如果說去年底是一手開發(fā)商掀起了一波打折促銷高潮的話，如今二手房東們的降價則顯得是細(xì)水長流、慢慢蔓延。

　　根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，上海二手房價格指數(shù)正在回落，而降價范圍也從外圍擴大至一貫堅挺的城區(qū)，并呈現(xiàn)“外圍降得多，降得深”的態(tài)勢，總的來說，降價10%左右的比較普遍。

　　降價一成你購嗎？從成交數(shù)據(jù)來看，心動并且行動的購房者并不多。記者采訪發(fā)現(xiàn)，在一片看跌聲中，購房者期待在降20%甚至更低的點抄底。

　　【市場】

　　1 外圍降得“多”降得“深”

　　上海中原地產(chǎn)近日公布的月度報告顯示，2012年1月份全市二手住宅成交均價23847元/平方米，環(huán)比去年12月份基本持平。而從經(jīng)過偏差修正的領(lǐng)跑指數(shù)表現(xiàn)來看，2012年1月份環(huán)比上月繼續(xù)下降2.33%，12個樣本區(qū)域指數(shù)環(huán)比上月全線下滑。其中，靜安、楊浦區(qū)域指數(shù)降幅。如昌平路板塊的“靜安晶華園”，新閘路板塊的“上海壹街區(qū)”、“靜安楓景”，1月價格降幅分別高達(dá)6.45%、9.49%、12.64%。

　　“從整個上海的二手市場來看，相比過去房價的較高點，現(xiàn)在的成交價格都有10%，甚至15%的降幅。 ”該份報告的主要負(fù)責(zé)人上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍向記者表示。而降幅一方面是得益于房東心態(tài)的調(diào)整，主動調(diào)低掛牌價，另一方面，在實際交易中，議價空間也在變大，較后成交時房東一般還會在價格上有所讓步。

　　對目前二手房的降價態(tài)勢，宋會雍概括為外圍降得 ‘多’，降得‘深’。 “外圍區(qū)域在一手樓盤的帶動下，二手房降價比較普遍，因面向廣大剛需客戶，少量的降幅便可以換取成交。而區(qū)域房源稀缺，價格扛得住，降價的數(shù)量有限，但面向改善型客戶，小幅降價未必奏效房東要更‘深’得降價了。比如，外圍區(qū)域可能是10套房源，有8個房東降了5%，而市的10套房源，可能只有2套降價，但這2套的降價幅度會在10%以上?！?/p>

　　2 只降一成“脫手慢”

　　張劍東是德佑地產(chǎn)中二區(qū)區(qū)域經(jīng)理，主管北靜安、常熟路、中遠(yuǎn)兩灣城等區(qū)域的多家市區(qū)門店。他向記者表示，當(dāng)前市場是毫無疑問的“購方市場”，房東的成交價格低于報價10%-15%是常有的事，只降一成？未必夠用啦。

　　以“靜安晶華園”為例，該樓盤均價在4萬元/平方米左右，每套售價400-600萬元。 “降價10%-15%比較普遍，不能說沒有吸引力，但很難立刻成交，從掛牌到有人付意向至少也要一兩周，但少量降價15%-20%的房源通常一兩天就能出手了。 ”張劍東介紹道。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)政立路店經(jīng)理夏琪表示，在楊浦五角場板塊，約有三分之一的業(yè)主在春節(jié)期間主動降價，在原房屋總價上降低5-10萬元。這類業(yè)主多為置換型，想購購中外環(huán)區(qū)域在售新盤，政策松動無望、且樓市成交低迷下，心態(tài)被迫放低，想通過降價快速回籠資金，而在售新盤打折促銷，也為其降價提供空間。

　　而在普陀長壽板塊，雖業(yè)主心態(tài)整體穩(wěn)定、降價占比未有擴大，但春節(jié)期間也出現(xiàn)了部分特價房源。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)膠州路店經(jīng)理劉奎介紹，在德怡苑、綠洲城市花園等小區(qū)，特價房業(yè)主的讓價幅度多在8%-12%。

　　3 成交量慣性低迷

　　采訪過程中，記者向部分市區(qū)門店中介經(jīng)理了解二手房交易形勢，一些經(jīng)理直接坦言“沒有成交”，現(xiàn)在僅靠租賃和一手代理“撐起一片天”，足可見二手市場的低迷情境。

　　而數(shù)據(jù)也印證了這一點。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年1月上海中原全市二手房成交套數(shù)較2011年12月份大幅減少42.26%，與去年11月份低位值相比也減少32.87%，10個行政區(qū)域成交套數(shù)環(huán)比上月下滑。

