我國條時(shí)速300公里城際鐵路將在北京奧運(yùn)會(huì)前正式開通并投入運(yùn)營。該工程連接北京、天津兩大直轄市，于2005年7月4日開工建設(shè)，2008年5月1日實(shí)行空載試運(yùn)行，磨合3個(gè)月后，將于8月1日正式投入運(yùn)營。線路全長120公里。工程建成后，北京、天津間火車全程直達(dá)運(yùn)行僅需30時(shí)辰，列車較小行車間隔3時(shí)辰，對(duì)加快京津區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，促進(jìn)環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)交流和人員往來具有十分重要的作用。

未來北京人到天津購房、去塘沽看海，天津人到北京工作、去井購物，很可能都會(huì)成為今后日常生活中十分普遍的事情。將拉近天津和北京的距離，使兩個(gè)城市的日常生活及經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)更加靠近，形成京津都市生活圈。

京津城際鐵路由北京南站東端引出，沿既有京山線南側(cè)向東，過亦莊工業(yè)園區(qū)、永樂新城至天津楊村后，沿既有京山線北側(cè)至天津站。其中86％為橋梁工程，沿途鐵路將設(shè)置北京南站、亦莊站、永樂站、武清站、天津站5站。前三站位于北京市，后兩站位于天津市。

目前，北京和天津兩地常住人口2500萬人，加動(dòng)人口，超過3000萬人。每天兩地直達(dá)或路過兩地的列車約有55列，行駛時(shí)間均在 1公里以上。京津城際軌道交通工程僅僅是我國現(xiàn)代化鐵路建設(shè)的一個(gè)開端，通過京津城際這一工程，我國將為下一步建設(shè)一大批世界 的客運(yùn)專線和高速鐵路奠定基礎(chǔ)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，京津城際快速軌道網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建成，將使兩地一體化快速實(shí)現(xiàn)。較直接的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)商從北京轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津，瘋狂拿地。早在京津城際動(dòng)工之際，包括萬科、萬通、金地、國美、富力、合生、招商地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企巨頭，早已集體進(jìn)入天津拿地布局。

隨著京津線路開通在即，所經(jīng)過的北京東南部郊區(qū)和天津武清區(qū)域，都將成為下一塊眾人搶奪的房產(chǎn)沃土。在天津擁有房產(chǎn)的北京人將明顯增多。目前，天津地塊熱度高漲，尤其是受到國家政策利好的濱海新區(qū)，商品住宅市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)達(dá)到每平方米六七千元。那么，京津城鐵對(duì)于沿線及北京房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)將產(chǎn)生怎樣的影響呢?

一、京津城鐵對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生哪些影響?對(duì)開發(fā)商會(huì)有哪些影響?較好舉例說明。

蔡金水：從京津城鐵項(xiàng)目立項(xiàng)之初，人們對(duì)跨城市置業(yè)的探討就已經(jīng)開始進(jìn)行了，這一討論貫穿了城鐵建設(shè)的全過程。據(jù)了解，未來，京津城際鐵路延長線還將延至濱海新區(qū)，將在2010年實(shí)現(xiàn)與兩端**網(wǎng)絡(luò)的無縫對(duì)接——即在北京，北與**4號(hào)、14號(hào)線相連，在天津與**2、3、9號(hào)線相連。也就是說京乘客可以通過軌道交通換乘城際軌道，而天津乘客也可以通過城際鐵路達(dá)至北京的**從而前往目的地。

數(shù)據(jù)顯示，北京五環(huán)內(nèi)二手房均價(jià)已達(dá)每平方米12000元左右，而天津城區(qū)2007年二手房均價(jià)每平方米6500元，2008年季度，天津主流房地產(chǎn)成交均價(jià)為7049元／平方米，而北京四環(huán)內(nèi)均價(jià)為16935元／平方米，四環(huán)至五環(huán)為16500元／平方米，仍存在較大差價(jià)，相差懸殊。天津房?jī)r(jià)雖然增長較快，但是比北京還是低1／3左右，相對(duì)北京的高房?jī)r(jià)來說，天津房?jī)r(jià)有著明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，投資空間顯而易見。對(duì)北京人來說是很大的誘惑。由于價(jià)格相對(duì)較低，北京人到天津購房由來已久，京津城際鐵路開通對(duì)整個(gè)天津樓市而言是一大利好?，F(xiàn)在天津北辰、武清等區(qū)域的樓盤，售樓廣告對(duì)象已直指北京人，并開始將“京津城鐵”作為賣點(diǎn)。京津城鐵對(duì)沿線的地產(chǎn)確有拉動(dòng)作用，京津一體化的步伐越來越快。京津城際鐵路的開通會(huì)對(duì)天津樓市帶來不小的影響。作為站點(diǎn)的武清區(qū)和天津站周邊樓市會(huì)迎來新一輪開發(fā)開放熱潮。一些知名的北京開發(fā)商在天津拿地的欲望越來越強(qiáng)。

