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網(wǎng)友答 縣政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)縣建設(shè)局、物價(jià)局、國(guó)土資源局《海安縣城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范及其它補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的通知 海政辦發(fā)〔2004〕34號(hào)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，縣政府各部門(mén)、各直屬單位：縣建設(shè)局、物價(jià)局、國(guó)土資源局?jǐn)M定的《海安縣城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范及其它補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》已經(jīng)縣三屆人民政府十次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。二OO四年四月一日海安縣城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià) 評(píng)估技術(shù)規(guī)范及其它補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （縣建設(shè)局 物價(jià)局 國(guó)土資源局 二○○四年三月） 章 總 則 一、根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆管理?xiàng)l例》、《江蘇省城市房屋拆管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》（通政發(fā) [2003]16 號(hào)）、《南通市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（通房發(fā) [2003]17 號(hào)）及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本規(guī)范。 二、本評(píng)估規(guī)范所稱城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指政府指導(dǎo)下的被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)，不同于市場(chǎng)調(diào)節(jié)下的由交易雙方協(xié)商的市場(chǎng)價(jià)。 三、本規(guī)范適用于海安縣城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)的評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱拆遷評(píng)估）。 四、評(píng)估的目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 五、依照房地產(chǎn)評(píng)估的一般規(guī)律，拆遷評(píng)估可采用市場(chǎng)比較法、路線價(jià)法等方法。 六、承擔(dān)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德，講求評(píng)估信譽(yù)，實(shí)行良好服務(wù)，并對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)果負(fù)責(zé)。 七、拆遷評(píng)估應(yīng)遵循公平、合法、替代和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則。 拆遷評(píng)估時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 八、本規(guī)范未規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估常規(guī)辦理。 章 拆遷評(píng)估的基本步驟和方法 一、拆遷評(píng)估的基本步驟和方法 1 、掌握被評(píng)估房屋的合法權(quán)原則和依據(jù)； 2 、根據(jù)合法性依據(jù)進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)評(píng)估； 3 、繪制、填寫(xiě)評(píng)估材料； 4 、編制評(píng)估報(bào)告； 5 、報(bào)告評(píng)估結(jié)果。 二、拆遷評(píng)估方法： 拆遷評(píng)估可采用市場(chǎng)比較法、路線價(jià)法等實(shí)施評(píng)估。對(duì)同一評(píng)估標(biāo)的（樓房以幢為評(píng)估單位，平房以戶為評(píng)估單位），采用同一評(píng)估方法實(shí)施評(píng)估。 拆遷評(píng)估標(biāo)的計(jì)量單位為被拆遷房屋的合法建筑面積或合法土地面積。 （一）市場(chǎng)比較法： 1 、本方法主要適用于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地和被依法征用的集體土地上住宅房屋的拆遷評(píng)估。 2 、本方法的計(jì)算公式為： 被拆遷房屋補(bǔ)償額 = 合法建筑面積的建安成新價(jià) + 合法土地使用面積或合法建筑面積的區(qū)位補(bǔ)償基價(jià) 3 、建安價(jià)補(bǔ)償： （ 1 ）被評(píng)估房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級(jí)、成新因素的評(píng)估補(bǔ)償按《海安縣（貨幣安置）各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》（ 附表2-1 、 2-2 ）和《海安縣各類被拆遷房屋成新評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》（附表 3-1 、 3-2 ）及《海安縣各類被拆遷房屋成新折舊率（ % ）》（附表 4）對(duì)照評(píng)估。 （ 2 ）區(qū)位補(bǔ)償： 根據(jù)《海安縣城區(qū)居民、征地拆遷農(nóng)改居戶房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)》（附表 1 ），并結(jié)合被拆遷戶所處區(qū)位、地段的具體位置評(píng)估確定其區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)。其面積計(jì)算辦法： ①規(guī)劃區(qū)內(nèi)居（村）民住宅合法土地使用面積大于合法建筑面積的按合法土地面積計(jì)算區(qū)位補(bǔ)償，合法建筑面積大于合法土地面積的按合法建筑面積計(jì)算區(qū)位補(bǔ)償。 ②居（村）民住宅如屬受讓土地，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算區(qū)位補(bǔ)償：受讓土地時(shí)每平方米支付的土地出讓金÷出讓年限×剩余使用年限×受讓土地面積。 ③對(duì)已享受房改優(yōu)惠政策的承租國(guó)有公房或單位公房的承租人，在城鎮(zhèn)房屋拆遷安置中不得享受區(qū)位補(bǔ)償，由拆遷人給予適當(dāng)補(bǔ)貼。 （ 3 ）被評(píng)估成套住宅房屋所處樓層因素的修正按《海安縣成套住宅樓房樓層調(diào)整修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（附表 5），修正的價(jià)格基數(shù)按建安價(jià)補(bǔ)償額計(jì)算。 （ 4 ）被評(píng)估成套住宅房屋為多層標(biāo)準(zhǔn)住宅水、電、配套設(shè)施齊全的，按評(píng)估值的 +3% 進(jìn)行修正。 （ 5 ）被評(píng)估房屋環(huán)境因素的修正。根據(jù)被拆遷房屋所處的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、居住環(huán)境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建筑密度、道路交通、周邊綠化、受教育（學(xué)校、幼兒園）、購(gòu)物、就醫(yī)方面的因素進(jìn)行修正，修正權(quán)重比在 -2% 至 2% 之間。 4 、對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地征用后的被拆遷戶，所在村、組有條件在另處安排宅基地供其異地遷建住房，并經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)同意實(shí)施的，對(duì)被拆遷房屋的建安價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償。按《海安縣（自拆自建）各類被拆遷房屋遷建補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》（附表 2-3 ）及《海安縣各類被拆遷房屋成新折舊率（ % ）》（附表 4 ）對(duì)照評(píng)估。 （二）路線價(jià)法： 1 、本方法適用于非住宅房屋的拆遷評(píng)估。 2 、本方法的計(jì)算公式為： 房屋拆遷補(bǔ)償額 = 合法建筑面積的區(qū)位補(bǔ)償額 + 被拆遷房屋合法建筑面積的建安成新價(jià)補(bǔ)償額 （ 1 ）區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的確定：臨街商業(yè)鋪面房屋根據(jù)《縣城區(qū)主要道路臨街商業(yè)鋪面房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)》（附表 7 ）和《海安縣非住宅房屋臨街狀態(tài)調(diào)整系數(shù)計(jì)算表》（附表 9 ）及《海安縣非住宅房屋樓層調(diào)整修正系數(shù)表》（附表 10 ）進(jìn)行修正確定。生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公和非臨街商業(yè)鋪面用房根據(jù)《海安縣營(yíng)業(yè)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)》（附表 8）確定。 （ 2 ）非住宅房屋拆遷，合法土地使用面積大于合法建筑面積的部分，按同類地段區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)的 20% 計(jì)算補(bǔ)償。 （ 3 ）非住宅房屋建安價(jià)評(píng)估按《海安縣（貨幣補(bǔ)償）各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》（附表 2-1 、 2-2 ），結(jié)合房屋成新《海安縣各類被拆遷房屋成新評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（附表3-1 、 3-2 ）和《海安縣各類被拆遷房屋折舊率（ % ）》（附表 4）評(píng)估確定。 3 、對(duì)非住宅房屋拆遷停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償： 對(duì)拆遷非住宅房屋，致使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停產(chǎn)、停止或中止的，可根據(jù)拆遷前兩年增值稅、營(yíng)業(yè)稅納稅額平均值給予一次性綜合補(bǔ)助，見(jiàn)《海安縣非住宅營(yíng)業(yè)用房一次性綜合補(bǔ)助表》（附表 11 ）。 三、其它補(bǔ)償評(píng)估 1 、對(duì)超出被評(píng)估房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)條件以外的設(shè)施、設(shè)備和裝璜項(xiàng)目的補(bǔ)償評(píng)估按《海安縣房屋拆遷附屬設(shè)施、設(shè)備、裝飾、裝璜項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》（附表6-1 、 6-2 、 6-3、 6-4 、 6-5 、 6-6 、 6-7 、 6-8 ）單列進(jìn)行評(píng)估。 2 、在拆遷范圍內(nèi)，對(duì)屬于拆遷人的樹(shù)林（含果樹(shù)）、竹園、祖墳等需要砍伐或遷移的，按《海安縣房屋拆遷范圍內(nèi)附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》（附表 12-1 、 12-2 、 12-3 、 12-4 、 12-5 、 12-6 、 12-7 、 12-8 ）給予一次性補(bǔ)償。 3 、因房屋拆遷，致使被拆遷戶飼養(yǎng)的畜禽變賣處理的，按《海安縣房屋拆遷養(yǎng)殖類補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》（附表 13 ）給予一次性補(bǔ)償。 第三章 搬遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn) 一、住宅房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1 、對(duì)被拆遷的住宅房屋，支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：按每平方米 5 元標(biāo)準(zhǔn)一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，對(duì)一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)不足 200 元戶的由拆遷人補(bǔ)足 200 元（ 200 元為保底數(shù)），對(duì)一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)超過(guò) 200 元 / 戶的按實(shí)補(bǔ)助（住宅用房改作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的仍按住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算搬遷補(bǔ)助費(fèi)）。 