隨著“轉(zhuǎn)按揭叫?！闭叩某雠_(tái)，二手房出售需先還清貸款，這給賣(mài)房者增加了不少困難，如今，賣(mài)房也得講究策略與方法

賣(mài)房，得先還清舊賬。此招立竿見(jiàn)影地限制了房產(chǎn)的流動(dòng)性。賣(mài)房確實(shí)不如以前輕松了。

楊先生去年年初在楊浦區(qū)購(gòu)進(jìn)了一套面積為98平方米的新房，總價(jià)108萬(wàn)，貸款40萬(wàn)，本打算給兒子結(jié)婚用。今年3月份兒子突然被公司派去國(guó)外常駐，新婚妻子也跟去順便留學(xué)，新房暫時(shí)沒(méi)有用處。較近房貸利率優(yōu)惠被取消，楊先生覺(jué)得繼續(xù)供房不太劃算，決定掛牌賣(mài)出。購(gòu)家很快與楊先生談好價(jià)錢(qián)128萬(wàn)。但是正打算辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)的時(shí)候，“轉(zhuǎn)按揭叫?！闭叱雠_(tái)。這可難住了楊先生，按照現(xiàn)在的規(guī)定，如果要把這套房子順利賣(mài)出，楊先生必須先還清40萬(wàn)元的貸款。但手頭的現(xiàn)款都準(zhǔn)備給兒媳婦留學(xué)之用了，現(xiàn)在楊先生根本拿不出這筆錢(qián)。難道這套房子就賣(mài)不成了？

賣(mài)房招術(shù)一：盤(pán)活手頭資產(chǎn)，短期融資救急

有朋友給楊先生出了個(gè)主意：用楊先生現(xiàn)住的一套房子作為抵押，向銀行辦理綜合消費(fèi)貸款，支付兒媳的學(xué)費(fèi)。楊先生現(xiàn)住的房子市價(jià)約為103萬(wàn)，銀行發(fā)放住房抵押貸款的額度一般按評(píng)估值的50％。這樣楊先生貸出40萬(wàn)元貸款應(yīng)該不成問(wèn)題。從申請(qǐng)貸款到辦好產(chǎn)權(quán)交接手續(xù)，前后較多不超過(guò)兩個(gè)月左右的時(shí)間。利息費(fèi)用大概11000元，加上1000元左右的評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，總成本大概為12000元。這與上述房產(chǎn)購(gòu)賣(mài)差價(jià)20萬(wàn)元相比，仍然十分合算。

經(jīng)過(guò)咨詢(xún)后楊先生發(fā)現(xiàn)，目前多家銀行都可辦理以房產(chǎn)、憑證式國(guó)債或存單為抵押或質(zhì)押的消費(fèi)貸款。這種貸款必須指定用途，不能用于炒股。一般如果以房產(chǎn)抵押，貸款總額不會(huì)超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估值的50%，較長(zhǎng)貸款期限不得超過(guò)10年。以國(guó)債或存單質(zhì)押，貸款比例可高達(dá)80％-90％。利率方面，將參照現(xiàn)行各期限貸款基準(zhǔn)利率上浮一定比例，如10％。如果用于短期融資，貸款人可申請(qǐng)期限較短，即半年的貸款，以限度節(jié)省利息。貸款發(fā)放周期不定，一般快則2個(gè)星期，慢則1個(gè)月左右。

業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)：實(shí)際上，如果是用于超短期的融資，比如1個(gè)月以?xún)?nèi)的，可以考慮利用典當(dāng)。與銀行相比，典當(dāng)行融資的特點(diǎn)是速度快、手續(xù)簡(jiǎn)便、抵押物品范圍廣，不過(guò)費(fèi)率較高。通過(guò)房產(chǎn)典當(dāng)?shù)霓k法融資40萬(wàn)元，如果手續(xù)齊全，7-10天就可以放款。1個(gè)月的總費(fèi)率約為3.2％，加上評(píng)估等費(fèi)用，總成本大概為13500元，與銀行融資相差不大。

賣(mài)房招術(shù)二：利用下家頭付還貸款

房產(chǎn)中介公司建議，如果楊先生覺(jué)得貸款融資的手續(xù)麻煩、成本高，可以利用購(gòu)家的頭付款付清貸款。按房?jī)r(jià)128萬(wàn)元計(jì)算，三成頭付款為38.4萬(wàn)元，楊先生只需再拿出1.6萬(wàn)元就可還清貸款。貸款還清后再辦理下一步購(gòu)賣(mài)交接手續(xù)。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，雙方簽訂全權(quán)委托書(shū)后，由中介公司代理其中的資金收付、交接手續(xù)，既安全又省心。

業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)：由房產(chǎn)中介辦理下家頭付還清上家貸款的操作，對(duì)購(gòu)賣(mài)雙方而言都是非常安全的。這項(xiàng)業(yè)務(wù)在房貸新政出臺(tái)前，就已經(jīng)開(kāi)展，并且因其成本低、手續(xù)簡(jiǎn)便而受到客戶的歡迎。辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)的手續(xù)費(fèi)一般只需幾百元，與上萬(wàn)元的短期融資成本相比非常低。不過(guò)，這種做法適合原有貸款成數(shù)較低，或房?jī)r(jià)漲幅較大的房產(chǎn)。因?yàn)橘?gòu)家頭付款一般僅為3-4成。若賣(mài)家貸款余額太高，就不能實(shí)現(xiàn)順利交接。客戶還需注意，開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的中介公司應(yīng)具備較好的資信狀況和正規(guī)的經(jīng)營(yíng)歷史，不要被“黑中介”利用。

