日前，消費(fèi)者張先生購(gòu)購(gòu)了商品房后卻因轉(zhuǎn)換工作單位，經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生了變化而無(wú)力償還銀行的按揭貸款，他非常焦急地打電話(huà)到本報(bào)編輯部，詢(xún)問(wèn)應(yīng)當(dāng)怎樣解決這個(gè)棘手的問(wèn)題。

律師評(píng)析

無(wú)力還貸三個(gè)階段處理方式不同

對(duì)于張先生的問(wèn)題，我們采訪(fǎng)了北京匯源律師事務(wù)所律師魏曉東。據(jù)律師介紹，購(gòu)房者選擇銀行按揭貸款的方式支付購(gòu)房款的，在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房購(gòu)賣(mài)合同的同時(shí)，還需要簽訂銀行按揭貸款合同。這種貸款合同一般為抵押加階段性保證借款合同，合同中有三個(gè)主體，一個(gè)是向銀行借款的購(gòu)房人、一個(gè)是貸款銀行、另外一個(gè)就是作為擔(dān)保人的開(kāi)發(fā)商。所謂抵押加階段性保證借款的含義，就是購(gòu)房者從銀行借款，需要提供擔(dān)保，一般可以分為三個(gè)階段，處在不同的階段無(wú)力償還銀行按揭貸款，處理方式也不同。階段是購(gòu)房合同簽訂以后，房產(chǎn)證辦理完畢以前，這時(shí)候由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者的借款提供保證擔(dān)保。在這一階段購(gòu)房者無(wú)力償還貸款，將由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者追償。個(gè)階段是在房產(chǎn)證辦理完畢以后，但是房屋抵押登記辦理完畢之前，這時(shí)候貸款銀行一般需要購(gòu)房者將房產(chǎn)證交到貸款銀行進(jìn)行質(zhì)押擔(dān)保，這個(gè)階段一般很短。第三個(gè)階段，是房產(chǎn)抵押登記辦理完畢以后，房產(chǎn)證上他項(xiàng)權(quán)利項(xiàng)目中寫(xiě)明設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為貸款銀行，貸款銀行取得房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，這個(gè)階段，購(gòu)房者無(wú)力償還貸款，銀行可以行使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，即銀行通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行拍賣(mài)，用所得的款項(xiàng)抵償債務(wù)。

開(kāi)發(fā)商可向購(gòu)房者追償債務(wù)

下面著重介紹房產(chǎn)證辦理完畢以前，即階段購(gòu)房者無(wú)力償還按揭貸款的處理方法。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第三十一條的規(guī)定：保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。這時(shí)開(kāi)發(fā)商的身份是保證人而不是商品房的出賣(mài)人，購(gòu)房者需要償還的是對(duì)保證人的債務(wù)，這個(gè)債務(wù)與購(gòu)房合同里面的房款不是一個(gè)概念。前面已經(jīng)講過(guò)，購(gòu)房者在銀行放款以后就已經(jīng)履行完畢了付款義務(wù)，所以不能依據(jù)購(gòu)賣(mài)合同來(lái)處理購(gòu)房者的欠款，也不能以購(gòu)房者沒(méi)有按期支付房款來(lái)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，購(gòu)房者需要用自己的合法財(cái)產(chǎn)來(lái)償還債務(wù)。這類(lèi)問(wèn)題的處理方法一般是通過(guò)協(xié)商或者訴訟仲裁等途徑，由開(kāi)發(fā)商作為承擔(dān)了保證責(zé)任的保證人向欠款的購(gòu)房者進(jìn)行追償，購(gòu)房者可以用自己的其他財(cái)產(chǎn)償還債務(wù)，可以將房屋出售給他人用所得款項(xiàng)償還債務(wù)，也可以向開(kāi)發(fā)商提出退房用退房后的款項(xiàng)償還債務(wù)。但是需要指出的是此時(shí)購(gòu)房者如果退房是單方面解除購(gòu)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商可能不同意解除，或者也可能在購(gòu)房者承擔(dān)提起解除合同違約責(zé)任的前提下同意解除合同，也就是說(shuō)購(gòu)房者無(wú)力償還貸款導(dǎo)致貸款合同提前解除的并不直接導(dǎo)致購(gòu)賣(mài)合同的解除，因?yàn)樽鳛楸ＷC人的開(kāi)發(fā)商所擁有的是債權(quán)，同樣，在上述債權(quán)經(jīng)人民法院判決后強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，也不是將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，而是將房屋進(jìn)行拍賣(mài)，用拍賣(mài)所得款項(xiàng)抵償債務(wù)，這是我國(guó)法律中物權(quán)高于原則的體現(xiàn)。需要說(shuō)明的是，如果開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在購(gòu)賣(mài)合同中就購(gòu)房者不能償還按揭貸款的處理方法進(jìn)行了反擔(dān)保等方式的約定，那么就要按照合同的約定進(jìn)行處理。所以說(shuō)，如何妥善處理張先生無(wú)力償還按揭貸款的問(wèn)題，頭先應(yīng)當(dāng)明確他從銀行貸款處于哪一個(gè)階段，應(yīng)當(dāng)是銀行還是開(kāi)發(fā)商向他追償債務(wù)。　　　　　

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