根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，前8個月房地產(chǎn)投資增長降至30%以下，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，流動在房地產(chǎn)市場中的有限的購購力必須更為細(xì)致地甄選投資項(xiàng)目。

“就目前的情形而言，具有成長性的區(qū)域內(nèi)，房產(chǎn)看漲的成分越大。頭先需要承認(rèn)的是，位于市核心地段而且品質(zhì)不錯的樓盤應(yīng)該被列為‘看漲型’房產(chǎn)。這類物業(yè)由于自身品質(zhì)不錯，而且配套設(shè)施完善，因此市場認(rèn)可程度很高。如位于上海區(qū)、廣州五羊新城板塊內(nèi)的高品質(zhì)樓盤，近期價格并未下調(diào)。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任華偉認(rèn)為此時的地產(chǎn)形勢并非一味悲觀。如果從之前香港以及臺灣地區(qū)所經(jīng)歷的地產(chǎn)市場危機(jī)中吸取教訓(xùn)，可能市場上僅有少量稀缺地段的高端樓盤才有可能在弱市“獨(dú)善其身”。

上海的高端樓盤依然保持熱銷。根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：御翠豪庭、翠湖天地御苑、遠(yuǎn)中風(fēng)華園等幾個高端樓盤所推出的房源中，150平方米以上的大房型基本上已經(jīng)銷售一空，剩下的都是150平方米以下房源。

上海高端房帶動價格上升

成交量堅(jiān)挺

不斷縮水的樓市“蛋糕”變?yōu)橹挥猩倭咳朔质常渲兄挥懈叨藰潜P保證價格企穩(wěn)。從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，如果樓市不可避免地步入下行通道，那么高端樓盤往往在弱市之下下跌較慢，而在回暖之時又回升較快。

上海高端房在目前的形勢下表現(xiàn)依然良好。根據(jù)之前戴德梁行發(fā)布的一份統(tǒng)計(jì)報告：上海2008年季度高端住宅市場(單價2萬元/平方米以上)成交均價則為29707元/平方米，環(huán)比上漲了3%。而這種上漲趨勢仍在持續(xù)。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：4月份上海成交均價較高的就是御翠園，該案成交了23棟高端別墅共0.71萬平方米，均價高達(dá)90991元/平方米。另外，御翠園近月更創(chuàng)新高，均價達(dá)11.39萬元/平方米。

同時， 4月上海二手房市場的抽樣數(shù)據(jù)也表現(xiàn)為：區(qū)域二手房仍維持一貫的搶眼走勢，繼續(xù)領(lǐng)漲全市。如黃浦區(qū)以2.95%的漲幅領(lǐng)漲各區(qū)，其中老城區(qū)板塊漲幅，為3.38%。傳統(tǒng)成熟區(qū)域二手房保持穩(wěn)定格局，自住需求較旺盛，價格穩(wěn)中有升。

高端樓盤抗跌跡象的顯露，使得基金大舉投入資金購購此類物業(yè)。今年季度上海市場就有40億元外資重金介入高端樓盤。在今年1月，英國高富諾基金以12億元人民幣收購高端酒店式公寓“華山夏都”，成交均價40984元/平方米。而在去年，高富諾相繼收購了“翠湖天地”6、7兩幢。青睞翠湖天地御苑的還有韓國“未來資產(chǎn)”基金，今年2月該基金以9.63億元人民幣的價格收購了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18號，成交均價約61000元/平方米。

外資的擇投標(biāo)準(zhǔn)為中小投資人所借鑒。房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，隨著人民幣兌美元不斷升值，外資熱錢進(jìn)入上海投資樓市的熱情仍然高漲，滬上高端住宅的價格還將繼續(xù)看漲，特別是市和浦東的一些高端公寓，在外資眼中儼然如古董般和珍貴，這也是類似御翠豪庭的項(xiàng)目為何可以持續(xù)保持高價位銷售的原因所在。

上海樓市中的高端樓盤也開始踐行高端房弱市保值的規(guī)律：豪宅市場的冷熱不均導(dǎo)致了上海房價的大起大落，從而使得市場越來越關(guān)注高端房。

佑威房地產(chǎn)研究公布的研究報告顯示：一手商品住宅的價格能夠從去年上半年的9940元/平方米上漲至今年上半年的14026元/平方米，其背后主要原因也是受到高端公寓的帶動。以靜安區(qū)一樓盤為例：2005年6月，該樓盤房源的售價約為2.2萬元/平方米，而目前，該樓盤在二手房市場的售價已將近5萬元/平方米。

在整個樓市呈現(xiàn)“滯脹”的形勢下，上海豪宅市場的成交量也并未受到太大影響。在今年上半年一手商品住宅的成交量只有去年同期一半的情況下，高端公寓的成交量卻是去年同期的5倍。上半年為2017套，去年同期為404套。

同時，從2007年上海住宅用地的供應(yīng)情況來看，去年上海市五區(qū)（靜安、黃浦、盧灣、徐匯、長寧），純住宅用地處于真空的“零供應(yīng)”狀態(tài)，而這種情況與2006年相似。可以預(yù)見，兩年的“零供應(yīng)”將直接導(dǎo)致今明兩年區(qū)高端房的供應(yīng)稀缺。

“可以說，區(qū)域的成長空間和潛力決定房產(chǎn)增值空間的大小，這當(dāng)然與政府的投入密不可分。比如對于已經(jīng)相對比較成熟的板塊來說，可能在隨后的一段時間內(nèi)，其上漲動力和空間都不會很大，這是因?yàn)槿鄙倭苏耐度搿＝Y(jié)合市場具體情況，就上海而言，目前值得關(guān)注的熱點(diǎn)有虹橋交通樞紐站建設(shè)、與世博會相關(guān)的濱江板塊以及與迪斯尼有關(guān)的板塊等，都會有很大的上升空間?！?華偉稱。

