盡管六月廣州樓市與漸熱的天氣有鮮明反差，但仍有品牌開發(fā)商取得不俗業(yè)績(jī)。6月15日，合景泰富花都天湖峰境全新二期“晶藍(lán)灣畔”面世，頭推150套單位，開盤即售50套，成交金額約4000萬元。

實(shí)際上，花都這塊早為眾多知名開發(fā)商所追崇。祈福集團(tuán)董事長彭磷基表達(dá)了“一直看好花都”的理由：這里除擁有機(jī)場(chǎng)、珠寶、皮革、汽車等四大經(jīng)濟(jì)支柱的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，還有政策優(yōu)惠，吸引了海內(nèi)外大批企業(yè)進(jìn)駐花都，促進(jìn)了花都各行業(yè)的發(fā)展和興旺。隨著新機(jī)場(chǎng)二期工程的建設(shè)、汽車城、珠寶城等投入使用，將使更多的人選擇來花都居住和工作。

正是基于這樣的發(fā)展前景，花都作為廣州北優(yōu)戰(zhàn)略的橋頭堡，注定了成為北部居住和投資的未來新城。

未來人居的方向

在《廣州市2020城市總體發(fā)展戰(zhàn)略》中，明確提出了要建立完善的住房供應(yīng)體系，住房發(fā)展基本達(dá)到總量平衡，結(jié)構(gòu)合理，“宜居”問題被擺上頭位。

花都豐富的山水資源和優(yōu)美環(huán)境，是較為人稱道的地方，也使之成為廣州的“后花園”?；ǘ加猩角嗨愕耐踝由缴止珗@和省級(jí)旅游度假勝地—芙蓉度假區(qū)，又有文化內(nèi)涵豐富的圓玄道觀，還有頗具歷史價(jià)值的洪秀全故居和資政大夫祠等眾多旅游景點(diǎn)。

作為“北優(yōu)”的，花都布滿了山山水水，江河湖泊，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了很好的先天條件。花都與清遠(yuǎn)市交界處的王子山森林公園，森林覆蓋率達(dá)到87．4％，被喻為廣州的“世外桃源”。

花都區(qū)作為廣州北部生態(tài)保護(hù)區(qū)的組成部分，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的前提下，更注重環(huán)境上的保護(hù)，據(jù)了解，政府將投入超過3億開發(fā)市區(qū)3大生態(tài)公園(包括馬鞍山公園等)，進(jìn)一步優(yōu)化花都城區(qū)環(huán)境，這種天然優(yōu)勢(shì)促使大量廣州市民關(guān)注花都樓市。

“花都緊緊圍繞‘優(yōu)’字做文章，堅(jiān)持綠色發(fā)展，叫停、關(guān)閉污染大、附加值低的企業(yè)，從嚴(yán)控制污染企業(yè)的引進(jìn)，大力發(fā)展無污染或污染少、附加值高的產(chǎn)業(yè)，營造良好的人居環(huán)境。”花都區(qū)人民政府區(qū)長王中丙認(rèn)為，良好的生態(tài)環(huán)境是花都的財(cái)富。

除了得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，交通、房產(chǎn)項(xiàng)目大型和配套設(shè)施日臻完善也是花都未來發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)。

美林基業(yè)集團(tuán)人士認(rèn)為，花都板塊有兩個(gè)“優(yōu)”：一是自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)，二是居住環(huán)境優(yōu)。隨著廣州城市化的進(jìn)程，富裕人群居住走向郊區(qū)，花都板塊將有更廣闊的發(fā)展前景。

產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)、吸引投資

經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，花都房地產(chǎn)得到迅速發(fā)展。2007年房地產(chǎn)投資為41．41億元，增長47．49％，銷售金額47．611億元，增長22％，2007年被譽(yù)稱樓盤的花都年。

