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網(wǎng)友答 縣政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)縣建設(shè)局、物價局、國土資源局《海安縣城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范及其它補助費標準》的通知 海政辦發(fā)〔2004〕34號各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣開發(fā)區(qū)管委會，縣政府各部門、各直屬單位：縣建設(shè)局、物價局、國土資源局擬定的《海安縣城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范及其它補助費標準》已經(jīng)縣三屆人民政府十次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。二OO四年四月一日海安縣城市房屋拆遷補償價 評估技術(shù)規(guī)范及其它補助費標準 （縣建設(shè)局 物價局 國土資源局 二○○四年三月） 章 總 則 一、根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆管理條例》、《江蘇省城市房屋拆管理條例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》（通政發(fā) [2003]16 號）、《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范》（通房發(fā) [2003]17 號）及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實際，制定本規(guī)范。 二、本評估規(guī)范所稱城市房屋拆遷補償價，是指政府指導(dǎo)下的被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價，不同于市場調(diào)節(jié)下的由交易雙方協(xié)商的市場價。 三、本規(guī)范適用于海安縣城市房屋拆遷補償價的評估（以下簡稱拆遷評估）。 四、評估的目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。 五、依照房地產(chǎn)評估的一般規(guī)律，拆遷評估可采用市場比較法、路線價法等方法。 六、承擔(dān)拆遷評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)及其評估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德，講求評估信譽，實行良好服務(wù)，并對估價報告的內(nèi)容和結(jié)果負責(zé)。 七、拆遷評估應(yīng)遵循公平、合法、替代和估價時點的原則。 拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。 八、本規(guī)范未規(guī)定的事項，應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范和房地產(chǎn)市場評估常規(guī)辦理。 章 拆遷評估的基本步驟和方法 一、拆遷評估的基本步驟和方法 1 、掌握被評估房屋的合法權(quán)原則和依據(jù)； 2 、根據(jù)合法性依據(jù)進行實地勘測評估； 3 、繪制、填寫評估材料； 4 、編制評估報告； 5 、報告評估結(jié)果。 二、拆遷評估方法： 拆遷評估可采用市場比較法、路線價法等實施評估。對同一評估標的（樓房以幢為評估單位，平房以戶為評估單位），采用同一評估方法實施評估。 拆遷評估標的計量單位為被拆遷房屋的合法建筑面積或合法土地面積。 （一）市場比較法： 1 、本方法主要適用于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地和被依法征用的集體土地上住宅房屋的拆遷評估。 2 、本方法的計算公式為： 被拆遷房屋補償額 = 合法建筑面積的建安成新價 + 合法土地使用面積或合法建筑面積的區(qū)位補償基價 3 、建安價補償： （ 1 ）被評估房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級、成新因素的評估補償按《海安縣（貨幣安置）各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級評估標準》（ 附表2-1 、 2-2 ）和《海安縣各類被拆遷房屋成新評估標準》（附表 3-1 、 3-2 ）及《海安縣各類被拆遷房屋成新折舊率（ % ）》（附表 4）對照評估。 （ 2 ）區(qū)位補償： 根據(jù)《海安縣城區(qū)居民、征地拆遷農(nóng)改居戶房屋拆遷區(qū)位補償基價》（附表 1 ），并結(jié)合被拆遷戶所處區(qū)位、地段的具體位置評估確定其區(qū)位補償基價。其面積計算辦法： ①規(guī)劃區(qū)內(nèi)居（村）民住宅合法土地使用面積大于合法建筑面積的按合法土地面積計算區(qū)位補償，合法建筑面積大于合法土地面積的按合法建筑面積計算區(qū)位補償。 ②居（村）民住宅如屬受讓土地，按以下標準計算區(qū)位補償：受讓土地時每平方米支付的土地出讓金÷出讓年限×剩余使用年限×受讓土地面積。 ③對已享受房改優(yōu)惠政策的承租國有公房或單位公房的承租人，在城鎮(zhèn)房屋拆遷安置中不得享受區(qū)位補償，由拆遷人給予適當(dāng)補貼。 （ 3 ）被評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正按《海安縣成套住宅樓房樓層調(diào)整修正系數(shù)標準》（附表 5），修正的價格基數(shù)按建安價補償額計算。 （ 4 ）被評估成套住宅房屋為多層標準住宅水、電、配套設(shè)施齊全的，按評估值的 +3% 進行修正。 （ 5 ）被評估房屋環(huán)境因素的修正。根據(jù)被拆遷房屋所處的自然環(huán)境、社會環(huán)境、居住環(huán)境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建筑密度、道路交通、周邊綠化、受教育（學(xué)校、幼兒園）、購物、就醫(yī)方面的因素進行修正，修正權(quán)重比在 -2% 至 2% 之間。 4 、對于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地征用后的被拆遷戶，所在村、組有條件在另處安排宅基地供其異地遷建住房，并經(jīng)規(guī)劃管理部門同意實施的，對被拆遷房屋的建安價結(jié)合成新進行補償。按《海安縣（自拆自建）各類被拆遷房屋遷建補償評估標準》（附表 2-3 ）及《海安縣各類被拆遷房屋成新折舊率（ % ）》（附表 4 ）對照評估。 （二）路線價法： 1 、本方法適用于非住宅房屋的拆遷評估。 2 、本方法的計算公式為： 房屋拆遷補償額 = 合法建筑面積的區(qū)位補償額 + 被拆遷房屋合法建筑面積的建安成新價補償額 （ 1 ）區(qū)位補償價的確定：臨街商業(yè)鋪面房屋根據(jù)《縣城區(qū)主要道路臨街商業(yè)鋪面房屋拆遷區(qū)位補償基價》（附表 7 ）和《海安縣非住宅房屋臨街狀態(tài)調(diào)整系數(shù)計算表》（附表 9 ）及《海安縣非住宅房屋樓層調(diào)整修正系數(shù)表》（附表 10 ）進行修正確定。生產(chǎn)、倉儲、辦公和非臨街商業(yè)鋪面用房根據(jù)《海安縣營業(yè)、生產(chǎn)、倉儲、辦公房屋拆遷區(qū)位補償基價》（附表 8）確定。 （ 2 ）非住宅房屋拆遷，合法土地使用面積大于合法建筑面積的部分，按同類地段區(qū)位補償基價的 20% 計算補償。 （ 3 ）非住宅房屋建安價評估按《海安縣（貨幣補償）各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級評估標準》（附表 2-1 、 2-2 ），結(jié)合房屋成新《海安縣各類被拆遷房屋成新評定標準》（附表3-1 、 3-2 ）和《海安縣各類被拆遷房屋折舊率（ % ）》（附表 4）評估確定。 3 、對非住宅房屋拆遷停產(chǎn)、停業(yè)補償： 對拆遷非住宅房屋，致使經(jīng)營活動停產(chǎn)、停止或中止的，可根據(jù)拆遷前兩年增值稅、營業(yè)稅納稅額平均值給予一次性綜合補助，見《海安縣非住宅營業(yè)用房一次性綜合補助表》（附表 11 ）。 三、其它補償評估 1 、對超出被評估房屋結(jié)構(gòu)等級條件以外的設(shè)施、設(shè)備和裝璜項目的補償評估按《海安縣房屋拆遷附屬設(shè)施、設(shè)備、裝飾、裝璜項目補償標準》（附表6-1 、 6-2 、 6-3、 6-4 、 6-5 、 6-6 、 6-7 、 6-8 ）單列進行評估。 2 、在拆遷范圍內(nèi)，對屬于拆遷人的樹林（含果樹）、竹園、祖墳等需要砍伐或遷移的，按《海安縣房屋拆遷范圍內(nèi)附屬物補償標準》（附表 12-1 、 12-2 、 12-3 、 12-4 、 12-5 、 12-6 、 12-7 、 12-8 ）給予一次性補償。 