加大保障房的建設(shè)力度，是房地產(chǎn)調(diào)控的重要組成部分。從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控不僅是價(jià)格調(diào)控，而頭先應(yīng)該是制度調(diào)適。只要制度跟上了，保障房的作用才能充分體現(xiàn)，政府預(yù)期和民心預(yù)期才有望實(shí)現(xiàn)。

　　住建部日前發(fā)出《關(guān)于報(bào)城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，提出明年計(jì)劃安排建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，相比2010年的580萬(wàn)套，增長(zhǎng)了72.4%。
這意味著，明年保障性安居工程投資或?qū)⒊^(guò)1.3萬(wàn)億。

　　這樣的投資規(guī)模，達(dá)到了全國(guó)的房地產(chǎn)投資規(guī)模的五分之一左右，而且相關(guān)融資渠道不在清理地方融資平臺(tái)范圍之內(nèi)，這不僅預(yù)示著保障房建設(shè)即將進(jìn)入跨越式發(fā)展時(shí)期，還預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)變。

　　自今年4月啟動(dòng)新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，盡管政策層層加碼，但效果仍未達(dá)到預(yù)期。11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格再度出現(xiàn)反彈，達(dá)到了8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，僅14個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　史上較嚴(yán)厲的調(diào)控手段仍然不能使住宅價(jià)格回到與居民收入水平相匹配的合理水平，原因十分的復(fù)雜。一方面，充沛的流動(dòng)性增強(qiáng)了房?jī)r(jià)與政策意圖對(duì)抗的韌勁。居民和企業(yè)的投資手段和渠道仍然匱乏，市場(chǎng)上大量的錢(qián)無(wú)處容納，“姜你軍”“豆你玩”“蒜你狠”紛紛登場(chǎng)，房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)上較被資金青睞的投資品種，不可能不被資金追捧。另一方面，資金通過(guò)購(gòu)購(gòu)實(shí)物以實(shí)現(xiàn)保值的趨勢(shì)增強(qiáng)，又進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的乍寒還暖，在一定程度上削弱了調(diào)控政策的應(yīng)有效果。

　　此外，房地產(chǎn)具有拉動(dòng)鋼鐵、水泥、木材等近百個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)的支柱地位，對(duì)其治理不能不慎重以防其他的行業(yè)陷入不景氣。由此，提升了開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府間的談判能力。

　　房?jī)r(jià)真的合理不了嗎？民眾的剛性需求真的求而不得嗎？事實(shí)上，只要分清住宅的雙重的屬性并通過(guò)政策引導(dǎo)，調(diào)控就可以達(dá)到預(yù)期。住宅既具有投資屬性也具有消費(fèi)屬性，炒房以謀取高回報(bào)屬于前者，民眾的住房需求屬于后者。因此，在政策制定時(shí)既要對(duì)過(guò)度投機(jī)抬高房?jī)r(jià)的行為予以遏制，又要對(duì)住房需求加以滿(mǎn)足。建設(shè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大的保障房建設(shè)計(jì)劃表明，政府決心通過(guò)擴(kuò)大參與住房建設(shè)力度為中低收入者提供服務(wù)，而不再過(guò)多憑借于混亂的市場(chǎng)。這既是政府以民為本的應(yīng)有之義，也可保證與房地產(chǎn)相關(guān)的近百個(gè)行業(yè)的訂單，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商過(guò)高的博弈能力將產(chǎn)生極大的鉗制作用。

　　但是，善政不代表定會(huì)善行。之前的進(jìn)程表明，制度保障力度不夠，就會(huì)讓人產(chǎn)生不少的擔(dān)憂(yōu)。其一，是地方政府的積極性不夠。將此前可以通過(guò)拍賣(mài)獲取巨額出讓金的部分土地拿出來(lái)建設(shè)保障房，意味著政府對(duì)土地的增值期待必須下降，意味著土地財(cái)政規(guī)模的縮減。從土地出讓凈收益中提取10%用于廉租住房保障資金的規(guī)定在運(yùn)行中走了樣，就是樣本。其二，是建設(shè)資金問(wèn)題。作為一項(xiàng)民生工程而非利潤(rùn)工程，銀行是否有足夠的熱情通過(guò)融資平臺(tái)參與進(jìn)來(lái)，開(kāi)發(fā)商愿不愿意參加進(jìn)來(lái)，政府籌措資金的力度夠不夠，都是問(wèn)題。如果沒(méi)有制度保障，那么資金不到位很可能會(huì)成為政績(jī)考核時(shí)的一個(gè)托詞，而保障房配套也可能跟不上，導(dǎo)致保障房成為糟心房。其三，能否堵住尋租漏洞。在此前的保障房和經(jīng)適房分配上大量存在的資質(zhì)不符和尋租事件，令人擔(dān)心如果制度不能隨著建設(shè)力度加大而完善，那么不該住的人住了，該住的人繼續(xù)望房興嘆的事還會(huì)發(fā)生。

　　加大保障房建設(shè)力度，是房地產(chǎn)調(diào)控的重要組成部分。從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)的調(diào)控不僅是價(jià)格調(diào)控，而頭先應(yīng)該是制度調(diào)適。只要制度跟上了，保障房的作用才能充分體現(xiàn)，政府預(yù)期和民心預(yù)期才有望實(shí)現(xiàn)。

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