御翠豪庭成樓市奇葩

配套完善高端住宅受熱捧　

華偉認(rèn)為，不是所有與這些熱點(diǎn)區(qū)域沾邊的房產(chǎn)都會成為“看漲型”物業(yè)，其自身的品質(zhì)也是一個不可忽略的因素。比如住宅小區(qū)的規(guī)模不能太小，周邊配套設(shè)施也應(yīng)該完善，同時細(xì)節(jié)部分也不能忽略，如小區(qū)綠化、車位等都必須滿足要求。

由此，業(yè)內(nèi)專家達(dá)成共識：除地段外，樓盤配套亦相當(dāng)重要，若兩者兼并，抗跌力更強(qiáng)，價格將持續(xù)堅(jiān)挺。

以御翠豪庭為例，在規(guī)劃方面，和記黃埔當(dāng)初在規(guī)劃上可謂費(fèi)盡心思，就優(yōu)勢、條件及市場需求進(jìn)行精心規(guī)劃及市場調(diào)研，區(qū)內(nèi)設(shè)有商業(yè)街以及各項(xiàng)完善配套設(shè)施，故能將御翠豪庭打造成古北地區(qū)配套較齊全之樓盤。

在直航帶動古北板塊樓市熾熱的背景下，御翠豪庭價格堅(jiān)挺并時有突破，成交紀(jì)錄不斷創(chuàng)新高，例如近期已創(chuàng)下逾7萬元/平方米的均價。

“對于一些對細(xì)節(jié)有要求的購房者來說，港資開發(fā)企業(yè)的樓盤尤其具有吸引力。例如古北御翠豪庭這個項(xiàng)目，一個220平方米戶型的布局，可能每一戶都擁有入戶花園露臺，住戶可以站在陽臺上看風(fēng)景，還可以曬太陽，這是一種很好的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。而且，同為大堂和公共部位，港資開發(fā)商更樂于投入巨資打造配套中的細(xì)節(jié)。所以，較終來看，也許一些內(nèi)資開發(fā)商可以用房價的跌降來暫時取悅購房者，但是也可能造成樓盤的率不高，這樣會導(dǎo)致大規(guī)模的公司租戶減少，后期銷售與招租都存在困難?！敝性禺a(chǎn)譚伯強(qiáng)對《財經(jīng)日報》表示。

“高端公寓市場，缺的是合適的產(chǎn)品而非購購力?！?佑威房地產(chǎn)研究主任薛建雄分析稱。他認(rèn)為“早在幾年以前，總體居住品質(zhì)較高的古北地區(qū)，就有很多樓盤的整層被富豪購下。這也是高出地區(qū)價格近一倍的御翠豪庭，能夠在古北熱銷的主要原因”。

同理，譚伯強(qiáng)認(rèn)為這種外資開發(fā)高端公寓的套路也體現(xiàn)在別墅開發(fā)的過程中，并且足以保證別墅盤的保值升值。在浦東同期價格堅(jiān)挺且保證不錯銷售業(yè)績的高端別墅物業(yè)包括御翠園、維斯凱亞、九間堂及湯臣高爾夫，當(dāng)中表現(xiàn)較突出的便是御翠園及九間堂。

高端別墅亦不受市況影響，近日表現(xiàn)仍然良好，例如檀宮、畬山、西郊莊園及御翠園。

譚伯強(qiáng)舉例稱：以上海浦東花木板塊的御翠園別墅項(xiàng)目為例，作為罕有內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的別墅項(xiàng)目，為浦東較靠近陸家嘴板塊的大型別墅區(qū)，由于地處花木板塊，所以臨近高爾夫球場以及作為浦東天然氧吧的世紀(jì)公園；其次，由于臨近碧云社區(qū)，又與國際學(xué)校僅有10時辰的車程。這些都是該項(xiàng)目本身所擁有的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。但是御翠園依然不滿足于這些優(yōu)勢，作為開發(fā)商來說，他們的別墅建筑以北美風(fēng)格為藍(lán)本，而且實(shí)用率高，同時具有抗地震、隔音、保溫及散熱效果。該項(xiàng)目還引入先進(jìn)智能家居系統(tǒng)。

較終，御翠園這一別墅項(xiàng)目既有清靜的空間、新鮮的空氣，還擁有一個花費(fèi)億元打造的 “六”高端會所，令業(yè)主足不出戶也可以有一個條件優(yōu)越的消閑及社交場所。

目前看來，以不同國家風(fēng)格為設(shè)計(jì)藍(lán)本的小區(qū)內(nèi)有湖水蕩漾，小溪流水，一派恬靜休閑的園林美景。完善的綠化氛圍已經(jīng)成為不同國籍精英人士居住的要點(diǎn)。更為重要的是，這一別墅樓盤還貼近四季雅苑，后者是全上海的外籍人士聚居的樓盤。

“由于是高端別墅，該項(xiàng)目所吸引的購家實(shí)力較強(qiáng)，使得整個項(xiàng)目的炒風(fēng)也沒有那么嚴(yán)重，同時，和記黃埔的樓盤本身就擁有細(xì)致入微的物業(yè)管理，所以即使作為長線投資，也恰好符合國外租客的要求，較終獲取較高的租金回報?！弊T伯強(qiáng)稱。

　　　　　(作者：郝倩)

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