“2008年是花都的管理年?！被ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長王鏡新表示，花都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷起步發(fā)展調(diào)整和高速發(fā)展，現(xiàn)在轉(zhuǎn)入了一穩(wěn)定的發(fā)展階段?；ǘ紩?huì)繼續(xù)打造金山綠地碧水工程，今后幾年，將繼續(xù)做大、做好第三產(chǎn)業(yè)，使花都二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，抓好地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，盤活土地，充分發(fā)揮花都的交通優(yōu)勢(shì)，加快已經(jīng)投入建設(shè)的大房地產(chǎn)項(xiàng)目，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

除了中長期的發(fā)展前景，對(duì)于眾多房地產(chǎn)商而言，在廣州城區(qū)拿地成本已經(jīng)日益高昂，而花都以土地資源豐富、地價(jià)低廉成為新選擇。2008年下半年的花都區(qū)樓市，無論從供應(yīng)量還是從開發(fā)企業(yè)的行業(yè)地位上看，在廣州各區(qū)域都分量。這里，云集了萬科、祈福、合景泰富、保利、雅居樂、美林、新鴻基、中房等知名開發(fā)企業(yè)，加上一直深根于花都的本地實(shí)力派，該區(qū)域樓市在產(chǎn)品、配套、形象與服務(wù)等方面的競(jìng)爭(zhēng)門檻顯然將不斷提升。

今年6月份，僅全新樓盤就有桃花源、保利城、圣普拉多，九龍湖、軒逸花園、萬虹花園等，產(chǎn)品類型更加豐富多彩，從一千多平方米的巨無霸別墅到二三十平方米的單身公寓，還有備受關(guān)注的廣州較低限價(jià)房——2800元／平方米的風(fēng)神公社。根據(jù)經(jīng)緯行研究較新提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，花都下半年將有超過萬余套的供應(yīng)量，位居全市前列。

光大地產(chǎn)廣州公司營銷副總經(jīng)理張建強(qiáng)認(rèn)為，花都和番禺都是未來土地供應(yīng)較多的區(qū)域，所以眾多知名地產(chǎn)商進(jìn)入是正常的，而且花都有國際機(jī)場(chǎng)，有汽車、皮具產(chǎn)業(yè)，還有一定的旅游資源，所以對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)還是有一定的資源支撐。

花都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展跟該區(qū)四大產(chǎn)業(yè)相關(guān)，因?yàn)橛兴拇螽a(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，花都樓市有了更大的自主性和獨(dú)立性，比華南板塊的發(fā)展更為健康成熟。頭先是空港、汽車業(yè)，機(jī)場(chǎng)物流與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地加快建設(shè)和聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運(yùn)已落戶，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)向機(jī)場(chǎng)周邊集聚，機(jī)場(chǎng)北出口正規(guī)劃建設(shè)華南地區(qū)的航空物流；在汽車業(yè)方面，東風(fēng)日產(chǎn)汽車研發(fā)、36萬臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)工廠已建成，形成了汽車產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展體系。航空物流從業(yè)員人群就業(yè)穩(wěn)定、收入較高，形成了強(qiáng)勁的購購力。此外還有皮革皮具業(yè)和珠寶金銀頭飾產(chǎn)業(yè)，這兩大產(chǎn)業(yè)人群也是花都商品房的主要客戶群。

廣東省機(jī)場(chǎng)管理集團(tuán)公司總裁劉子靜表示，目前空港經(jīng)濟(jì)已成為花都區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁引力，隨著白云機(jī)場(chǎng)成為樞紐機(jī)場(chǎng)，花都城市發(fā)展將與白云機(jī)場(chǎng)的發(fā)展密不可分。

據(jù)悉，根據(jù)廣東省機(jī)場(chǎng)“十一五”規(guī)劃，到2010年，白云機(jī)場(chǎng)要初步建成亞太地區(qū)綜合性航空樞紐，旅客吞吐量超過 4000萬人次，貨運(yùn)量達(dá)到100萬一200萬噸，分別進(jìn)入世界前20位和前15位。

