越來(lái)越多的市場(chǎng)跡象表明，北京的高端物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)正在出現(xiàn)分叉，一部分高端住宅物業(yè)面臨調(diào)整壓力，另一部分以低密度景觀別墅豪宅以其稀缺性和高品質(zhì)不斷穩(wěn)步走高，而這恰好與國(guó)際資本近期的投資動(dòng)向不謀而合。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在全球經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，中國(guó)高端豪宅產(chǎn)品非但沒有受到波及，還表現(xiàn)出極大的未來(lái)，一年多來(lái)表現(xiàn)出的強(qiáng)抗跌性，逐漸成為這個(gè)冬季各路資本尋求庇護(hù)的避風(fēng)港。

海外資本暗抄國(guó)內(nèi)豪宅物業(yè)

近日，隨著政府“救市”呼聲漸高，眾多蟄伏已久的海外資金也展開了對(duì)內(nèi)地樓市的新一輪謀略。10月28日，國(guó)際資本大鱷黑石集團(tuán)CEO史蒂芬•史瓦茲曼表示，“全球金融危機(jī)和信用緊縮創(chuàng)造了一個(gè)投資的‘黃金機(jī)會(huì)’，當(dāng)前是購(gòu)購(gòu)各種級(jí)別資產(chǎn)的黃金時(shí)機(jī)，一個(gè)小的投資未來(lái)就可能有豐厚的回報(bào)?！睂?duì)于眾多海外資金而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑具有較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和可期望的回報(bào)。

而日前剛剛來(lái)到中國(guó)的美國(guó)柏克萊房地產(chǎn)投資集團(tuán)執(zhí)行總裁、美國(guó)CCU大學(xué)董事會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)羅伯特•愛道斯坦則宣布，未來(lái)幾年，以該公司牽頭的資金將在中國(guó)投資20億人民幣收購(gòu)國(guó)內(nèi)高端物業(yè)。

以香港鄭裕彤旗下周大福為代表的港資企業(yè)，日前逆勢(shì)以10.6 億元的底價(jià)拿下廣州新；而同樣一些具有實(shí)力的投資企業(yè)乘虛進(jìn)入內(nèi)地高端住宅市場(chǎng)，高調(diào)在北京宣布進(jìn)軍內(nèi)地住宅項(xiàng)目，利用內(nèi)地開發(fā)商資金緊張、樓市低迷之際，開始了“抄底”分享內(nèi)地高端住宅市場(chǎng)的行動(dòng)。

這一波涌向內(nèi)地豪宅市場(chǎng)資金導(dǎo)致的直接結(jié)果是，北京高端豪宅物業(yè)價(jià)格不降反升。位于京東泛CBD板塊的泰禾紅御項(xiàng)目也同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁，這個(gè)位于京杭大運(yùn)河河道旁的水岸獨(dú)棟別墅項(xiàng)目一亮相就吸引了大家的眼球。

對(duì)此，金地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理周金旺認(rèn)為，相比普通住宅項(xiàng)目，別墅類高端物業(yè)一般帶有自然景觀等等稀缺資源，產(chǎn)品附加價(jià)值本來(lái)就比較高。而且從銷售方式來(lái)看，多數(shù)高端別墅項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售，能夠通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的感染力打動(dòng)客戶的購(gòu)購(gòu)欲，購(gòu)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)相比以期房銷售為主的普通物業(yè)要低很多。

別墅豪宅抗跌本色

目前正熱銷中的泰禾紅御項(xiàng)目銷售人員告訴記者，與普通住宅相比，別墅類項(xiàng)目本來(lái)就存在著銷售周期長(zhǎng)，回款速度相對(duì)較慢等特點(diǎn)。因此開發(fā)商一般都對(duì)資金回收速度要求不是很高，而是立足于花時(shí)間把項(xiàng)目打造精細(xì)，穩(wěn)步銷售，通過(guò)后期增值獲益。因此，從開發(fā)商資金鏈角度來(lái)講，該輪樓市低迷對(duì)于高端項(xiàng)目所帶來(lái)的沖擊也非常小。

此外，別墅的購(gòu)購(gòu)人群似乎也能解釋高端物業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)較小的原因。近日一項(xiàng)有關(guān)別墅的問(wèn)卷調(diào)查顯示，在購(gòu)購(gòu)別墅的人群中，企業(yè)主和企業(yè)高端管理人員占了55%，年齡多在40-55歲之間，61%的消費(fèi)者都選擇購(gòu)購(gòu)別墅作為居所。