黃偉：京津城鐵的開通，對(duì)京津地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)與發(fā)展無疑起到了強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。兩座城市相隔近200公里的距離，1個(gè)多公里的路程被縮減了一半，空間距離通過時(shí)間距離的縮短，而使其區(qū)位重要性發(fā)生根本改變。我想，京津城鐵的投入使用，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)較為深遠(yuǎn)的影響，就是房地產(chǎn)區(qū)位重要性被大大的降低。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)以往經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目地理位置決定著房地產(chǎn)價(jià)格的高低，人們購置房產(chǎn)時(shí)其所處區(qū)位與周邊繁華程度為頭要考慮和關(guān)注因素，京津城鐵大大地縮短路程讓人們對(duì)空間距離有了重新認(rèn)識(shí)，在無形中改變了人們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目地理位置先進(jìn)重要性的判定。舉例來說，同樣辦公在北京南城的人群，若生活分布于北京的東、西、北城等各區(qū)，辦公與居住各自的空間距離均不少于15公里，有些甚至?xí)_(dá)到30公里以上，而北京上、下班高峰期間，巨大的車流量使行車速度不會(huì)超過10公里/公里，因此這些人群每日用于上、下班的時(shí)間基本都在2-3公里之間。而居住在城鐵天津一段的群體，從天津搭乘城鐵僅需30時(shí)辰就可抵達(dá)北京南站，時(shí)間優(yōu)勢(shì)一目了然。同時(shí)我認(rèn)為，京津兩地房地產(chǎn)價(jià)格差異，也將使北京城南中低收入人群選擇天津置業(yè)的可能性進(jìn)一步加大。舊時(shí)北京各城區(qū)一直流傳著“東貴西富、南窮北賤”說法，南城曾經(jīng)是廣大窮苦群體的聚居地，直至今日，北京城雖經(jīng)數(shù)十年的建設(shè)，但人們對(duì)南城的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)未被完全消除和改變，南城房?jī)r(jià)較北京其他城區(qū)相對(duì)偏低，盡管如此，南三環(huán)及南四環(huán)的房?jī)r(jià)仍在1萬元／平方米以上。而咫尺之遙的天津，同等類型地段的房?jī)r(jià)要比北京低出30-40％左右，明顯而誘人的房地產(chǎn)價(jià)差，著實(shí)會(huì)讓不少工薪心動(dòng)和向往。京津城鐵使人們看到了異地置業(yè)的商機(jī)，這種廣泛流行于美國、日本的“一地辦公、另一地居住”方式，將會(huì)逐步成為—種新的時(shí)尚，成為人們另一種居住方式的重要選項(xiàng)。

不僅如此，我還認(rèn)為，京津城鐵的開通為房地產(chǎn)開發(fā)商未來發(fā)展又提供一個(gè)新的契機(jī)。頭先，京津城鐵將會(huì)帶動(dòng)城南周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮，從而調(diào)動(dòng)和提升開發(fā)商投資建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的熱情。城鐵貫通使北京城南與天津、廊坊地區(qū)連成一片，成為一個(gè)大的經(jīng)濟(jì)走廊，各區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互補(bǔ)與互動(dòng)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，從而使開發(fā)企業(yè)愿意投入重資建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)。其次，京津城鐵沿途分屬天津、河北與北京地界，各地區(qū)政策不同，土地價(jià)差較為明顯，開發(fā)商項(xiàng)目選擇余地大。再者，京津城鐵促進(jìn)北京城南地區(qū)居住群體向京外輻射區(qū)域良性分流，在減少城市建設(shè)壓力的同時(shí)，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了新的拓展空間。

朱凌波：按照目前的發(fā)展?fàn)顩r，奧運(yùn)過后，天津中高端項(xiàng)目的升值空間將可能在未來幾年內(nèi)得到釋放。

毛大慶：凱德置地今年將進(jìn)一步發(fā)力環(huán)渤海區(qū)域，是北京和天津。天津還沒有具體項(xiàng)目，但一切準(zhǔn)備工作已經(jīng)完成，正在積極接洽中。今年會(huì)在開發(fā)量上，項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)類型都有所增加，比如今年會(huì)介入保障房開發(fā)，增加物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)等。此外，加強(qiáng)投入的深度和廣度，如環(huán)渤海區(qū)域擴(kuò)大到天津等，長三角、珠三角均會(huì)有所深入。