而聯(lián)邦快遞等各項(xiàng)工程進(jìn)展順利，特別是聯(lián)邦快遞2008年底投入使用，加工物流保稅區(qū)將可化聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運(yùn)的業(yè)務(wù)能力。機(jī)場(chǎng)與花都是“筑巢引鳳”的關(guān)系，隨著機(jī)場(chǎng)建設(shè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，花都進(jìn)行空港經(jīng)濟(jì)建設(shè)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，是時(shí)候吸納對(duì)樞紐機(jī)場(chǎng)依賴較強(qiáng)的電子、生物醫(yī)藥等企業(yè)進(jìn)入。

據(jù)此，合富輝煌頭席分析師黎文江認(rèn)為，花都房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨發(fā)展時(shí)機(jī)?？崭?、汽車、珠寶、皮革、物流等產(chǎn)業(yè)落戶花都，使得產(chǎn)業(yè)人口將增加，2010年將發(fā)展到120萬。其次是洼地效應(yīng)。資本向低成本流動(dòng)，花都成本低、利潤高，因此發(fā)展商在花都開發(fā)了很多地產(chǎn)；從市民的角度來講，花都很適宜居住、房?jī)r(jià)也低。

看好未來發(fā)展趨勢(shì)

2008年六月期間，花都多數(shù)樓盤降價(jià)促銷的廣告不少，銷售的看樓客卻。盡管如此，這并不影響業(yè)界看好花都前景的信心。

廣州光大花園地產(chǎn)目前在花都還沒有項(xiàng)目，但光大一直沒有放棄對(duì)花都板塊的關(guān)注。談到花都時(shí)下遭遇的問題，張健強(qiáng)認(rèn)為，花都目前與廣州的連接交通還沒有很大改善，目前花都的供應(yīng)量已經(jīng)很大，如果單靠區(qū)域消化壓力比較大；花都的區(qū)域定位，其實(shí)也不是十分明晰，不像珠江新城、琶洲、甚至番禺，市政的規(guī)劃是在明確可見的情況下不斷落實(shí)完善。但花都除了機(jī)場(chǎng)搬遷后，汽車工業(yè)區(qū)落實(shí)后，關(guān)于其他一些市政規(guī)劃其實(shí)很少看到有不斷的變化，比如輕軌、**，大型商業(yè)或市政配套設(shè)施的完善等。

所以花都目前只能吸引區(qū)域本身的生意老板，工作白領(lǐng)，對(duì)于廣州的拉動(dòng)更主要是南航機(jī)場(chǎng)相關(guān)人士，當(dāng)然還有一些喜歡環(huán)境好和投資的高端客，這些人本來就不在乎區(qū)域，而只是關(guān)注具體的項(xiàng)目情況，覺得好就可以出手。但除上述人士外，其他的廣州主流人群，如白領(lǐng)就不能吸引過去了，這不像番禺。“光大一直在尋找合適的地塊和市場(chǎng)機(jī)遇的契機(jī)?！睆埥?qiáng)表示。

知名地產(chǎn)人士吳定金認(rèn)為，這主要是由于郊區(qū)樓市易于受到新政影響，不像于市樓盤那樣堅(jiān)挺。一旦遇到風(fēng)吹草動(dòng)，較新受影響的往往就是需求不夠剛性的郊區(qū)。此外，花都樓盤的客戶群，除新華鎮(zhèn)外，基本以度假客、投資客為主。這部分購家撤場(chǎng)，現(xiàn)在購購欲望并不迫切，故不急于入市。而本地消費(fèi)群體的購購力因?yàn)榍皫啄甑闹脴I(yè)投資，要重新提升到一個(gè)新臺(tái)階需要時(shí)間和過程。加上國內(nèi)外不確定性因素依然較多，如較近爆發(fā)的越南金融危機(jī)，有可能產(chǎn)生溢出效益，有可能使得中國經(jīng)濟(jì)受到波及，信心受挫，經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩。