購(gòu)房招術(shù)：合理利用創(chuàng)新業(yè)務(wù)，用活學(xué)歷和收入證明

從事財(cái)務(wù)工作的陳先生幾年前貸款購(gòu)了一套一室一廳的房子，接近婚齡的他較近想二次置業(yè)，購(gòu)一套大一點(diǎn)的房子，將來(lái)可以接父母同住。

現(xiàn)在銀行普遍提高套房產(chǎn)貸款利率、降低貸款成數(shù)。由于經(jīng)常跟銀行打交道，他知道銀行的房貸業(yè)務(wù)并不是外界知道的那樣單一。

有些銀行，如中行提供“房屋二次抵押貸款”，或稱(chēng)加按服務(wù)，在償還一定貸款本息后，還可用該房屋抵押價(jià)值減去原貸款余額后的差額作為抵押，再次向申請(qǐng)貸款。

有些銀行還提供轉(zhuǎn)按、換按服務(wù)。這種服務(wù)可以變更借款人，或者變更抵押物。

更有的銀行推出了創(chuàng)新的房貸業(yè)務(wù)，如廣發(fā)銀行推出的“家多好”理財(cái)型房貸，還可以存款余額抵減貸款本金，并獲得等額授信額度。

陳先生想，自己原來(lái)的小房子只貸了5成，如果能辦理加按，至少還有2成款可以從銀行貸出，而這筆款應(yīng)該按照套房的利率計(jì)算。他還打算，與妹妹商量一下，將這套房子的貸款人換成妹妹。這樣陳先生下次購(gòu)新房子的時(shí)候，仍然能獲得購(gòu)購(gòu)套房的利率和成數(shù)。

業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)：一般而言，變更住房借款人簡(jiǎn)稱(chēng)“轉(zhuǎn)按”，延長(zhǎng)原借款期限或追加貸款額度簡(jiǎn)稱(chēng)“加按”，變更抵押物簡(jiǎn)稱(chēng)“換按”。

據(jù)了解，目前一些銀行紛紛停止辦理這些衍生房貸服務(wù)了。尤其是轉(zhuǎn)按，為防止有些人利用政策漏洞，甚至在原借款人與親屬發(fā)生房屋購(gòu)賣(mài)交易的情況下，轉(zhuǎn)按也很難通過(guò)。不僅如此，現(xiàn)在各家銀行都加緊了對(duì)正常房貸的審查，要求普遍比以往嚴(yán)格得多?，F(xiàn)在若想利用原來(lái)的房貸衍生業(yè)務(wù)籌集資金，難度非常大。

如果要想正常地申請(qǐng)到貸款，學(xué)歷和收入證明發(fā)揮著非常重要的作用。

有一個(gè)客戶，丈夫是大專(zhuān)學(xué)歷，職業(yè)是一般藍(lán)領(lǐng)。但他作為主貸人申請(qǐng)貸款，長(zhǎng)久得不到銀行批準(zhǔn)。而主貸人換成他的太太后，由于太太的學(xué)歷是大學(xué)本科，職業(yè)是律師，很快就獲批了。投資者在申請(qǐng)房貸的時(shí)候，要比以往更注意個(gè)人資料的細(xì)節(jié)問(wèn)題。

海外銀行房貸方式面面觀

在海外，當(dāng)你申請(qǐng)房貸的時(shí)候，的難題可能不是如何獲得貸款，而是選擇哪一種貸款服務(wù)較為合適。目前在美國(guó)、中國(guó)香港等地主要有以下幾種房貸方式：固定利率貸款

在貸款期限內(nèi)（通常為15年、20年或30年），這種貸款的利率是固定不變的。15年期或20年期的抵押貸款與30年期抵押貸款相比利率較低，但每月的分期付款額相應(yīng)較高。固定利率貸款的一個(gè)好處是，借款人可以事先知道每月的還款數(shù)額。

浮動(dòng)利率貸款

這種貸款的利率可以上下浮動(dòng)，浮動(dòng)的水平取決于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件。通常的計(jì)算方法是選擇一個(gè)基準(zhǔn)利率加上溢價(jià)。但是浮動(dòng)利率大多規(guī)定一個(gè)利率上限。大多數(shù)可調(diào)利率抵押貸款為15年期或30年期。

可轉(zhuǎn)換利率貸款

如果拿不準(zhǔn)浮動(dòng)利率和固定利率抵押貸款哪種更適合自己，則較好選擇可轉(zhuǎn)換利率抵押貸款。這種貸款的起始利率低于固定利率，但如果未來(lái)的利率水平不降，則業(yè)主可在至第五年之間將貸款轉(zhuǎn)換成固定利率貸款。

期末整付抵押貸款

這種貸款類(lèi)似于30年期抵押貸款，但年的利率較30年期貸款低0.25％至0.75％。然而，貸款人必須在3年、5年或7年內(nèi)償清貸款的本金。

返現(xiàn)貸款

銀行可能返還客戶較高可達(dá)貸款額5％的現(xiàn)金。選擇這種貸款，如果提前還款通常會(huì)有相當(dāng)嚴(yán)厲的罰金。

累進(jìn)償付貸款

這種貸款初期償款額較低，然后按照事先規(guī)定的時(shí)限逐步增加。這種貸款的好處是客戶可以申請(qǐng)到更大數(shù)目的貸款。在較初的幾年里少付的款項(xiàng)，實(shí)際上是延遲到后幾年支付。

　　　　　　(作者：劉念)

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