一則剛出爐的上市地產公司囤地榜單，將近125家地產上市公司的土地儲備列為“囤地”，保利地產以3369萬平方米居頭，萬科以3268萬平米其次。另外兩家地產龍頭金地集團和招商地產，也在榜單之中。榜單并得出，上市房企共“囤地”12億平方米，若建成可供1.2億人居住。

　　此前的8、9月份，萬科、保利先后拿下單月銷售過百億的業(yè)績，萬科年內銷售額可望突破千億；今年4·17新政之后的調控期內，萬科、保利曾是積極降價迅速出貨的先行者。

　　“公司是快速開發(fā)模式，追求高周轉率，"囤地"不符合公司利益，相反還會導致資金沉積，影響利潤率?！?1月3日，萬科、保利兩家公司對本報回應稱，公司未接到任何關于本公司“閑置土地”的處罰或通知。

　　多位房地產業(yè)內人士表示，“囤地”現(xiàn)象確實在一些上市房企中存在，國土資源部今年也曾公布“閑置用地”名單，這一現(xiàn)象背后，凸顯的是土地供應問題以及相關土地公示、批后監(jiān)管制度的不規(guī)范。

　　“囤地”爭議

　　萬科、保利均表示，不會將持有土地以獲取升值收益作為主動的業(yè)務模式。相反，過多的項目資源會導致資金沉積，囤地、捂盤均會降低公司的周轉率。

　　萬科自認為其企業(yè)定位是業(yè)內的“制造業(yè)企業(yè)”，以快速開發(fā)為主要經營策略，通過提高周轉率來提升收益率；保利地產董秘岳勇堅也對記者稱，保利地產是高速周轉的公司。

　　盡管萬科和保利認為自己沒有囤地，土儲也不等于囤地，但實際上，對于囤地這個概念，目前并沒有明確的界定；而地產公司是否應該有土地儲備，土地儲備多少合適，存在爭議。

　　根據國土資源部《閑置土地處理辦法》規(guī)定，土地出讓合同中未規(guī)定開工時間的，若超過合同生效期一年未動工，則視為閑置土地。已動工開發(fā)建設，但開發(fā)面積不足總面積1/3的，已投資額占總投資額不足25%的，或未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，也被視為閑置。

　　通常，人們將這類閑置土地視為“囤地”。而上述榜單中，直接將開發(fā)企業(yè)的土地儲備視為“囤地”。

　　萬科公司認為，這種界定是不合理的?！翱焖匍_發(fā)如果發(fā)揮到有效，理論上應是"0土儲"，但現(xiàn)實中不可能，因為土地供應存在不均勻性和不確定性，不可能隨時從市場上采購?！比f科董秘譚華杰表示。而兩到三年的項目資源保有周期，是萬科實現(xiàn)住房供應能力的較優(yōu)水平。

　　記者查詢多家上市公司公告發(fā)現(xiàn)，對于土地儲備可供開發(fā)的年限，各家公司均有不同。萬科、保利是兩到三年，龍湖地產、恒 大地產是三到五年等。

　　“有些大型項目是分期開發(fā)的，在當初簽訂合同的時候，都有約定開竣工期限?！闭猩痰禺a證券事務代表曾凡躍表示，分期開發(fā)的時間可能在5年、8年，甚至10年以上。

　　這種大型項目以二、三線城市居多。據記者了解，包括富力、雅居樂、魯能、中信泰富等公司在海南多個項目的開發(fā)中，與當?shù)氐胤秸炗喌拈_發(fā)時限，都在5年以上。{$page$}

　　“囤地”與土地供應之惑

　　前述榜單計算得出，2000－2009年，全國房地產企業(yè)購置土地面積33億平方米，而完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米，約12億平方米土地被“囤”。

　　譚華杰對本報表示，對“完成土地開發(fā)面積”指標理解錯誤，導致了這一誤解。根據國家統(tǒng)計局定義，“完成土地開發(fā)面積”指的是一級土地開發(fā)，而非開發(fā)商購置土地之后的房屋開發(fā)。

　　據此，“完成開發(fā)土地面積”，并不包括在土地出讓給開發(fā)商之前就已經開發(fā)為熟地的項目，也就是說，33億平方米里面有生地也有熟地，而21億只是指生地。

　　不過，根據國土資源部較新公布的數(shù)據，全國確實存在大量閑置土地，約為30萬畝。

　　“相當多的開發(fā)商有很大的投機行為，囤地就是這樣的行為?！弊〗ú空哐芯恐魅侮惢慈涨疤岢鼍娣Q，別指望政府會放松對投機性、投資性需求的管制。

　　楊紅旭認為，這還與內地土地出讓方式有很大關系。2004年“8·31大限”之前，經營性用地多采用協(xié)議(少數(shù)為劃撥)，很多地方政府在出讓合同中對企業(yè)開竣工時間約束很寬松；而在2008年之前，經營性用地多采用“毛地”出讓，也即在完成動拆遷之前，政府就將土地賣給了開發(fā)商，而近些年動拆遷的難度越來越大，許多土地因此而閑置。

　　土地出讓后的監(jiān)管缺失

　　清華大學博士、北京貝塔咨詢工作室合伙人杜麗虹對記者表示，近年來上市公司“囤地”已不太可能發(fā)生，尤其是對于高速周轉模式的公司來說，讓土地閑置等同于降低利潤率。

　　一家總部位于廣州的上市房企負責前期開發(fā)的人士對本報稱，自2009年國土資源部規(guī)定招拍掛面積不能超過20公頃(大城市)和14公頃(中等城市)之后，企業(yè)囤地基本已不可能。

　　“拍地之后簽訂的合同，都有約定開竣工時間，一般以兩年為限?！边@位人士說。但其表示，合同不會公示，之后的監(jiān)管也是有缺失的；而有些二、三線城市地方政府以招商引資之名，出讓工業(yè)、產業(yè)用地，其中又含有商業(yè)用地，開竣工期限可能拉長至5年以上。這與國土資源部的規(guī)定確實有沖突之處。

　　此外，國土資源部土地系統(tǒng)一專家表示，政府更應關注的是制定有效的土地出讓后監(jiān)管措施，并落到實處。比如，針對項目分期開發(fā)造成的土地閑置問題，國土部早已規(guī)定限制大幅居住用地出讓，但地方政府不遵守時，該怎么辦？

　　楊紅旭則認為，國家清查和治理土地閑置，已進行了五、六年，實際上政策并不復雜，而難在執(zhí)行。截至目前，關于閑置土地的查處情況，住建部和國土資源部尚未進行具體公布?！叭绻吣軌驀绤枅?zhí)行，預計未來房企和地方政府都會受到制約?！鄙鲜鰧＜冶硎?。

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