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拆遷辦法為什么要調(diào)整
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 560 次
一、資金問題
貨幣拆遷需要調(diào)動大量的資金。這些資金趴在賬上,對于企業(yè)來講不是件好事,從機會成本的角度講,就是損失。所以在貨幣拆遷中,資金的調(diào)動與協(xié)調(diào),對開發(fā)企業(yè)來說是個新課題。
二、房的問題
在新拆遷辦法生效之前,一些開發(fā)企業(yè)曾投了巨資購購大量房源作為拆遷儲備。購儲備房時,是完全按正常的商品房交易程序購入的,在房價上沒有任何政策優(yōu)惠。開發(fā)商當(dāng)初購購的時候,主要考慮了以下幾點:1.等城市發(fā)展后,地價上漲,房價升值;2.在目前的低價位購房作儲備,拆遷時就可以降低一些成本;3.按照當(dāng)時的政策,開發(fā)商必須先有一定的拆遷安置房,才有資格談拆遷的問題。但到了今天,降低房價成了全社會的呼聲,不少居民購房時也抱著等等看的心理。于是乎,開發(fā)商升值的小算盤變成了積壓大量資金的負(fù)擔(dān)。 字串8
另一方面,這類房屋在許多方面與經(jīng)濟適用房非常相似,除了不能享受全面的政策優(yōu)惠外,就像是雙胞胎。目前政府為了促進這類房屋的銷售,同意返還營業(yè)稅,但要完全轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房在許多方面難度極大。
三、拆遷居民持幣待購
以西外拆遷為例,有八成以上的居民并沒有參加購房,即使是住房需求迫切的困難戶購房用來改善居住條件的也。所以,以拆遷帶動房屋銷售難度不小。
四、析產(chǎn)浪潮
析產(chǎn),簡單地說就是將房產(chǎn)化整為零,一個房本根據(jù)自然間的情況,變?yōu)槎鄠€房本。析產(chǎn)的浪潮是25平方米補償政策引出的問題。根據(jù)《拆遷法》拆除非成套住宅住房,拆遷人應(yīng)當(dāng)將被拆除房屋原建筑面積換算為成套住宅房屋的建筑面積后,按照被拆除房屋所在區(qū)位的拆遷補償價格對被拆除房屋使用人給予補償。具體的補償方式:
拆除非成套住宅房屋,被拆除房屋原建筑面積與成套住宅房屋建筑面積的換算辦法為,原建筑面積增加25平方米附屬面積;拆遷人對被拆除非成套住宅房屋的使用人的補償款計算公式為:
補償款=拆遷補償價格×(原建筑面積+25平方米) 字串4
在具體操作過程中,一個房本不管幾間,都算是一套房產(chǎn),就可以在補償時增加25平方米的附屬面積。于是,不管是否有這個需要,大批居民都開始析產(chǎn)。就是說,家里有3間房,一個房本,才補償25平方米,以6000元一平方米計算才15萬;如果分成3個房本,則可再補償50平方米的附屬面積,多進賬30萬元。就算為了分房本多花幾個錢,但大頭還是進了自己腰包,拆遷成本因此大幅度上漲。
據(jù)悉,目前拆遷政策的調(diào)整主要是針對析產(chǎn)這種情況。對于非成套住宅還會給予一定的附屬面積補償,但不是25平方米了,而是一個拆遷補償系數(shù),這個系數(shù)將是統(tǒng)一規(guī)定的一個常數(shù)。簡單地講,有3間房建筑面積3M平方米,拆遷補償系數(shù)為N,一個房本,補償?shù)慕ㄖ娣e總額是3M×N,3個房本則是M×N+M×N+M×N,雖然具體計算方法不同,但結(jié)果一致。這樣就避免了析產(chǎn)導(dǎo)致的拆遷成本上漲。至于這個系數(shù)的確定,是綜合考慮了舊城區(qū)一般的居住條件,貨幣拆遷的實際經(jīng)驗等多方面的因素。因此總體來講,對于大多數(shù)居民的拆遷補償影響并不大。
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