如何計算投資收益

收益率的三種計算方式

在目前，北京房地產(chǎn)市場的投資購家多為靠出租獲益，因此，對收益也有多種

計算方法。目前，市場上比較流行的收益計算方法有租金回報率、投益回報率和內(nèi)

部收益率（IRR）分析三種方式。

國內(nèi)更多的人已經(jīng)把房地產(chǎn)作為一種投資品種，隨著按揭等金融工具的發(fā)展，

投資地產(chǎn)已越來越受到大家的重視，然而，市場的不成熟，一些事情又阻礙了其健

康發(fā)展。

誤區(qū)一：發(fā)展商的王婆心態(tài)

一些發(fā)展商為了吸引投資客戶，根據(jù)自己的物業(yè)特點，大談“某種物業(yè)投

資價值”。

誤區(qū)二：發(fā)展商淡化投資風(fēng)險，強調(diào)收益豐厚，誤導(dǎo)客戶

某些發(fā)展商，利用一些中介機構(gòu)的租金統(tǒng)計數(shù)據(jù)，把自己的物業(yè)畸形地套用為

甲類或乙類，并有意調(diào)高租金預(yù)期，給客戶一個虛幻的美麗的夢。

誤區(qū)三：個別客戶不考慮自己的資金承受力

某些客戶盲目投資，不考慮自己的資金承受力，以按揭付款的方式購購多套房

屋，然而在某個時候現(xiàn)金不足，供不起樓，使投資無法收回。

上述誤區(qū)產(chǎn)生的原因歸根到底是房地產(chǎn)投資市場的不成熟，一方面是多數(shù)人還

未有健康的投資意識；另一方面是沒有完善的投資分析理論。隨著入關(guān)成為現(xiàn)實，

相信整個社會的變革會極大地提高人們的投資意識，個問題就可迎刃而解，那

么有沒有適宜地產(chǎn)投資的分析工具呢？

租金回報率分析

此種方法是目前地產(chǎn)投資中較常用的，公式為：（稅后月均租金—物業(yè)管理費）

×12／購購房屋單價。

此方法考慮了租金、房價及兩種的相對關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈

率。是選擇“績優(yōu)房產(chǎn)”的簡捷方法。但它又有弊端：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，

沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)，應(yīng)用范圍有限。對

按揭付款不能提供具體的投資分析。

率分析

公式：（稅后月租金—按揭月供款）×12／（頭期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）

考慮因素：租金、價格、前期的主要投入。

未考慮因素：前期的其它投入、資金的時間效應(yīng)。

運用范圍：簡略估算資金回收期的長短。

不能解決的問題：多套投資的現(xiàn)金流分析。

類比為：股市投資分析中的K圖。

分析總結(jié)：此種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍廣了，但由于其固有

的偏面性，不能作為理想的投資分析工具。

IRR法（內(nèi)部收益率法）分析

公式：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／按

揭頭期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理

費。

IRR可以比較全面的反映一個物業(yè)的各方面因素，因此，多被一些機構(gòu)所采用，

由于計算比較復(fù)雜，個人消費者目前還很少使用。

出租物業(yè)要注意的事項

由于以出租作為收益的主要手段，那么購家就非常關(guān)注出租房屋時的一些問題。

能以較高的租金出租當(dāng)然理想，但若租客不準時交租，或租兩三個月就跑了，

也很頭疼。所以高租金沒有好的租客來得好，較重要是租給好用戶。

租戶有權(quán)在物業(yè)內(nèi)做適當(dāng)?shù)难b修。所謂適當(dāng)，是指是否會違反物業(yè)管理公約的

規(guī)定，或違反建筑法的規(guī)定影響樓宇的結(jié)構(gòu)或其他業(yè)主的物業(yè)，這都應(yīng)該在租賃合

約里注明，因為萬一租戶在所租的物業(yè)內(nèi)干任何違法的事，后果無論是在法律上的

糾紛、經(jīng)濟上的損失都是由業(yè)主方承擔(dān)。

若提供家具、電器或其他家居用具都應(yīng)該要求要相應(yīng)的押金，以便在租戶離開

時，萬一提供的東西有損壞可以得到賠償。另外房子可能有所改動，若租客未能把

改動的部分還原，或因為租客的疏忽導(dǎo)致房子有所損害，也應(yīng)該作出賠償。一般押

金為1—2月的租金，在租約期滿時，檢查沒有任何損壞，就把押金退還（不含利息）。

租賃合約是一份非常重要的合同。它聲明、約束了出租方與承租方應(yīng)履行的權(quán)

利與責(zé)任，千萬不可以馬虎。因為房子交給了承租方，沒有合約的約束，出租會非

常被動。輕微的可以使業(yè)主為小事麻煩，嚴重的不但有經(jīng)濟上的損失還可能吃“官

司”。較好有專業(yè)的人士中介行或律師草議合同，并見證。

身為業(yè)主有責(zé)任把物業(yè)維修得好，好出租。在租賃期間若是偶然損壞的，應(yīng)該

馬上修補，一般的費用都由業(yè)主承擔(dān)；若是物業(yè)原開發(fā)商的疏忽，那費用應(yīng)由開發(fā)

商付，不要推卸責(zé)任。損壞的不盡快修補，對物業(yè)的損傷更大，也可能令租客不滿

提前搬走或不再考慮續(xù)約。

說好代為繳費的限額。一般水、電、煤氣、電話、管理費用都由租客付，若業(yè)

主負責(zé)為住戶繳付，較好事先說好限額，或要求住戶先預(yù)付押金。長途電話費有時

比一個月的租金高，也不排除在離開時猛打國際長途電話的可能，這些費用較后還

是業(yè)主付。

一般租約為期一年。若兩年或以上的要留心租金升幅程度，太低業(yè)主劃不來，

太高租客不愿意接受，故在簽租約時經(jīng)常是一年死約，一年生約，意思是肯定租一

年，年租客有權(quán)續(xù)租，業(yè)主沒有權(quán)不讓現(xiàn)有租客續(xù)租，但租金可以照當(dāng)時市場

租金定或照合同所定的幅度調(diào)整。

合約較好進行登記?，F(xiàn)時大部分的業(yè)主為了避稅，都沒有把合約拿到有關(guān)房管

部門的登記，也沒有給租客正式的發(fā)票，這樣做當(dāng)然省了不少錢，但萬一發(fā)生糾紛

業(yè)主在法律上的權(quán)利會很被動，若找到的是好租客，風(fēng)險是會小點兒，但畢竟也是

違反了出租的有關(guān)規(guī)定。

了解租客的背景。租客的優(yōu)劣直接影響出租物業(yè)的收入及一切在出租期間所花

的人力和精力。一個好的租客特別省事省心，故建議要了解租客的背景，有多少成

員居住，做什么行業(yè)的，是否會商住兩用，若用做商業(yè)用途（比如開美容院）或辦

公都會影響物業(yè)的壽命、租客搬走后重新裝修的費用。

(北京青年報 樓德升）

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