　　宋會雍解釋，1月份的不景氣是意料之內(nèi)的，既是傳統(tǒng)淡季的一貫表示，也是去年下半年開始的低迷行情的慣性延續(xù)。

　　另外，“上海普通住房新標(biāo)準(zhǔn)”還未正式發(fā)文，也使得二手房購賣市場交易量受到一定影響。春節(jié)前，上海市市長 透露今年上海將調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)調(diào)整為330萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬元/套以下。而目前普通房優(yōu)惠主要體現(xiàn)在稅收上，非普通房契稅按3%征收，普通房契稅減半僅1.5%征收。這對某些接近新標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主來說，購賣成交價會有比較大的影響。

　　中原地產(chǎn)浦東新區(qū)張江湯臣分行的張書正經(jīng)理介紹，該區(qū)域中熱賣的房子在200萬元-300萬元之間，按照新標(biāo)準(zhǔn)，未滿五年的房子可節(jié)省約5-6萬元，已滿五年的房子則可省10幾萬元不等，是個不小的數(shù)目，這也讓一些客戶暫緩了購房計劃。

　　4 一二手倒掛仍存在

　　在一些一手樓盤的集中降價區(qū)，一二手倒掛現(xiàn)象依然存在，即便二手房交房快點，購房者自然會因價差更傾向于新盤，這也讓二手房的購賣陷入僵局。

　　宋會雍表示，嘉定、寶山等區(qū)域，一手樓盤降價明顯，但是很多二手房東卻不為所動。這部分房東主要是低價得房的動遷戶和早期投資客，無論未來降多少都有的賺，自然覺得沒有必要低位拋盤。

　　他同時認(rèn)為，從開發(fā)商的角度來看，無論是高端樓盤還是中低端，成交數(shù)字顯示前期的降價幅度已經(jīng)足夠完成消化，20%已經(jīng)是降價的底線，今年上半年加大降價幅度似乎沒有必要也沒有可能。這時，二手房東不妨將價格逐步往下靠，購房者們的心態(tài)也會隨之平穩(wěn)。

　　不過，也有不少中介經(jīng)理表示，春節(jié)后，特價房的數(shù)量減少了。

　　中原地產(chǎn)浦東新區(qū)張江城市經(jīng)典分行的孫經(jīng)理介紹，節(jié)后房東心態(tài)相比年前淡定許多，議價空間有所縮減。年前急需用錢的房東較多，價格讓步自然也大，議價空間不乏10%-15%的，但節(jié)后議價空間僅為5%左右。

　　【心態(tài)】

　　剛需客盼抄底

　　“只是降一成的話購房還是很吃力吧，我應(yīng)該不會考慮的，至少三成才有足夠吸引力吧。 ”面對記者的提問，在滬工作四年的“新上海人”曾先生表示。他向記者介紹，自己已經(jīng)決定扎根上海，購房目前還非必需，但也是遲早的事。 “如果有適合的房子，價格也有吸引力，就把這件大事在今年解決了。所以現(xiàn)在開始要特別關(guān)注一些理想的區(qū)域，一旦房價真的降很多，大家蜂擁而至，沒有準(zhǔn)備怎么行？ ”

　　像曾先生這樣寄希望于今年 “降到底”的人不在少數(shù)，而一些真正的剛需客也調(diào)整了購房周期，期盼“抄底”價購到心儀的房子。

　　德佑地產(chǎn)中二區(qū)張劍東經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在一個明顯的變化就是交易周期變長了。這一問題不只是表現(xiàn)在客戶挑選的時間長、看的房源多，而是明明有了心儀的房源，還是遲遲不能決定，有的客戶同一套房子看了三四次也沒有決定，這在過去是很少見的。

　　他告訴記者，通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查和實際接觸了解到，不少購房者的理想價格是下降三成甚至更多，但在房源本就很有限市板塊，這樣的大降幅未必會出現(xiàn)，購房者看跌的心態(tài)可能會使自己錯失現(xiàn)在這波下跌機會。

　　改善客被限貸“壓力山大”

　　張劍東告訴記者，除了心理預(yù)期的影響，調(diào)整政策的影響更加直接，市區(qū)域的主要客戶改善型需求者中，不少是被限貸政策擋在門外的。

　　記者從銀行和中介處了解到，改善型購房者“賣一購一”，只要先賣再購，便不受限購令制約，但是貸款記錄將成為購房過程中的枷鎖，頭付比例和貸款利率都會上調(diào)，冠上“套”后將承擔(dān)更多的購房成本。

　　目前，頭套房貸款利率有所松動，一般回歸基準(zhǔn)，有的銀行還會有優(yōu)惠，但二套房貸款政策還是堅挺無松動。

　　以一套單價4萬元/平方米，面積100平方米的二手房計算，商業(yè)貸款五成200萬元，20年期的等額本息還款法，如果是按照過去的基準(zhǔn)利率，每月月供為16418.97，而現(xiàn)在至少上浮 1.1倍，每月月供至少17394.46元。更不用提幾次調(diào)息的公積金貸款叫停的影響了。

　　張劍東介紹，至少80%的中高端房源購購者是無法享受基準(zhǔn)利率的，這一定程度上讓精打細(xì)算的購房者們望而卻步。

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