投資的概念就意味著用投入的成本換取收入。在房產(chǎn)投資中，大部分投資都是通過租金的形式回收的。采用合理的方法進(jìn)行分析，對(duì)于投資行為十分重要。

的分析主要看率和投資回收周期兩個(gè)參數(shù)。率反應(yīng)的是短時(shí)期內(nèi)投資價(jià)值的大小。而投資回收周期將對(duì)所投資的物業(yè)進(jìn)行長期考驗(yàn)，直到投入的成本全部回收的那天，計(jì)算回收時(shí)間的長短。前者側(cè)重短時(shí)期內(nèi)的投資效果，后者更多的考慮資金的時(shí)間價(jià)值，從回收周期的角度體現(xiàn)投資的價(jià)值。

以位于東三環(huán)雙井橋西北側(cè)的富力城為例。目前富力城三期在售均價(jià)為10500元/平方米，主力戶型為140～180平方米的三居。如購購142平方米的三居，總價(jià)為149萬元。參照目前富力城的實(shí)際租賃價(jià)格，三居的月租金在8000元左右。下面將分別按照房款一次付清和頭付三成其余二十年按揭兩種投資方式進(jìn)行分析。

投資方案一：

一次性付清房款后進(jìn)行出租，租金按8000元/月計(jì)算。

采用租金回報(bào)率分析法：月租金×12/總價(jià)

這個(gè)公式考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，但沒有考慮全部的投入和支出，如契稅、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，也沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此可以簡單計(jì)算租金的年回報(bào)率，但不適用于計(jì)算按揭付款的投資方案。

依照這個(gè)公式，可以計(jì)算年約為6.4%

　投資方案二：

頭付三成，其余做二十年按揭，租金按8000元/月計(jì)算。

這樣投資者付出頭付款約為44.7萬元，月均還款7068元。

采用租金回報(bào)率法：（月租金－月供）×12/頭付款

這種計(jì)算方法考慮了租金、月供和前期的主要投入，可以簡單分析按揭付款投資方案的年。

依照這個(gè)公式，可以計(jì)算出投資方案二的年約為2.5%。同樣依照這個(gè)公式，如果采用七成三十年按揭購購此房，月供只需5802元/月，年則可達(dá)到5.9%。

從以上分析來看，采用不同的投資方案對(duì)投資的回報(bào)有很大影響。房產(chǎn)投資的成本主要是購房的頭付款和購房所需的稅費(fèi)。通常來看，將頭付款降低、貸款年限拉長，可以減輕月供的壓力，并能夠讓投資的前期投入降低，從而獲得較高的。但銀行貸款額越高、貸款年限越長，需要付出的利息更多，并加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。相反，提高頭付比例、縮短貸款時(shí)間，雖然會(huì)增大月供壓力，降低，但貸款成本相對(duì)較低。

今年以來，政府都在抑止房地產(chǎn)的短線投機(jī)行為。但從中長線來看，目前房產(chǎn)投資的年回報(bào)率普遍在5%左右，房地產(chǎn)仍是較安全的投資產(chǎn)品之一。

但投資與風(fēng)險(xiǎn)是并存的，投資必然面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。雖然風(fēng)險(xiǎn)無法規(guī)避，但可以在投資項(xiàng)目的選擇上降低風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的有以下幾點(diǎn)：

分散投資成本，在資金允許的情況下選擇更多的投資項(xiàng)目，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；

選擇率高的項(xiàng)目，但要合理預(yù)測(cè)高回報(bào)能維持的時(shí)間；

不要盲目選擇投資熱點(diǎn)區(qū)域，應(yīng)選擇具有的區(qū)域；

不要為了追求高回報(bào)而忽視成本。

　　　　　(作者：中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司)

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