā)商拿了地以后，慢慢地規(guī)劃、慢慢地開發(fā)，以時間來換取利潤的空間，這種開發(fā)商以港澳開發(fā)商為代表。中國大陸的大部分土地開發(fā)商都是以現(xiàn)金流為導向，是做規(guī)模的，拿了地就快速開發(fā)、快速開工、快速銷售。

　　現(xiàn)在的政策，基本上整治的類和類。雖然我覺得，盈利的模式有多種多樣，只是他們企業(yè)采取的盈利策略或者經(jīng)營策略不一樣，這個很正常。但以前可能是政策允許前兩類情況，現(xiàn)在政策對這方面開始關注，收緊了，才讓他們曝光了。如果堅決果斷，以后這方面的情況自然就少了。

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