1、公積金“沖還貸”是怎么回事？如何辦理？

購房人的公積金可以用來沖還所借購房貸款，簡稱“沖還貸”。住房公積金購房貸款、

住房組合貸款、商業(yè)性住房貸款的購購所有權(quán)住房的借款人，均可辦理提取還貸，包括基本

公積金和補(bǔ)充公積金。公積金沖還貸通常采用“余額還貸法”方式，即用提取的住房公積金

全部歸還住房貸款余額，在正常還款后多余資金全部用于提前歸還貸款本金。此外，建設(shè)銀

行還提供“逐月還貸法”方式，即逐月從委托人的帳戶上按順序提取公積金還貸，對不足月

還款的部分，再扣取主貸人的儲蓄卡（或信用卡）中的金額。

“沖還貸”時間安排如下：

（1）借款人一年可提取一次住房公積金歸還住房貸款。

（2）借款人辦理委托與劃款時間分離，銀行全年受理借款人辦理委托。

（3）“余額還貸法”集中在每年4月份和9月份由貸款銀行自動劃款。

（4）“逐月還貸法”于簽定委托書后的2個月后逐月劃款。

2、還款有幾種方式可供選擇？

目前一般有三種還款方式，一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。其中

一次還本付息法主要用于貸款期限為一年（或一年以下）的個人住房貸款，即借款人在貸款

到期日前一次性還清貸款本息，利隨本清。對于一年期以上的個人住房貸款則有等額本息還

款法和等額本金還款法兩種可供選擇。

等額本息還款法和等額本金還款法均采取利隨本清的原則，隨著剩余本金逐月減少，利

息都將逐月遞減。等額本息還款法每月以相等的額度償還貸款本息，由于每月還款額中利息

部分逐月遞減，相應(yīng)本金部分逐月遞增；等額本金還款法每月以相等的額度償還貸款本金，

由于貸款利息隨本金逐月遞減，每月還款額亦將逐月遞減。

“等額還款法”公式如下：

貸款本金×月利率

每月等額還款本息=貸款本金×月利率＋-----------------------------

(1＋月利率)×還款月數(shù)－1

“等額本金還款法”公式如下：

貸款本金

月還款額=-----------------＋（貸款本金－已歸還貸款本金）×月利率

總還款月數(shù)

3、個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款所分別收取的擔(dān)保費(fèi)與保險費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)有何不同？

個人住房公積金貸款由上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司為借款人提供購房擔(dān)保，借款人根據(jù)不

同借款年限按借款額的不同擔(dān)保費(fèi)率支付一定擔(dān)保費(fèi)，即擔(dān)保費(fèi)=貸款額×借款年限相對應(yīng)

擔(dān)保費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而個人住房商業(yè)性貸款按二○○一年九月十日頒布上海市個人抵押住房綜

合保險條款規(guī)定，其計費(fèi)方式同擔(dān)保費(fèi)計費(fèi)方式相同，保險費(fèi)=借款額×借款年限相對應(yīng)保

險費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、如何辦理個人住房組合貸款？

辦理個人住房組合貸款將由貸款銀行直接受理組合貸款中兩項貸款申請。借款人需同時

填寫《住房公積金擔(dān)保貸款申請書》和商業(yè)銀行《個人住房商業(yè)性貸款申請表》，銀行將對

個人住房商業(yè)性貸款進(jìn)行審批，同時對借款人的住房公積金擔(dān)保貸款資格及額度進(jìn)行查詢和

確認(rèn)，在審批同意和確認(rèn)通過后，同時簽署兩項借款合同。

5、個人住房貸款利率調(diào)整后，借款人還款利息如何變動？

根據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，如遇中國人民銀行利率調(diào)整，新發(fā)

放貸款將執(zhí)行新貸款利率，已發(fā)放貸款將于次年年初執(zhí)行新貸款利率，并根據(jù)貸款帳戶中的

剩余本金、剩余還款月數(shù)，按新貸款利率重新計算分期還款額。

若調(diào)整逾期罰息率，則貸款銀行將按上述規(guī)定同時調(diào)整個人住房貸款到期逾期罰息率及

違約金率。

根據(jù)借款合同約定，貸款銀行遇中國人民銀行利率調(diào)整，則按規(guī)定執(zhí)行新貸款利率，且

不再書面通知借款人。

6、如果借款人打算將所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，對原借款合同需辦理什么手續(xù)？