3 、因房屋拆遷，致使被拆遷戶飼養(yǎng)的畜禽變賣處理的，按《海安縣房屋拆遷養(yǎng)殖類補償標準》（附表 13 ）給予一次性補償。 第三章 搬遷補助標準 一、住宅房屋搬遷補助費標準： 1 、對被拆遷的住宅房屋，支付搬遷補助費的標準為：按每平方米 5 元標準一次性支付搬遷補助費，對一次性支付搬遷補助費不足 200 元戶的由拆遷人補足 200 元（ 200 元為保底數(shù)），對一次性支付搬遷補助費超過 200 元 / 戶的按實補助（住宅用房改作經(jīng)營場所的仍按住宅房屋標準計算搬遷補助費）。 2 、對非住宅房屋拆遷的搬遷費補助標準，按《海安縣非住宅房屋搬遷費補助標準》（附表 14 ）規(guī)定執(zhí)行。 二、房屋拆遷臨時安置補助費標準： 1 、對被拆遷人自行解決過渡用房的，應(yīng)支付臨時過渡補助費，標準為：被拆遷房屋面積在 30 平方米（含 30 平方米）以下的，一類區(qū)位：月支付臨時過渡補助費 100 元；二類區(qū)位：月支付臨時過渡補助費 80 元；三類及以下區(qū)位：月支付臨時過渡補助費 50 元。被拆遷房屋面積在 30 平方米以上的，每平方米月支付臨時過渡補助費 3 元。 2 、對房屋拆遷實行貨幣補償?shù)?，一次性支?6 個月的臨時安置補助費；對回遷安置的，按協(xié)議的約定支付臨時安置補助費。 三、支付搬遷補助費和臨時安置補助費的規(guī)定： 1 、支付搬遷補助費和臨時安置補助費，以被拆遷房屋的所有權(quán)證或其他合法權(quán)屬書證所確認的合法建筑面積為依據(jù)按戶計算。對因析產(chǎn)造成少于 30 平方米的不單列分戶計算。 2 、拆遷租賃的房屋，搬遷補助費和臨時安置補助費應(yīng)支付給房屋承租人。但在租賃合約中另有約定的，從其約定。 四、拆遷生產(chǎn)型工業(yè)、企業(yè)非住宅用房，造成被拆遷單位正常生產(chǎn)停產(chǎn)的，根據(jù)縣勞動部門提供的被拆遷單位在冊、在崗、繳納勞動保險的人員名冊，按海安縣統(tǒng)計局公布的上年度工業(yè)職工人均月收入標準補助。其中，造成部分停產(chǎn)的，經(jīng)濟補助不超過 3 個月；造成全部停產(chǎn)的，經(jīng)濟補助不超過 6 個月。對非正常生產(chǎn)的企業(yè)或在拆遷前已經(jīng)停產(chǎn)的企業(yè)，按下崗職工月生活較低保障線的標準 176 元給予補助，較高不超過 6 個月。 五、較低保障補償額： 1 、縣城區(qū)被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得的貨幣補償總額（不含搬遷獎勵費、臨時過渡費）低于人民幣 4 萬元或 3 萬元（公有住房承租人補償額低于 3 萬元）；其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得的貨幣補償總額（不含搬遷獎勵費、臨時過渡費）低于人民幣 3 萬元或 2 萬元（公有住房承租人補償額低于 2 萬元）；且經(jīng)公示確認同時具備下列條件的，縣城區(qū)由拆遷人分別補足 4 萬元或 3 萬元；其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)由拆遷人分別補足 3 萬元或 2 萬元。 （ 1 ）被拆遷人或者被拆遷公有住房的承租人在本縣范圍內(nèi)僅有被拆遷房屋一處住房的； （ 2 ）享受政府較低生活補貼，屬“三無對象（無子女、無工作、無生活來源）的”； （ 3 ）被拆遷房屋長期用于實際居住； （ 4 ）被拆遷人或者被拆遷公有住房的承租人未享受過住房補貼。 2 、 縣城區(qū)私有房屋被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得 4 萬元或 3 萬元貨幣補償，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)私有房屋被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得 3 萬元或 2 萬元貨幣補償后；仍無經(jīng)濟能力解決住房的，由拆遷人負責(zé)在被拆遷房屋區(qū)位等級以外（縣城區(qū)不得超過三級以外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)不得超過本集鎮(zhèn)區(qū)外），購置二手房安置，（安置用房：面積不得低于被拆遷房屋合法建筑面積，質(zhì)量不應(yīng)差于被拆遷房屋質(zhì)量） 。 六、新建住宅房屋自竣工之日至拆遷許可證頒發(fā)之日不滿 5 年（自批準建房日

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