徐律師：1998年年初，我公司與購房者簽了一份預(yù)售合同。當時雙方約定，1998年底購房者付清房款；若期滿后90天內(nèi)未付清房款的，我公司有權(quán)解除預(yù)售合同并獲得相應(yīng)賠償。后來，那位購房者按約付清了頭付款，銀行貸款也已到位，但尾款一直沒付。我公司于2000年初曾發(fā)函給那位購房者要求支付尾款，但一直沒有回音。后來此事一直沒有解決，今來信請問，我公司現(xiàn)在還能和那位購房者解除合同或追討未付的房款嗎？

市民高先生高先生：從來信反映的情況看，你公司遇到的是合同解除權(quán)行使期限的問題。《合同法》第95條規(guī)定，法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅；法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。其中，較高人民法院今年6月1日實行的司法解釋規(guī)定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)的合理期限為3個月，對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。你們在預(yù)售合同中只約定了解除權(quán)行使的條件，而對于行使期限沒有約定。因此，如果你公司在合理期限內(nèi)不行使解除權(quán)的，該權(quán)利消滅。

由于你們已經(jīng)約定購房者1998年底期滿后90天內(nèi)未付清房款的，你公司有合同解除權(quán)，并可要求購房者支付相應(yīng)的賠償金。因此，從時間上來說，1999年3月底前你公司即可行使合同解除權(quán)。據(jù)此，從1999年3月底起算，現(xiàn)已超過了一年的期限。另外，即使從兩年期限的民事訴訟時效來看，你公司曾于2000年初發(fā)函給那位購房者，到今天也已超過兩年的訴訟時效。

由上述分析可見，如果你公司想要通過訴訟途徑追討未付房款，存在法律障礙。當然，你公司可以通過聘請律師協(xié)調(diào)解決，要求那位購房者支付房款，因為《民法通則》規(guī)定，超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。

2000版《上海市商品房預(yù)售合同》示范文本中為購房者、開發(fā)商提供了合同解除權(quán)行使的條件，在此提醒購房者和開發(fā)商，要行使此項權(quán)利較好約定明確的期限。如果沒有約定行使期限，應(yīng)及時行使以免喪失權(quán)利。在行使合同解除權(quán)時，應(yīng)當以書面形式通知對方。圣信律師事務(wù)所徐叢林律師

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