在北京投資房地產(chǎn)能不能保值增值？在1998年以前，開發(fā)外銷房的發(fā)展

商一直很重視這個(gè)問(wèn)題，從98年開始，現(xiàn)代城作為內(nèi)銷公寓頭次將投資價(jià)值

作為主要訴求，其不菲的回報(bào)使京城一些投資人開始對(duì)房地產(chǎn)的投資屬性予

以關(guān)注。那么可投資的房產(chǎn)須具有哪些要素？

投資房產(chǎn)的幾個(gè)要素

地段 地段是房地產(chǎn)的開發(fā)、置業(yè)的要素，尤其是對(duì)于投資性購(gòu)房

來(lái)說(shuō)。這里的地段標(biāo)準(zhǔn)主要是體現(xiàn)在整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度上。北京南城

的房產(chǎn)投資性就肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上東部、北部和西部。一般認(rèn)為，CBD（商

務(wù)區(qū)）內(nèi)的房產(chǎn)是較具有投資價(jià)值的。

品質(zhì) 事實(shí)上，現(xiàn)在項(xiàng)目品質(zhì)之間的差異在日漸縮小。項(xiàng)目的品質(zhì)已經(jīng)

越來(lái)越體現(xiàn)在形象包裝帶來(lái)的感覺(jué)差異上。品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中比較重要有兩個(gè)：一

是外立面的時(shí)尚感覺(jué)，這是客戶評(píng)價(jià)項(xiàng)目檔次的一個(gè)潛意識(shí)標(biāo)準(zhǔn)。二是物業(yè)

管理，一個(gè)樓宇能不能較終給客戶帶來(lái)價(jià)值感和尊嚴(yán)感，靠的是良好的物業(yè)

管理和服務(wù)。

價(jià)格 價(jià)格的作用還體現(xiàn)在另一個(gè)方面——界定客戶層次。經(jīng)濟(jì)適用房

不具投資性，倒不僅在于他們的地段和品質(zhì)，更重要的是在于經(jīng)濟(jì)適用房的

價(jià)格大大降低了這個(gè)項(xiàng)目的形象和居住人群的檔次，這一點(diǎn)對(duì)將來(lái)的出租前

景和價(jià)格有很大影響。

經(jīng)濟(jì)適用房中也有例外。通惠家園可能是北京經(jīng)濟(jì)適用房中較具投資性

的，因?yàn)樗x國(guó)貿(mào)商圈不遠(yuǎn)。但是通惠家園的出租價(jià)格預(yù)期肯定不能與現(xiàn)代

城和盛世嘉園（國(guó)貿(mào)商圈內(nèi)的高端商品房）相提并論，盡管他們之間相差僅

一、兩公里的路程。如果詳細(xì)計(jì)算率，通惠家園可能也不低，但是

它的回報(bào)模式是低成本、低回報(bào)，這與現(xiàn)代城和盛世嘉園不是一回事了。

供應(yīng)量 供應(yīng)量的影響主要體現(xiàn)在將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)上。在同等情況下，如果

現(xiàn)代城不是40萬(wàn)平方米而是20萬(wàn)，或者干脆只有10萬(wàn)，也許它的出租價(jià)格會(huì)

更高。因?yàn)闆](méi)有多少供應(yīng)量的壓力，只要你想在國(guó)貿(mào)附近尋找類似的住宅，

幾乎沒(méi)有多少選擇余地，價(jià)格高不高，反正你也就找他了。多少早期的寫字

樓和公寓的投資客都是折在了供應(yīng)量上，因?yàn)榇蠹叶技庇诔鲎?，而市?chǎng)需求

又不是十分飽和，業(yè)主們競(jìng)相壓價(jià)，價(jià)格越落越低。

購(gòu)購(gòu)人的層次和用途

什么樣的人在購(gòu)房？他們是用于自住的多還是投資的多？這是決定這個(gè)

樓將來(lái)入住后的氣氛問(wèn)題的關(guān)鍵。投資客多，將來(lái)商務(wù)氣氛濃，有利于出租

給小型公司；住家的人多，可能將來(lái)更適合出租給以居家為目的的客人。那

么，相應(yīng)的要考慮，這個(gè)地區(qū)是商務(wù)性租戶多，還是居家性客戶多？這個(gè)樓

座的設(shè)備設(shè)施條件更符合商務(wù)還是居家？物業(yè)管理的要求是怎樣的？這些問(wèn)

題都要結(jié)合起來(lái)考慮，才能對(duì)未來(lái)獲利的可能性有一個(gè)較終準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。

房產(chǎn)投資的新動(dòng)向

CBD（商務(wù)區(qū)）是較有投資價(jià)值的地區(qū)，因?yàn)檫@里商務(wù)較活躍，商務(wù)

型居家的客戶也很多。但是CBD又分為兩個(gè)概念，一是政府規(guī)劃中的北起朝陽(yáng)

路、南至通惠河、西到東大橋路、東到西大望路的這個(gè)區(qū)域；二是長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)

發(fā)展過(guò)程中的事實(shí)上的區(qū)域性的CBD。

北京這么大，只有一個(gè)CBD是不可能的。較有說(shuō)服力的CBD當(dāng)然是國(guó)貿(mào)商

圈，這與政府規(guī)劃中的區(qū)域也是吻合的。另外，向西延伸到建、井

一帶；向北延伸到以三元橋?yàn)榈臇|三環(huán)一帶；向西北方的東四十條、朝

陽(yáng)門一帶都是事實(shí)上的CBD，也可以看成是規(guī)劃中CBD的外延。

另外，中關(guān)村、亞運(yùn)村、金融街都是地區(qū)型的CBD，有自己的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模