需辦理借款人變更手續(xù)，所謂借款人變更是指由于合同中的債務(wù)需要轉(zhuǎn)移，對原借款合

同中的借款人和相應(yīng)的抵押人進(jìn)行變更。變更借款人一般需滿足以下條件：1、借款人或代

理人和變更后的借款人需持本人身份證同時提出申請，在提出申請時提供有關(guān)債務(wù)轉(zhuǎn)移證

明，以及銀行個人住房貸款所需借款人資料；2、變更后的借款人必須具備與原借款合同相

適應(yīng)的借款人資格；3、借款人申請變更時需提供原抵押物所有共有人和變更后所有共有人

的書面同意；4、借款人必須還款正常。

7、如果借款人經(jīng)濟(jì)收入發(fā)生變化，還款壓力較大，有什么辦法解決？

可以通過延長借款期限，同時辦理調(diào)整分期還款額來降低還款壓力，解決目前困難。延

長借款期限一般需滿足以下條件：1、貸款未到期；2、借款人必須正常還款；3、借款人申

請借款期限延長（或縮短）只限一次，且延長期限不超過原借款期限一半。借款人借款期限

延長后，原借款期限與延長期限之和不超過30年，且借款到期日不得超過借款人年齡70

周歲。

8、如果借款人想要增減產(chǎn)權(quán)共有人，應(yīng)辦理什么手續(xù)？

需辦理變更抵押物共有人手續(xù)。變更抵押物共有人是指在原借款合同項下的借款人不變

更的前提下，由于原借款合同和抵押合同中的借款所購房屋（抵押物）的產(chǎn)權(quán)人增加或減少，

而需要對原抵押合同有關(guān)條款進(jìn)行變更。變更抵押物共有人一般需滿足以下條件：1、借款

人申請變更時需提供有關(guān)證明文件（如婚姻證明、出讓證明等）及變更理由；2、借款人申

請變更時需提供原抵押物所有共有人和變更后所有共有人的書面同意；3、借款人必須還款

正常。

建行銀行上海市分行個人住房貸款主要產(chǎn)品一覽表

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貸款品種 貸款對象 貸款范圍 目前較高可貸比例

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住房公積金貸款 本市城鎮(zhèn)居民 在本市繳存住房公積金并符 較高為房價的80%

合貸款條件的本市職工 （較高限額13萬元）

住房商業(yè)性貸款 本市城鎮(zhèn)居民、外省市 在本市購購住房并符合貸款 較高為房價的80%

在滬工作人員 條件

住房組合貸款 本市城鎮(zhèn)居民 同時滿足公積金貸款和商業(yè) 較高為房價的80%

性貸款條件

樓盤合作貸款 本市城鎮(zhèn)居民 1、所購住房屬于合作樓盤 較高為房價的80%

2、開發(fā)商與建行有銷售合作協(xié)議

住房基金合作貸款 合作企業(yè)的職工 企業(yè)與建行簽訂住房基金合作協(xié)議 較高為房價的80%

農(nóng)業(yè)戶口人員貸款 本市農(nóng)業(yè)戶口人員 1、購購戶口所在縣（區(qū)）城鎮(zhèn)商 較高為房價的60%

品房；2、參加住房儲蓄取得貸款

資格或購購合作樓盤住房

再交易住房貸款 本市城鎮(zhèn)居民 通過與貸款行合作的置換公司購購 較高為房價的70%

(二手房) 或置換新舊住房

外省市人員貸款 在滬工作 所購住房屬于合作樓盤或所在企業(yè) 較高為房價的80%

與貸款行簽定合作協(xié)議

個人商業(yè)用房貸款 本市城鎮(zhèn)人員 具有完全產(chǎn)權(quán)可以流通的商業(yè)用房 較高為商業(yè)用房價的

出國人員和部分 持有中國護(hù)照的人士、港 購購本市商品房 60%

境外人士住房貸款 澳臺人士和外國國籍人士 較高為房價的80%

非樓盤合作商業(yè)性 本市城鎮(zhèn)人員 購購本市商品房 較高為房價的80%

貸款

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個人住房公積金貸款萬元還本息金額表（等額還款法）

單位：元

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年份 月數(shù) 月利率 年利率 月還款額 本息總額 總利息

（%） （%） （元） （元） （元）

------------------------------------------------------------------------------------------

1 12 3 3.6 到期一次 10360.00000 360.00000

還本付息

2 24 3 3.6 432.47107 432.47107 379.30567

3 36 3 3.6 293.46378 293.46378 564.69608

4 48 3 3.6 224.00501 224.00501 752.24070

5 60 3 3.6 182.36563 182.36563 941.93759

6 72 3.375 4.05 156.67975 156.67975 1280.94206

7 84 3.375 4.05 136.91834 136.91834 1501.14053

8 96 3.375 4.05 122.12548 122.12548 1724.04633

9 108 3.375 4.05 110.64493 110.64493 1949.65282

10 120 3.375 4.05 101.48294 101.48294 2177.95254

11 132 3.375 4.05 94.00710 94.00710 2408.93715

12 144 3.375 4.05 87.79582 87.79582 2642.59748

13 156 3.375 4.05 82.55720 82.55720 2878.92354

14 168 3.375 4.05

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