2 、對(duì)非住宅房屋拆遷的搬遷費(fèi)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，按《海安縣非住宅房屋搬遷費(fèi)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)》（附表 14 ）規(guī)定執(zhí)行。 二、房屋拆遷臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1 、對(duì)被拆遷人自行解決過(guò)渡用房的，應(yīng)支付臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為：被拆遷房屋面積在 30 平方米（含 30 平方米）以下的，一類區(qū)位：月支付臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi) 100 元；二類區(qū)位：月支付臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi) 80 元；三類及以下區(qū)位：月支付臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi) 50 元。被拆遷房屋面積在 30 平方米以上的，每平方米月支付臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi) 3 元。 2 、對(duì)房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，一次性支?6 個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)回遷安置的，按協(xié)議的約定支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。 三、支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定： 1 、支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，以被拆遷房屋的所有權(quán)證或其他合法權(quán)屬書(shū)證所確認(rèn)的合法建筑面積為依據(jù)按戶計(jì)算。對(duì)因析產(chǎn)造成少于 30 平方米的不單列分戶計(jì)算。 2 、拆遷租賃的房屋，搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)支付給房屋承租人。但在租賃合約中另有約定的，從其約定。 四、拆遷生產(chǎn)型工業(yè)、企業(yè)非住宅用房，造成被拆遷單位正常生產(chǎn)停產(chǎn)的，根據(jù)縣勞動(dòng)部門(mén)提供的被拆遷單位在冊(cè)、在崗、繳納勞動(dòng)保險(xiǎn)的人員名冊(cè)，按海安縣統(tǒng)計(jì)局公布的上年度工業(yè)職工人均月收入標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助。其中，造成部分停產(chǎn)的，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助不超過(guò) 3 個(gè)月；造成全部停產(chǎn)的，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助不超過(guò) 6 個(gè)月。對(duì)非正常生產(chǎn)的企業(yè)或在拆遷前已經(jīng)停產(chǎn)的企業(yè)，按下崗職工月生活較低保障線的標(biāo)準(zhǔn) 176 元給予補(bǔ)助，較高不超過(guò) 6 個(gè)月。 五、較低保障補(bǔ)償額： 1 、縣城區(qū)被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得的貨幣補(bǔ)償總額（不含搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)）低于人民幣 4 萬(wàn)元或 3 萬(wàn)元（公有住房承租人補(bǔ)償額低于 3 萬(wàn)元）；其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得的貨幣補(bǔ)償總額（不含搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)）低于人民幣 3 萬(wàn)元或 2 萬(wàn)元（公有住房承租人補(bǔ)償額低于 2 萬(wàn)元）；且經(jīng)公示確認(rèn)同時(shí)具備下列條件的，縣城區(qū)由拆遷人分別補(bǔ)足 4 萬(wàn)元或 3 萬(wàn)元；其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)由拆遷人分別補(bǔ)足 3 萬(wàn)元或 2 萬(wàn)元。 （ 1 ）被拆遷人或者被拆遷公有住房的承租人在本縣范圍內(nèi)僅有被拆遷房屋一處住房的； （ 2 ）享受政府較低生活補(bǔ)貼，屬“三無(wú)對(duì)象（無(wú)子女、無(wú)工作、無(wú)生活來(lái)源）的”； （ 3 ）被拆遷房屋長(zhǎng)期用于實(shí)際居??； （ 4 ）被拆遷人或者被拆遷公有住房的承租人未享受過(guò)住房補(bǔ)貼。 2 、 縣城區(qū)私有房屋被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得 4 萬(wàn)元或 3 萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)私有房屋被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得 3 萬(wàn)元或 2 萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償后；仍無(wú)經(jīng)濟(jì)能力解決住房的，由拆遷人負(fù)責(zé)在被拆遷房屋區(qū)位等級(jí)以外（縣城區(qū)不得超過(guò)三級(jí)以外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)不得超過(guò)本集鎮(zhèn)區(qū)外），購(gòu)置二手房安置，（安置用房：面積不得低于被拆遷房屋合法建筑面積，質(zhì)量不應(yīng)差于被拆遷房屋質(zhì)量） 。 六、新建住宅房屋自竣工之日至拆遷許可證頒發(fā)之日不滿 5 年（自批準(zhǔn)建房日

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