高晗：北京目前的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)在向著郊區(qū)擴(kuò)展了，從今年的新開樓盤項(xiàng)目上來看，大多數(shù)在北京的郊區(qū)，開發(fā)商已經(jīng)紛紛認(rèn)識(shí)到其地段的未來潛力，郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在崛起，從京津城鐵所經(jīng)過的北京東南部郊區(qū)來看，亦莊、永樂店等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)均已受到軌道影響，開始有力度的建設(shè)，并且受到了購房者不小的關(guān)注，其實(shí)和城市軌道一個(gè)道理，京津鐵路從某種意義上可以看作是北京城鐵的外延，而從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，軌道的延伸肯定會(huì)對(duì)沿線房地產(chǎn)格局產(chǎn)生影響的，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)開發(fā)商蜂擁而至爭(zhēng)搶一杯羹，就如同2004年底八通線開通前后的兩年間通州沿線房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的直接變化一樣。

蘇寶煒：一端是政治和文化北京，另一端是交通、金融、制造業(yè)天津，只需30時(shí)辰，京津城際列車無疑將大大加速京津地區(qū)一體化進(jìn)程。城市交通作為整個(gè)城市的骨架，沿交通線發(fā)展是城市發(fā)展中普遍存在的現(xiàn)象。著眼長遠(yuǎn)，京津城際把北京、天津兩個(gè)直轄市緊密聯(lián)在一起，僅30時(shí)辰的路程，與同一城市的差異并不大。京津兩地可以利用各自的比較優(yōu)勢(shì)，分工合作，實(shí)現(xiàn)互利互惠的共同發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用也是顯而易見的，不僅可以降低區(qū)域往來時(shí)間成本，還可以提升區(qū)域價(jià)值，拉升區(qū)域房?jī)r(jià)。，軌道交通縮短區(qū)域往來時(shí)間，使城區(qū)與郊區(qū)聯(lián)系更加緊密，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)力度、房屋供應(yīng)量的增加，引導(dǎo)購房需求，快速形成新興居住區(qū)域，從而帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。第三，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)方向，促進(jìn)郊區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，調(diào)整整體市場(chǎng)供應(yīng)比例，促使更多中低價(jià)商品房入市，滿足大眾需求。沿線區(qū)域利益均沾，盤活市場(chǎng)。

宮萍：總體來說：一、增加區(qū)域房產(chǎn)的升值潛能，相比較周邊地區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度更大；二、對(duì)業(yè)主心態(tài)的影響，業(yè)主洞察到區(qū)域房產(chǎn)的潛力，從而心態(tài)也較之以前更高，逐步提高房產(chǎn)報(bào)價(jià)；三、受到客戶的關(guān)注，一部分長期往返于京津，兩地業(yè)務(wù)往來頻繁的群體會(huì)關(guān)注沿線房產(chǎn)項(xiàng)目；同時(shí)也有部分投資客會(huì)看好區(qū)域未來，從而進(jìn)一步提高了區(qū)域房產(chǎn)的需求量。北京站點(diǎn)區(qū)域具體影響程度分析如下：

1．南站周邊：該線路起點(diǎn)是北京南站，據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該站點(diǎn)周邊無在售一手項(xiàng)目，周邊開陽里、清芷園、世紀(jì)金色嘉園等項(xiàng)目目前二手商品房的成交均價(jià)為18000元／平方米左右，而在線路全線貫通的去年12月份，這幾個(gè)項(xiàng)目的二手商品房成交價(jià)格介于16000-17000元／平方米之間。雖然目前該區(qū)域仍然是延續(xù)了整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增幅趨緩的態(tài)勢(shì)，并且消費(fèi)者的觀望情緒仍舊比較濃重，但業(yè)主們普遍看好北京南站即將恢復(fù)運(yùn)營和京津城市鐵路的開通運(yùn)行將給周邊樓市帶來的益處，因此心氣都比較高，房屋報(bào)價(jià)也都比較高。當(dāng)然，我們也不可忽略該線路開通后的客流量、交通費(fèi)用成本等信息還未明朗，消費(fèi)者仍將觀望再做出置業(yè)決定，因此該區(qū)域目前的樓市交易仍然不夠活躍。

2．亦莊地區(qū)：在亦莊站附近的樓盤項(xiàng)目比較多，如下表所示案例：

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項(xiàng)目名稱 目前價(jià)格(08年06月) 價(jià)格(07年12月) 變化幅度(08．06比07．12)

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星島假日 12500左右 12000 ＋4．2％

新康家園 10300左右 10000

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