式和固定的商務(wù)人群，盡管還存在這樣那樣的缺陷，但是發(fā)展前景是顯而易

見的。其中，中關(guān)村是較有潛力的。亞運(yùn)村目前的居住氣氛濃于商務(wù)氣氛，

中國(guó)國(guó)際體育展覽的規(guī)劃建設(shè)，有可能令亞運(yùn)村形成以文化體育產(chǎn)業(yè)為

主要支撐點(diǎn)的商務(wù)模式。

西部寫字樓市場(chǎng)持續(xù)活躍

中關(guān)村的發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)西部的房地產(chǎn)。目前北京的房地產(chǎn)較有購(gòu)購(gòu)力

的兩個(gè)區(qū)域恐怕就是國(guó)貿(mào)商圈和中關(guān)村。沿過(guò)去的白頤路也就是現(xiàn)在的中關(guān)

村大街、沿整個(gè)西北三環(huán)，中關(guān)村的輻射能力覆蓋了整個(gè)西直門向北、向西

的地區(qū)，提升了整個(gè)西部的商務(wù)氣氛。

曾經(jīng)有人評(píng)價(jià)寫字樓市場(chǎng)，認(rèn)為中關(guān)村的比國(guó)貿(mào)還要高，只是

前者是低成本低回報(bào)的模式；而后者是高成本高回報(bào)的模式。數(shù)碼科技大廈

18層以下已經(jīng)基本上被小客戶瓜分，為了攔住小客戶吸引大客戶，他們甚至

不惜提高銷售價(jià)格，調(diào)整銷售政策。中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)的活躍，提醒人們，

不要忽視西部，更不要忽視西部的寫字樓的投資價(jià)值。

市場(chǎng)期待小型寫字樓

如果把中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)的火熱與現(xiàn)代城的熱銷聯(lián)系起來(lái)，我們似乎得

出這樣的結(jié)論：小型寫字樓的需求不單單是在西部、在中關(guān)村存在，東部同

樣渴望小型寫字樓、甚至可能會(huì)有更大的市場(chǎng)。

現(xiàn)代城就是一個(gè)誤打誤撞的例了。本來(lái)就是寫字樓，但是因?yàn)閷懽謽请y

賣而改成了公寓，同時(shí)又給出了一個(gè)SOHO（居家辦公）這樣模糊的概念，較

終，現(xiàn)代城主要吸引的仍是小型寫字樓的購(gòu)主。繞了這么一個(gè)圈子后，其實(shí)

解決的不是需求問(wèn)題，而是購(gòu)購(gòu)力的問(wèn)題。公寓、住宅的按揭已經(jīng)成熟，購(gòu)

房者可以較為輕松地獲得貸款支持。美惠大廈、錦繡園等公寓項(xiàng)目在銷售時(shí)

都或多或少地充當(dāng)了小型寫字樓的角色。由此可見，市場(chǎng)上對(duì)小型寫字樓的

需求還是不少，如果能解決資金問(wèn)題，不失為一個(gè)很好的投資方向。

投資者要注意什么

入市時(shí)機(jī) 入市時(shí)機(jī)分為兩個(gè)方面：一個(gè)是大的時(shí)機(jī)，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形

勢(shì)是否利好；二是小的時(shí)機(jī)，購(gòu)購(gòu)這個(gè)樓盤的時(shí)機(jī)是否合適。目前，我國(guó)的

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)正在處于一個(gè)上升階段，大家在預(yù)測(cè)加入WTO的前景也是看好，從大

的時(shí)機(jī)來(lái)說(shuō)是好的。另外，一個(gè)樓盤入住之時(shí)，市場(chǎng)上，尤其是同類的區(qū)域

性市場(chǎng)上是否有大量的同等物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)？所以，需要對(duì)區(qū)域市場(chǎng)有較為深

入的研究和了解。

選擇標(biāo)準(zhǔn) 前面已經(jīng)有了對(duì)投資性物業(yè)的基本標(biāo)準(zhǔn)，但是到了具體選擇

時(shí)，仍然要注意選擇自己較為熟悉的地域和市場(chǎng)方向，不要盲目跟風(fēng)。炒股

的人一般會(huì)花很大功夫?qū)墒羞M(jìn)行研究，樓市也應(yīng)如此。供應(yīng)量、需求量、

出租市場(chǎng)、出售市場(chǎng)等等都應(yīng)有所了解。

謹(jǐn)防套牢 目前，北京房地產(chǎn)的投資模式雖有不同，主要還是利用按揭

購(gòu)房、通過(guò)出租求得回報(bào)。因此，如果出租不利，自己就背上了銀行的債

務(wù)，就好象股市里套牢了一樣。所以，投資之前，應(yīng)對(duì)將來(lái)的出租有一定把

握。有的發(fā)展商提供入住后的出租服務(wù)，這樣的物業(yè)回報(bào)更有保證。當(dāng)然，

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還活躍著許多小型的、私人性質(zhì)的代理行和經(jīng)紀(jì)人，他們?cè)?p>出租業(yè)方面的能量不是外行業(yè)人士所能想象的。委托給他們也不失為一個(gè)較

好選擇。

（中華工商時(shí)報(bào) 諾亞）

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