即便對(duì)于投資客來(lái)講，高端物業(yè)也似乎是一個(gè)更安全的選擇?！跋鄬?duì)來(lái)講,房地產(chǎn)投資還是比較保本的投資?！敝芙鹜J(rèn)為。他的依據(jù)在于目前人民幣通貨膨脹保持在6%-8%左右,人民幣儲(chǔ)蓄利息在4%左右,而且股市收益也并不盡如人意；相比之下,投資房地產(chǎn)盡管相對(duì)保守,但卻是一種更為穩(wěn)妥的投資方式,尤其是針對(duì)別墅的高端投資,比低檔房產(chǎn)投資抗跌性更強(qiáng)一些。

而作為數(shù)年前名動(dòng)京城別墅業(yè)界的發(fā)展商，泰禾集團(tuán)從另一個(gè)角度詮釋了高端別墅產(chǎn)品有別于其他高端物業(yè)的特性。2005年，正當(dāng)該項(xiàng)目一期“運(yùn)河岸上的院子”銷售正旺時(shí)，泰禾集團(tuán)卻突然意外選擇了“封盤”，隨即便對(duì)原本可以順勢(shì)推出的二期項(xiàng)目作了更高層次的重新規(guī)劃。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，這主要是北京人群構(gòu)成變化引導(dǎo)了市場(chǎng)對(duì)于豪宅產(chǎn)品的需求變化，從審美到空間使用，比原來(lái)更富包容性，也有了更高要求。

隨著2006年北京別墅用地禁批令出臺(tái)后，別墅地塊進(jìn)一步稀缺。泰禾集團(tuán)在原有基礎(chǔ)上，通過(guò)品牌打造，聚力于整合資源，將北京別墅項(xiàng)目進(jìn)行再一步升級(jí)，以期能打造成泰禾在北京乃至全國(guó)的標(biāo)志性作品。

“別墅從來(lái)就是一個(gè)小眾的產(chǎn)品，其銷售目標(biāo)客戶本來(lái)就相對(duì)封閉，而這種封閉帶來(lái)的一個(gè)好處，就是能盡可能免遭大勢(shì)沖擊?！敝芙鹜硎?。

市場(chǎng)分叉拷問(wèn)豪宅品質(zhì)

而事實(shí)上，從北京市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，還是有不少高端項(xiàng)目出現(xiàn)了降價(jià)，銷售滯緩等現(xiàn)象。

但這些項(xiàng)目往往都有極深的內(nèi)部原因?！斑@些降價(jià)產(chǎn)品是因?yàn)殚_發(fā)商資金出現(xiàn)大問(wèn)題，而且其開發(fā)商本來(lái)主打產(chǎn)品就不是豪宅，因此在銷售思路上與專做高端產(chǎn)品的開發(fā)商還是有差異?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示。

而其他一些項(xiàng)目的滯銷，則與項(xiàng)目本身的問(wèn)題有關(guān)。周金旺認(rèn)為，一些所謂滯銷的豪宅項(xiàng)目，從嚴(yán)格意義上講，其品質(zhì)和所擁有的自然資源根本達(dá)不到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，在投資退潮，剛性需求抬頭的市場(chǎng)大勢(shì)下，這些項(xiàng)目自然露出“李鬼”的真面目?！罢嬲旬a(chǎn)品做好，企業(yè)本身又沒出問(wèn)題的項(xiàng)目，在當(dāng)前市場(chǎng)中的銷售是沒有多大問(wèn)題的。”

目前正在熱銷的泰禾紅御正是較好的例證。據(jù)悉，糅合意大利式風(fēng)格和夏威夷式風(fēng)格的泰禾紅御是泰禾集團(tuán)歷經(jīng)數(shù)年精心打磨而成的高品質(zhì)別墅產(chǎn)品，距CBD區(qū)域僅20時(shí)辰的車程，其0.33的超低容積率在整個(gè)別墅市場(chǎng)都堪稱稀缺品。

據(jù)悉，項(xiàng)目開發(fā)商泰禾集團(tuán)自1996年成立以來(lái)，便成功開發(fā)福州 “荷塘月舍”、“天元山莊”、“泰禾•紅樹林”、“泰禾•紅峪”、北京 “運(yùn)河岸上的院子”等數(shù)個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目并獲眾多國(guó)內(nèi)外大獎(jiǎng)，以專業(yè)的水準(zhǔn)、的品質(zhì)享譽(yù)行業(yè)內(nèi)外。

業(yè)內(nèi)人士高度評(píng)價(jià)，正是源于項(xiàng)目的品質(zhì)和開發(fā)商的品牌，泰禾紅御才得以在市場(chǎng)逆境中不退反進(jìn)。

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