而對(duì)于樓市下半年是否回暖，吳定金認(rèn)為，可能性還是存在的：國家層面的利好缺乏，但可發(fā)揮的空間比較大，只要有利好出臺(tái)，樓市就會(huì)大大受益。此外，隨著價(jià)格的下跌，需求逐漸可以支撐；第四季度屬于傳統(tǒng)旺季，有助打破觀望。

這樣的觀點(diǎn)，也得到雅居樂地產(chǎn)有關(guān)人士的贊同。“目前的市場(chǎng)形勢(shì)，企業(yè)需要扎實(shí)地做好產(chǎn)品，樹立企業(yè)的品牌形象。而長遠(yuǎn)來看，區(qū)域可供開發(fā)的土地日漸減少，郊區(qū)將被提升為廣州人置業(yè)的主要區(qū)域。屆時(shí)，交通、生活配套也逐漸完善，中長期前景是廣闊的。”據(jù)悉，雅居樂地產(chǎn)在花都的三個(gè)項(xiàng)目已基本結(jié)束，目前正籌備下半年新盤的開張，并在原有的花都土地儲(chǔ)備量上，繼續(xù)尋找合適的地塊開發(fā)物業(yè)。

配套、產(chǎn)品、規(guī)劃，一個(gè)都不能少

對(duì)于郊區(qū)樓盤的出路，業(yè)內(nèi)人士也獻(xiàn)策。黎文江認(rèn)為，遠(yuǎn)郊樓盤要在目前的市場(chǎng)狀態(tài)下取得較好的成績(jī)，頭先較為關(guān)鍵的是政府有關(guān)部門要做好公共交通系統(tǒng)等市政配套，解決住在遠(yuǎn)郊樓盤的業(yè)主的交通出行問題；其次，則是各大樓盤要配合政府有關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的政策進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)，才能在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中取得領(lǐng)跑。

華南板塊的快速發(fā)展，離不開華南快線的帶動(dòng)。但這樣的契機(jī)在花都似乎仍有欠缺，以致廣州居民外區(qū)置業(yè)受到抑制。張健強(qiáng)認(rèn)為，花都前景制約是交通。如果政府有明確的交通投入，使花都跟廣州的時(shí)間距離更短，就會(huì)有很好的前景。

郊區(qū)樓盤素以價(jià)格低廉著稱，在樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，企業(yè)經(jīng)常打出“價(jià)格戰(zhàn)”。廣州市寒同投資有限公司總經(jīng)理韓世同則表示，除了價(jià)格之外，遠(yuǎn)郊樓盤還應(yīng)利用自身的優(yōu)勢(shì)，不放棄對(duì)投資客的吸引。同時(shí)，各大樓盤也要加強(qiáng)交通系統(tǒng)的構(gòu)建力度，比如開通樓巴以吸引頭次置業(yè)者的到來。另外，一些以旅游、度假為主導(dǎo)的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，也可利用與旅行社、酒店和中介機(jī)構(gòu)，采取度假與經(jīng)營相結(jié)合的方式，解決好度假型購家房子日常的利用、維護(hù)問題，自然會(huì)吸引更多的度假型購家的到來。

“區(qū)域規(guī)劃和定位一定要明確。以花都山前大道為例，在生態(tài)條件允許的情況下，強(qiáng)調(diào)以居住為主，圍繞這個(gè)規(guī)劃去做，安排人口、地產(chǎn)項(xiàng)目，以不破壞生態(tài)條件前提下，算出配套設(shè)施，再根據(jù)地產(chǎn)服務(wù)設(shè)施進(jìn)行再評(píng)估。該共享的要共享，不足的要彌補(bǔ)?！睆V州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院高端工程師韋夢(mèng)鹍表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。

“基于政府舉措力度大、空港經(jīng)濟(jì)和汽車等產(chǎn)業(yè)的輻射與帶動(dòng)、產(chǎn)業(yè)人員整體

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